Подрядный эстоппель и «будущие» убытки: июньские выводы ВС о недвижимости

Спор о реновации промзоны ЗИЛа зашел на «третий круг»

«Корпорация ТЭН» много лет перестраивает промзону автозавода имени Лихачёва. В 2015 году она привлекла «КТБ Строительство», чтобы помочь реконструировать многофункциональный комплекс и кузовной цех ЗИЛа, построить автостоянку, офис и апартаменты. Сотрудничество оказалось неудачным. Корпорацию не устроило качество работ, она решила отказаться от договора. Тогда «КТБ Строительство» отправилось в АС Москвы, потребовало оплатить выполненные работы и отдать гарантийное удержание. Общая суммы иска с неустойками — почти 1 млрд руб. «Корпорация ТЭН» предъявила встречный иск — о компенсации своих трат на устранение недостатков работ на сумму больше 188 млн руб. (дело № А40-110034/2017).

На первом круге АС Москвы и отказал подрядчику, и удовлетворил требования заказчика. Но суд округа вернул дело на новое рассмотрение. ЗИЛ получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а значит, истец выполнил работы, заметила кассация. При втором рассмотрении дела АС г. Москвы удовлетворил встречный иск корпорации полностью, а требования подрядчика — частично. «КТБ Строительство» выполнило работы, но недостаточно качественно, пояснила первая инстанция. А 9-й ААС решил, что «КТБ Строительство» работало качественно, и взыскал с корпорации всю сумму основного долга — 146 млн руб. И еще почти 200 млн руб. неустоек, гарантийного удержания и проценты за пользование чужими деньгами. Встречный иск подрядчика апелляция удовлетворять не стала. Корпорация не доказала наличие реальных убытков, пояснил  9-й ААС.  

Когда кассация подтвердила правомерность такого подхода, «Корпорация ТЭН» обратилась в Верховный суд. Сначала судья ВС Алексей Маненков отказался передавать жалобу на рассмотрение в заседании Экономколлегии. Но это сделал Петр Серков, первый заместитель председателя ВС. В СКЭС дело рассмотрела «тройка» под председательством Елены Борисовой (дело № 305-ЭС18-22181). 

Если заказчик заявляет мотивированные возражения по поводу оплаты работ из-за их недостатков, подрядчик не может составить односторонний акт о передаче, подчеркнули судьи (п. 4 ст. 753 ГК). Апелляция же это обстоятельство проигнорировала. А еще она не приняла в качестве доказательства акт о недостатках, сославшись на то, что у представителя «КТБ Строительство» не было полномочий на подписание. Но полномочия могут не только подтверждаться документами, но и следовать из обстановки (п. 1 ст. 182 ГК), напомнил ВС. Фактически суд применил принцип эстоппеля, объясняет Елена Гладышева, управляющий партнер АБ РИ-консалтинг, чьи юристы защищали интересы «Корпорации ТЭН». Та добросовестно считала, что у представителя «КТБ Строительство» были полномочия, в том числе и из-за должности. Ведь акт подписал начальник производственно-технического отдела строительства. 

В этом же споре ВС подтвердил, что заказчик может претендовать на компенсацию «будущих» убытков. Если при взыскании задолженности по оплате работ суд установит, что в них есть недостатки, можно исключить из этой суммы те деньги, которые заказчику придется потратить на устранение этих недостатков. Кроме того, в определении СКЭС прямо сказано, что разрешение на ввод в эксплуатацию не заменяет акт приемки работ. Это очень важная позиция, говорит Чумаченко. По его словам, подрядчики часто ссылаются на то, что объект введен в эксплуатацию. Это происходит даже тогда, когда в договоре прямо указано: ввод в эксплуатацию не означает, что подрядчик исполнил обязательства, а заказчик принял результат работ.  

Вывод ВС ставит под вопрос сложившуюся судебную практику, считает Гладышева. Часто разрешение на ввод объекта в эксплуатацию квалифицировалось как безусловное доказательство того, что строительно-монтажные работы выполнены в полном объеме. Хотя это может противоречить фактическим обстоятельствам: к таким работам, особенно на крупных объектах, нередко привлекают нескольких субподрядчиков, рассказывает юрист. Другими словами, то, что работы закончены, не всегда означает, что все их выполнила одна фирма. В августе АСГМ рассмотрит дело уже в третий раз. 

Дольщики важнее банков

В 2014 году  «Региональная инвестиционная компания» взяла в «Эргобанке» кредит на строительство многоквартирного дома. В качестве обеспечения банк получил землю под будущей многоэтажкой в залог. Дом так и не закончили, а в 2016-м «Региональная инвестиционная компания» обанкротилась. Тогда «Эргобанк» «просудил» долг в 800 млн руб. (дело № А40-199392/2017). А потом подал новый иск — потребовал обратить взыскание на заложенную землю и продать ее с торгов за 318 млн руб.(дело № А40-122389/2019).

