Строительство в 2021 году: правовые проблемы и их решения
Тренды и законы: что изменилось
Тренды, которые появились в прошлом году, не теряют актуальности и сейчас, уверен Александр Петров, руководитель группы практики недвижимости и строительства ART DE LEX. Ведь эпидемия коронавируса не отступает. Одна из таких тенденций связана с «поколением миллениалов». Именно благодаря им развиваются коворкинги, замечает Петров.
Такие помещения позволяют оптимизировать расходы на арендную плату, а за счет гибкого подхода можно оставить лишь ограниченную площадь для постоянного офиса, сделав остальные расходы ситуационными. Но до сих пор возникают вопросы законодательного регулирования коворкингов. Легального определения для них в законах нет, но это и не так важно, считает Петров: по сути, оно требуется только для получения определенных льгот. Зато есть преимущества: фактически пользователь коворкинга может в одностороннем порядке расторгнуть соглашение, возместив понесенные собственником убытки. Поскольку это чаще всего договор оказания услуг, запретить односторонний отказ от него не получится.
Моду задает не только рынок, но и законодатель. Одно из недавних нововведений — поправки в закон о регистрации недвижимости. О них рассказала Арина Довженко, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Borenius Russia. Закон приняли в конце апреля, его положения вступят в силу постепенно.
В основном новеллы направлены на сокращение бумажного документооборота. С 1 января 2023 года расширят функции личного кабинета на сайте Росреестра, и многие заявления можно будет подавать без электронной подписи. А кадастровым инженерам станет проще получать уведомления: их станут присылать прямо на сайт.
Закон также решил ситуацию, когда продавец недвижимости ликвидировался до регистрации перехода права собственности. Теперь покупатель все же может зарегистрировать право, для этого ему нужно представить данные о ликвидации продавца и подтвердить оплату.
Еще одно важное изменение — передача информации о погашении ипотеки.
Это была головная боль, мы бегали в Росреестр, задействовали связи, чтобы аккредитив скорее закрыли. Но теперь предполагается, что сторонам будут направлять уведомление о погашении записи об ипотеке.
Уже много лет перед покупателями недвижимости стоит вопрос: квартира или апартаменты? Примерно четверть всей недвижимости, которую покупают граждане, — это именно апартаменты. Их приходится строить, чтобы уйти от законодательных ограничений в случаях, когда возведение жилого дома по каким-то причинам невозможно. Анна Жолобова, советник практики по недвижимости и строительству КА «Регионсервис», напомнила, что законодательство до сих пор не относит апартаменты к жилым помещениям. Поэтому там нельзя прописаться, а еще на них не распространяются санитарные и инфраструктурные требования. То есть застройщику не надо строить парковки и школы. Есть и другие минусы: хотя цены на апартаменты ниже, коммунальные платежи выше, как и налог на имущество.
Первые попытки узаконить апартаменты предприняли много лет назад, но осенью 2020 года к проблеме вернулись еще раз. Тогда Минстрой представил новый законопроект, который внесли в Госдуму в апреле 2021-го. Но эти поправки фактически не регулируют отношения с уже построенными и строящимися апартаментами. «Полагаю, что законопроект доработают, или появится новый, который урегулирует статус уже существующих строений», — ожидает эксперт.
С плохими, нелегальными апартаментами, безусловно, надо бороться.
В Москве тем временем увеличили плату за изменение вида разрешенного использования земли: от 2 до 11 раз в зависимости от места, в котором реализуется жилой проект. Наибольшая «наценка» — на участки в центре. Таким образом московские власти хотят развивать периферию, отметил Андрей Большаков, управляющий партнер Bolshakov&Partners.
Риски: аренда, проверки, банкротство
Сейчас в России есть три действующих порядка снижения кадастровой стоимости. Новый, предусмотренный ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, пока не применяется в большинстве регионов, в том числе и в Москве. Его начнут использовать повсеместно только с 2023 года, поделилась Ксения Ульянова, старший юрист Land Law Firm. Кроме того, в скором времени судебную экспертизу по делам об оспаривании кадастровой стоимости смогут проводить только государственные специалисты. Считается, что это поможет в борьбе с недобросовестной экспертизой, которую делают «частники», высказалась Ульянова. Поэтому с 2023-го оспорить кадастровую стоимость будет очень сложно.
Артем Сирота, управляющий партнер Sirota & Partners, обсудил с участниками конференциями актуальный в свете пандемии вопрос: как составить договор аренды, предусмотрев все неблагоприятные последствия для арендатора? «Может возникнуть дисбаланс между той оплатой, которую вносит арендатор, и условиями помещения, которое он арендует», — объяснил эксперт. Например, может увеличиться валютный курс для номинированного не в рублях договора. Поэтому нужно включать валютные оговорки, советует эксперт.
В свете пандемии интереснее не изменение цены договора, а условий использования. Так, многие арендаторы перестали использовать офисы, потому что все сотрудники сидели по домам. Поэтому быстро выяснилось, что стандартные механизмы, предусмотренные ГК, не работают. Пришлось экстренно вводить и применять новые нормы, которые предусматривали снижение арендной платы в связи с невозможностью пользования имуществом в 2020 году, рассказал эксперт. Сейчас же Сирота предлагает включать в арендное соглашение частичное снижение арендной платы в случае невозможности присутствия в нем определенного процента сотрудников.
