ВС заступился за покупателя, который купил квартиру у мошенника

В ноябре 2015 года Марина Еремина* купила у Нины Рыковой* квартиру в Москве на улице 1905 года (центральная часть города, Краснопресненский район) за 6,7 млн руб. Через 4 года выяснилось, что Рыкова получила недвижимость по поддельным документам. В ее отношении возбудили уголовное дело по статье о мошенничестве.

В период расследования правоохранительные органы установили, что летом 2015 года Рыкова обратилась к нотариусу за свидетельством о праве на наследство после смерти бывшей собственницы квартиры Марии Симоновой*. Она предъявила поддельное свидетельство о рождении, по которому покойная якобы была ее матерью. Нотариус принял документы и выдал свидетельство о праве на наследство, по которому Рыкова смогла оформить квартиру на себя.

В феврале 2020 года потерпевшим по уголовному делу признали московский Департамент городского имущества. После чего чиновники решили подать иск в Пресненский районный суд города Москвы. Департамент потребовал признать недействительным договор купли-продажи и передать квартиру городу на основании ст. 302 ГК («Истребование имущества от добросовестного приобретателя»).

19 октября 2020 года суд удовлетворил требования истца, признав сделку купли-продажи недействительной. Умершая Симонова не имела наследников, поэтому по решению суда собственником квартиры стала Москва на основании ст. 1151 ГК («Наследование выморочного имущества»). 

Еремину же суд признал недобросовестным приобретателем. По мнению первой инстанции, ответчица не приняла достаточных мер для проверки недвижимости. Она не обратила внимания, что объект продается по цене ниже кадастровой стоимости, не проверила свидетельство о рождении Рыковой на портале ЕГР ЗАГС, пояснил суд.

Решение первой инстанции оставили без изменения апелляция и кассация. После чего Еремина обратилась в Верховный суд.

Добросовестный приобретатель 

В своей жалобе заявительница указала, что чиновники пропустили срок исковой давности. Согласно п. 4 ст. 302 ГК суд должен отказать в истребовании квартиры, если со дня внесения записи о праве собственника в ЕГРН прошло больше трех лет. По словам ответчицы, этот срок истек в 2018 году, поэтому суды не могли удовлетворить иск департамента.

Еремина также пояснила, что она не могла проверить свидетельство о рождении Рыковой, так как портал ЕГР ЗАГС работает с 2018 года, а договор на квартиру она заключила в 2015 году. По мнению заявительницы, она приняла все возможные меры для проверки недвижимости. Все документы на квартиру также исследовал банк, в котором ответчик получала кредитные средства на покупку. 

Кроме того, в кассационной жалобе Еремина сослалась на положения Постановления Конституционного суда от 22.07.2017 №16-П. В нем КС указал, что суды не должны защищать имущественные интересы публично-правового образования за счет ущемления прав граждан, которые добросовестно и возмездно приобрели квартиры у мошенников. Если чиновники бездействовали и не оформили квартиру в разумный срок, риск утраты помещения должен лежать на них, разъяснил КС.

Обязанность департамента 

Первой на заседании выступила представитель ответчицы Ольга Сячинова. Она рассказала, что Еремина нашла квартиру на «Циане» в октябре 2015 года, после чего ответчик обратилась к оценщику. В своем заключении специалист указал, что рыночная стоимость недвижимости действительно составляет 6,7 млн руб., поэтому сомнений в цене сделки у Ереминой не возникло.

По мнению Сячиновой, департамент сам виноват в том, что квартирой завладели мошенническим путем. Согласно Постановлению Правительства Москвы № 639-ПП, чиновники должны ежемесячно проводить проверки на предмет выморочного имущества. Но департамент этого не делал, поэтому не может требовать передачи квартиры городу, уверена представитель. 

Нет полномочий 

Следом слово взяла представитель департамента городского имущества Алевтина Мартынова. Она утверждала, что срок исковой давности следует считать со дня, когда ведомство узнало о нарушении его прав. По словам Мартыновой, департамент не может обнаружить выморочное имущество самостоятельно, у него нет полномочий даже на запрос сведений из ЗАГС. Информацию о квартире чиновникам могли передать только другие органы, объяснила представитель.

Департамент узнал о нарушении прав только в феврале 2020 года после того, как его признали потерпевшим по уголовному делу, поэтому срок исковой давности необходимо считать с этого момента, уверена Мартынова. 

— Вы считаете, что согласно п. 4 ст. 302 ГК [об истребовании имущества у добросовестного приобретателя] трехгодичный срок можно исчислять с даты, когда вас признали пострадавшими? — спросил судья Игорь Юрьев.

— Да, все верно, — ответила Мартынова.

— Но в законе же сказано по-другому, — отметил председательствующий судья Юрий Москаленко.

— Тогда получится, что публично-правовые образования никогда не смогут истребовать квартиры, которые попали к мошенникам.

На это Москаленко отметил: «Мы обсуждаем другие вопросы. Сейчас нас интересуют положения ст. 302 ГК».

Следом на заседании выступила прокурор Татьяна Власова, которая поддержала доводы кассационной жалобы Ереминой. По мнению Власовой, нижестоящие инстанции должны были учесть бездействие департамента, который не выполнял требования Постановления Правительства Москвы № 639-ПП. Прокурор указала, что суды также должны были принять во внимание положения Постановления КС №16-П и дать им надлежащую правовую оценку. 

Заслушав доводы сторон, суд отменил акты нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело № 5-КГ21-166-К2). Мотивировочную часть определения опубликуют в ближайшее время, и из нее станет понятно, на какие именно доводы ВС обратил особое внимание.

* Имя и фамилия участников изменены редакцией.