Застройщик настаивал, что земля находится в залоге у дольщиков. Обратить взыскание на участок под недостроенным домом можно только в случаях, указанных в ст. 14 закона «Об участии в долевом строительстве», объясняла компания. Но три инстанции решили, что заложенную землю нужно продать с торгов и отдать деньги банку. Ведь именно ему девелопер передал участок в залог по договору. 

В Верховном суде дело рассмотрела «тройка» под председательством Олега Шилохвоста (дело № 305-ЭС21-6183). Судьи напомнили, что один и тот же объект может быть в залоге сразу у нескольких кредиторов. В деле «Региональной инвестиционной компании» нужно применять закон «Об участии в долевом строительстве», подчеркнула Экономколлегия. Он устанавливает разные условия ипотеки в зависимости от момента ее возникновения — до заключения договора с первым дольщиком или после (ч. 6 и 7 ст. 13).

Приоритет имеют залогодержатели по той ипотеке, которая возникла в силу закона, отмечает Алена Дурнева, юрист Land Law Firm. То есть дольщики получают деньги раньше банка. К новому рассмотрению этого дела АС г. Москвы приступит в августе.

Не только отступное, но еще и цессия

В 2016-м компания «Ложка Вилка» на 10 лет арендовала у предпринимателя Юрия Дорофеева помещение  «под предприятие общественного питания» и перевела 450 000 руб. обеспечительного платежа. Из договора следовало, что эти деньги арендатору не возвращаются. Через год Дорофеев продал объект обществу «Здоровье». А то попросило «Ложку Вилку» съехать. Арендатор согласился это сделать за 2,4 млн руб., и стороны заключили соглашение об отступном. Там отдельно было сказано, что обязательства по возврату обеспечительного платежа не прекращаются. Эти деньги Дорофеев оставил себе, а значит, он и должен возвращать их, решили «Ложка Вилка» и «Здоровье».

Добровольно предприниматель обеспечение не отдал, поэтому экс-арендатор пошел в суд (дело № А65-42798/2017). Две инстанции не обратили внимание на условие о безвозвратности обеспечения и присудили его арендатору. А кассация заметила и направила дело на новое рассмотрение. Во второй раз АС Республики Татарстан прислушался к суду округа и в иске отказал. Отменить решение в апелляции не удалось. Истец ссылался на соглашение об отступном, где согласовал с новым арендодателем, что платеж будет возвращать Дорофеев. Но ведь предприниматель не является стороной этого договора, заметил 11-й ААС. То есть чужое соглашение ни к чему Дорофеева не обязывает. 

После этого «Ложка Вилка» попыталась взыскать обеспечительный платеж со «Здоровья», но АС Республики Татарстан снова отказал (дело  № А65-27473/2019). Истец не смог подтвердить, что эти деньги находятся у нового собственника помещения. Более того, «Ложка Вилка» подписала соглашение об отступном, где говорится, что «Здоровье» не получало обеспечительный платеж от предыдущего арендодателя, объяснила первая инстанция. 11-й ААС еще раз обратил внимание на безвозвратность этой суммы. А АС Поволжского округа и вовсе указал судиться по обеспечительному платежу с Дорофеевым. «Но ведь в иске к нему уже отказали», — схватился за голову арендатор и пошел в Верховный суд. 

Там дело рассмотрела коллегия во главе с Еленой Борисовой (№ 306-ЭС21-4034). По закону покупатель арендованной недвижимости приобретает все права и обязанности предыдущего собственника-арендодателя, напомнили судьи. Да, в договоре аренды сказано, что обеспечительный платеж не возвращается. Но в соглашении об отступном новый собственник помещения признал, что оно не прекращает обязательство предыдущего собственника по возврату обеспечения. 

В споре «Ложки Вилки» с Дорофеевым суды установили, что у «Здоровья» нет права на обеспечительный платеж. Но в деле «Здоровья» и «Ложки Вилки» все равно нужно выяснить, не должен ли новый арендодатель возвращать эти деньги, решил ВС. Ведь смена собственника не может лишить арендатора права на получение обеспечительного платежа. В ближайшее время АС Республики Татарстан рассмотрит этот спор заново. 

Арендованную недвижимость часто продают, рассказывает Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ КИАП. Обычно бывший собственник перечисляет обеспечительный платеж новому. Часто это указывают в договоре купли-продажи недвижимости. Это оптимальное решение, считает Попов. Другие варианты, например, возврат обеспечительного платежа арендатору и последующее перечисление его новому арендодателю, не прижились на рынке, говорит он. 

Когда регистрация права собственности прекращает аренду

В 2011 году ЗАО «ТМ-СтройПром» на 36 лет арендовало у администрации подмосковного Звенигорода землю для строительства многоэтажек. В 2016-м компания не доплатила 2,4 млн руб. за аренду, поэтому администрация пошла взыскивать эти деньги и неустойку за просрочку. АС г. Москвы удовлетворил иск, апелляция оставила решение в силе (дело № А40-166059/2016). В кассацию никто из сторон не обращался. 