Кроме того, не так давно стартовала реформа контрольно-надзорной деятельности. Каждый орган предъявлял разные требования, поэтому государство решило их унифицировать, чтобы они не противоречили друг другу. Об основных изменениях в этой сфере рассказала советник руководителя практики земельных и имущественных отношений Alliance Legal CG Ольга Калинченко.
Земли под охраной
О юридических рисках приобретения земельных активов рассказал Антон Емелин, старший партнер МКА «Аронов и Партнеры». Например, возможны пересечения границ участка с лесным фондом. Потому что границы указаны в двух разных реестрах, и информация в них может быть противоречивой.
Еще один негативный сценарий — риск нахождения участка в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). «Практика работы с такими зонами показывает, что все не совсем гладко, даже более, чем не гладко», — рассказал юрист. Например, часто строительство не удается начать из-за близкого расположения газопровода. Придется договариваться с филиалами «Газпрома». Существует и риск сноса строений, но в 2018 году приняли закон, что такие зоны должны быть внесены в ЕГРН на момент строительства. Иначе собственнику должны выплатить компенсацию. «Собственники, по сути, сидят на пороховой бочке», — посетовал Емелин.
О судебной практике по спорам об охранных зонах трубопроводов подробнее рассказала Марина Строкань, старший юрист Land Law Firm.
Одно лишь отсутствие угрозы жизни и здоровью от здания не поможет сохранить объект. Есть много проблемных точек, например, судебное усмотрение.
Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ Авелан, подробнее обсудила с участниками конференции «скрытые» охранные зоны. Это ЗОУИТ, информация о которых не внесена в публичные источники.
Так, установленные ранее в законодательстве зоны или охранные зоны курортов. «Очень много охранных зон до сих пор продолжают действовать, и далеко не только те, что установлены в действующем законодательстве», — объяснила юрист. Помочь может добросовестность, но ее придется доказывать, а сделать это будет сложно: раньше охранные зоны могли быть установлены не только в законах, но и в решениях местных органов власти и судебных решениях. Подобных сведений в принципе может не быть в открытых источниках. «Мы должны стремиться к тому, чтобы устоялась презумпция: неопубличенные сведения не должны использоваться против застройщика», — полагает Величко.
К критериям добросовестности застройщика относят, например, необеспечение публичного доступа к сведениям о ЗОУИТ: застройщик не знал и не мог знать о действии ограничений в использовании земельного участка, сведения о ЗОУИТ не внесены в ЕГРН, и в таком случае объекты не подлежат сносу.
«Если есть понимание о близком нахождении потенциально проблемного объекта, стоит учесть интересы «Газпром-трансгаз» и обезопасить себя», — посоветовала она.
О некоторых особенностях установления сервитутов на публичные земли на примерах из судебной практики рассказал Василий Малинин, руководитель направления «Коммерческие споры» юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры». Например, суды отказывают в установлении сервитута, если есть возможность получить разрешение на условно разрешенный вид использования (РНР).
Налоги и банкротство: как не переплатить и заработать
Поговорили и об экономических рисках для застройщиков. Организации должны платить налог на прибыль, а значит, должны понимать, какую прибыль получат от сдачи объекта. Валентина Петрова (бюро адвокатов «Де-юре»), рассказала, что делать, если застройщик потратил больше, чем планировал. В таком случае можно уменьшить налоговую базу, но только если затраты подтверждены документально, экономически обоснованы и направлены на получение прибыли в будущем. Убыток уменьшает базу по налогу на прибыль, подтвердила Петрова со ссылкой на имеющуюся практику судов.
Застройщикам нужно тщательно изучать поставщиков материалов, транспортных и технических услуг, посоветовал Михаил Бегунов, управляющий партнер Tax compliance. Это необходимо, чтобы избежать доначисления лишнего НДС по правилам ст. 54.1 Налогового кодекса. «Когда твой контрагент по каким-то критериям аффилирован с тобой, но за ним стоят реальные исполнители, тогда удастся доказать, что доначислять налог не надо», — уверен юрист.
Основной момент — реальность исполнения работ. Неважно, если даже контрагент уже не действует. Нужно доказать реальность работ, и тогда проблем будет меньше.
Кирилл Чухалдин, руководитель проектов «Юртехконсалт», рассказал, как можно заработать на банкротстве другого застройщика. «Если мы понимаем, что есть один ликвидный актив, надо попробовать на нем заработать», — рассказал он. Это может быть интересно компаниям на грани банкротства, которые готовы рискнуть, а также сторонним инвесторам. Чухалдин рассказал, каким образом можно выкупить объект у обанкротившегося застройщика. Процедура сложная, и ее должен одобрить суд. Еще один способ — купить объект с торгов. Этот путь более прибыльный, но недострой может уйти и другому участнику торгов. «Не нужно смотреть на банкротство как на что-то плохое. Оно позволяет заработать. Но и для тех организаций, которые уже пришли к банкротству, это не всегда плохо: можно спасти хотя бы часть бизнеса», — подчеркнул эксперт.