Памятник в залоге и общая щитовая: летние выводы ВС о недвижимости
Культурное наследие в ипотеке
Компания «ФинвестторгУфа» взяла 613 млн руб. кредита в банке «Траст», а «Уфимский тепловозоремонтный завод» для обеспечения исполнения ее обязательств передал в залог свои здания и земли. Заемщик не платил вовремя, поэтому банк подал иск, чтобы обратить взыскание на недвижимость (дело № А40-53998/2019). Две инстанции поддержали «Траст», но АС Московского округа заметил, что в залог попали объекты культурного наследия — железнодорожные мастерские паровозоремонтного завода и место, где в 1905 году прошел митинг под руководством революционера Ивана Якутова. Завод утверждал, что на этот актив ипотечный договор оформлен неправильно: в соглашении не оказалось информации, что предмет залога относится к культурному наследию. АС Московского округа прислушался к такому доводу и вернул дело на новое рассмотрение.
На новом круге АСГМ отказался удовлетворять иск, сославшись на п. 7 ст. 48 закона об объектах культурного наследия. Там сказано: если в договоре о передаче права собственности на памятник нет условия об обязательствах нового собственника сохранять его, то такая сделка ничтожна.
Две вышестоящие инстанции подобный подход поддержали, а вот судьи ВС во главе с Ириной Букиной решили иначе. Цель ипотеки заключается не в отчуждении имущества, а в обеспечении исполнения обязательств, напомнили они. Передача права собственности на заложенное имущество происходит только после обращения взыскания. В случае с памятниками это судебная процедура, а о дополнительных обязательствах нового собственника всегда упоминают в резолютивной части решения, напомнил ВС и направил дело на третий круг в АСГМ, который рассмотрит его в ноябре 2021 года.
Отсутствие в договоре ипотеки информации об охранном обязательстве потенциального покупателя не угрожает объекту культурного наследия и поэтому не влечет ничтожность такой сделки.
Приобретательная давность
В 1993 году ООО «Арсен» построило производственную базу на государственной земле, оформить этот участок в аренду удалось только через три года. В 2006 году компания попробовала признать право собственности на свою недвижимость как на самовольную постройку (дело № А56-39168/2006). Сначала иск удовлетворили, но Окружной суд отменил решение. Право на самовольную постройку можно признать, только если истец предоставит документы о создании объекта, разъяснила кассация. У компании не было акта приемки здания в эксплуатацию, поэтому ей отказали.
В 2019-м «Арсен» снова подало иск, на этот раз о признании права собственности из-за приобретательной давности. Две инстанции его поддержали. Компания открыто, непрерывно и добросовестно с 1993 года владеет базой, решили они (дело № А56-129764/2019). Но в кассации эта позиция не устояла. Сославшись на выводы коллег из дела № А56-39168/2006, АС СЗО указал, что владеть самовольной постройкой добросовестно нельзя.
В Верховном суде доводы компании выслушала коллегия под председательством Натальи Чучуновой. Судьи напомнили, что квалификация постройки как самовольной — это правовой вывод, а значит, у него нет преюдициальной силы. Кроме того, «Арсен» построил свою базу в 1993-м, а норма о самовольной постройке начала применяться с 1 января 1995-го.
Нежилые здания, построенные до 1 января 1995 года, нельзя признавать самовольными постройками.
В итоге ВС отменил кассационное постановление и оставил в силе акты нижестоящих инстанций.
Одна электрощитовая на два дома
У унитарного предприятия «Пассажиртрансснаб» есть помещение в жилом доме № 161 на Красном проспекте в Новосибирске. Электричество компания получает через щитовую соседней многоэтажки № 159. Так было с самого начала: на два здания сделали только одну электрощитовую. Жильцы 159-го дома решили, что будут брать деньги за техобслуживание электрощитовой с соседей по двору, которые ей тоже пользуются за неимением собственной. А вот «Пассажиртрансснаб» отказался заключать с ТСЖ договор о совместной эксплуатации, но электричество получал. Товарищество подсчитало, что предприятие задолжало 72 000 руб., и подало иск о взыскании неосновательного обогащения (дело № А45-34743/2019).
Ответчик настаивал, что ТСЖ оказывает услуги по передаче электрической энергии, а значит, компенсировать все траты должна сетевая организация. Две инстанции поддержали товарищество. Ведь по закону оно не обязано обеспечивать электричеством другие компании. Раз ответчик пользовался чужим имуществом, то должен заплатить, решили суды.
Но АС Западно-Сибирского округа пришел к другому выводу. У товарищества нет индивидуального тарифа на передачу электричества, поэтому оно не может требовать деньги за использование электрощитовой, объяснил суд и в иске отказал.
Тогда ТСЖ обратилось в Верховный суд, где их жалобу рассмотрела «тройка» во главе с Галиной Кирейковой. Судьи установили, что электрощитовая, которая нужна для обеспечения электричеством двух домов, относится к общему имуществу только 159-го дома. Именно его жильцы должны следить за исправностью оборудования и ремонтировать его на свои деньги.
Отказ суда округа от взыскания с ответчика из 161-го дома платы за содержание этой электрощитовой приводит к тому, что расходы ложатся на жильцов 159-го дома, то есть к неосновательному обогащению.
Передавать электроэнергию могут только те организации, которые соответствуют критериям из Постановления Правительства от 28.02.2015 № 184, напомнил ВС. ТСЖ к ним, конечно же, не относятся. Поэтому суд отменил решение АС ЗСО и оставил в силе акты нижестоящих инстанций.
Кто должен восстанавливать документы
В марте 2020-го жильцы многоквартирного дома сменили УК «Домовой» на «Завитинскую управляющую компанию». «Домовой» передал все документы, которые у него были, но части бумаг там не оказалось: оригинала техпаспорта и решений общих собраний собственников. «Домовой» объяснил, что их у него попросту никогда не было. Тогда «Завитинская управляющая компания» через суд потребовала отдать все те документы, которые должны быть у любой управляющей организации. Суды решили, что такой иск нельзя удовлетворять. «Домовой» не получил эти документы от предыдущей управляющей компании, пояснили они (дело № А04-2984/2020).
В ВС спор попал к коллегии под председательством Натальи Чучуновой. Судьи напомнили, что с сентября 2018-го года старая управляющая компания должна передавать новой всю техническую документацию. Даже ту, что не получила от предыдущей управляющей организации. В таком случае документы нужно восстановить самой организации, разъяснил ВС.
Суды должны исходить из того, что у компании, которая долго управляет одним домом, есть все документы на него. Такую презумпцию можно опровергнуть. Но это будет означать, что организация плохо исполняла свои обязанности.
При новом рассмотрении дела в АС Амурской области у «Домового» все еще остается возможность отбиться от иска. Для этого нужно доказать, что компания объективно не может восстановить все бумаги. Это и попробует сделать управляющая компания на заседании в конце октября 2021 года.
О них мы подробно писали в материале «Подрядный эстоппель и «будущие» убытки: июньские выводы ВС о недвижимости». Самым интересным оказался спор о реконструкции ЗИЛа (дело № А40-110034/2017). Там ВС разъяснил, что:
полномочия представителя подрядчика не обязательно подтверждать документами, если они следуют из обстановки;заказчик может претендовать на компенсацию «будущих» убытков, если работы некачественные;разрешение на ввод в эксплуатацию не заменяет акт приемки работ.