Через год «ТМ-СтройПром» признали банкротом (дело  № А40-106884/2018). После этого в апелляцию по правилам о вновь открывшихся обстоятельствах обратилось общество «ЦРС», один из конкурсных кредиторов. Свою заинтересованность оно объяснило тем, что администрация пытается включить требование в реестр банкрота. А это влияет на перспективы погашения долгов перед остальными кредиторами. Жалоба «ЦРС» строилась на том, что АСГМ взыскал арендную плату за время, когда жилой дом уже был в эксплуатации. То есть к тому моменту земля под ним уже стала долевой собственностью жильцов, а значит, договор аренды утратил силу. 

Но 9-й ААС не стал рассматривать требования по существу. «ЦРС» может ссылаться только на недействительность сделки или недопустимость доказательств администрации, в других случаях правила о вновь открывшихся обстоятельствах не действуют, пояснила апелляция. АС Московского округа согласился с этим. 

А вот Верховный суд решил иначе (дело № 305-ЭС21-2159). Коллегия во главе с Ириной Грачевой подтвердила, что конкурсный кредитор может в таком случае обратиться в суд, представить новые доказательства и заявить новые доводы (п. 24 постановления Пленума ВАС РФ № 35). Апелляционная жалоба лица, не участвовавшего в деле раньше, рассматривается по правилам о пересмотре по новым или вновь открывшимся обстоятельствам (п. 25 постановления Пленума ВС от 30 июня 2020 года № 12). Но в деле «ТМ-СтройПрома» речь идет не о стандартных новых или вновь открывшихся обстоятельствах, а об аналогии права, разъяснили судьи. Конкурные кредиторы пользуются ими, чтобы подать свою жалобу, потому что эти правила больше всего подходят. А раз речь идет не о новых или вновь открывшихся обстоятельствах в строгом смысле, кредитор может и представлять новые доказательства, и заявлять новые доводы. В сентябре 9-й ААС оценит аргументы «ЦРС» по существу. 

Юристы считают, что суды серьезно ошиблись. Подобный договор аренды прекращается с момента внесения в ЕГРН первой записи о регистрации права собственности на квартиру, напоминает о п. 26 постановления Пленума ВАС № 73 Петр Мацкевич, адвокат Orchards. При новом рассмотрении дела 9-й ААС, скорее всего, отменит решение АСГМ, считает Сергей Морозов, юрист из компании Лемчик,Крупский и Партнеры.

Право «льготных» арендаторов на встречный иск

Научно-производственный центр «Огонек» арендовал у Департамента городского имущества Москвы помещение под реабилитационно-ортопедический центр. Долгое время «Огонек» как субъект малого предпринимательства платил за аренду по льготной ставке — 3 500 руб. за кв. м. в месяц. Такое право закреплено в постановлении правительства Москвы от 25 декабря 2012 года № 809-ПП. 

Но в 2015-м в соглашении о продлении срока договора департамент установил более высокую плату — 10 000 руб. за кв. м. «Огонек» несколько раз напоминал, что относится к малому бизнесу и может платить по льготной ставке, собственник не реагировал. Компании пришлось подписать соглашение, но она продолжила платить 3 500 руб. за метр. Чтобы подтвердить правомерность своего решения, «Огонек» обратился в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и департамент. В начале 2016-го департамент сообщил компании, что она может претендовать на льготную ставку и что вопрос о предоставлении поддержки сейчас решается. Но через 8 месяцев межведомственная комиссия неожиданно отказалась предоставлять «Огоньку» льготу, а департамент поднял арендную плату до 11 000 руб. за кв. м. 

Арендатор считал, что имеет право на льготу, и упорно платил по старой цене. То, что бюджет недополучает деньги от «Огонька», московские власти заметили только в мае 2018-го. Тогда же департамент в АСГМ потребовал выплатить 1,7 млн руб. задолженности и неустойки за просрочку. Дополнительно госорган попросил расторгнуть договор и выселить арендатора. Первая инстанция решила, что все требования департамента правомерны. Общество подписало соглашение с рыночным размером арендной платы, а значит, должно исполнять свои обязательства. Платить долгое время меньше, чем договаривались, — значит, существенно нарушать договор, отметил АСГМ и расторг соглашение (дело № А40-131882/2018). Отменить это решение не удалось ни в апелляции, ни в кассации. Тогда «Огонек» обратился в Верховный суд. 

Там дело попало к коллегии под председательством Ирины Грачевой (№ 305-ЭС21-82). В договоре сказано, что московские власти могут в одностороннем порядке менять размер арендной платы, заметили судьи. То есть, если арендатор имеет право на льготную ставку, которая устанавливается правительством города, применяется именно эта ставка. И то, что «Огонек» подписал соглашение с более высокой ценой, значения не имеет, подчеркнул ВС. Соответствует ли «Огонек» льготным критериям, АСГМ определит при новом рассмотрении дела. 

Фактически СКЭС говорит о том, что арендатор не обязан инициировать отдельный судебный процесс для того, чтобы признать незаконным решение межведомственной комиссии, говорит Мурат Рахимов, старший юрист практики разрешения споров фирмы Инфралекс. Можно заявить о своем праве на льготу при рассмотрении иска департамента о взыскании задолженности по арендной плате.