Квартира с трещинами и муниципалитет без имущества: выводы ВС о недвижимости

Проблемы в новой квартире

В 2007 году ОАО «12 Военпроект» разработало техническую документацию на фундамент жилого дома для крупного сибирского застройщика «СДС-Строй». Стороны заключили договор, по которому «СДС-Строй» получил право использовать документацию от «12 Военпроекта» для строительства 16-этажного здания в Кемерове. После чего ОА «Росжелдорпроект» подготовило для заказчика дополнительную документацию на базе существующего проекта.

Жилой дом ввели в эксплуатацию в 2009 году. Через семь лет в одной из квартир стали появляться трещины: из-за них потрескались обои и штукатурка, а с улицы дул холодный воздух. Владелица обратилась с иском о возмещении убытков к застройщику. Судебная экспертиза пришла к заключению, что в строительной документации есть существенные ошибки и нарушения норм проектирования, которые и стали причиной дефектов. Рудничный районный суд города Кемерово взыскал с ответчика рыночную стоимость жилья, компенсацию морального вреда, а еще «потребительский» штраф и неустойку — всего порядка 9 млн руб. (дело № 2-2/2019). Эти деньги «СДС-Строй» решил отсудить у проектировщиков (дело № А40-171605/2019). 

Три инстанции признали, что нарушения были, но в удовлетворении иска все равно отказали. Суды упрекнули истца в том, что он не конкретизировал требования к каждому из ответчиков и не определил степень их вины. «СДС-Строй» пожаловался в ВС. Кассатор уверяет, что у него нет специальных знаний в вопросе оценки степени виновности каждого из ответчиков. При этом суды отказали в проведении экспертизы, которая помогла бы это определить.

ВС подчеркнул, что суды не исследовали важные для дела обстоятельства. Нужно было проверить договоры между сторонами, установить виды проектных работ, выполненных каждым из ответчиков, определить, кто из них провел проектные работы ненадлежащим образом. Экономколлегия отменила акты трех инстанций, а спор вернула в АСГМ. Подчеркнув, что при новом рассмотрении первой инстанции следует оценить довод о необходимости судебной экспертизы.

Суды ошибочно отказали в экспертизе, необходимой, чтобы достоверно установить степень вины каждого из ответчиков, считает старший юрист московского офиса Peterka & Partners Алла Гейфман. Эксперт говорит, что если и по результатам экспертизы степень вины ответчиков определить не получится, то судебная практика допускает солидарное взыскание со всех. «В таком случае конкретный размер ответственности каждого из них будет определяться в последующих исках по регрессным требованиям», — объясняет юрист.

«Неосновательное обогащение» подрядчика

14 декабря 2018 года МВД по Республике Саха (Якутия) и ООО «Экостройинвест» договорились о ремонте Центра временного содержания несовершеннолетних правонарушителей в Якутске. Общество оценило свои услуги в 5,3 млн руб. Деньги на ремонт министерству выделили из федерального бюджета. Подрядчик сдал работу 31 июля 2019 года. Тогда же стороны подписали акт приема-передачи, по которому ремонт приняли без претензий и полностью его оплатили.

В июле 2020 года контрольно-ревизионная проверка управления МВД установила, что в смету заложили в 310 раз больше листовой стали, чем реально необходимо для капремонта (подрядчик закупил 2167 кг, но фактически использовал менее 7 кг). По результатам проверки комиссия составила акт, где указала, что министерство ошибочно заплатило 600 500 руб. за неиспользованный материал. 

Тогда МВД обратилось в суд (дело № А58-6426/2020). Ведомство потребовало взыскать штраф за нарушение контракта в размере 106 600 руб. и 600 500 руб. неосновательного обогащения. АС Республики Саха (Якутия) отказал заявителю в иске, указав, что министерство приняло работы по договору без претензий по качеству и объему. По мнению суда, огромная разница между запланированным и реально необходимым объемом стали не относится к скрытым недостаткам и ее могли выявить при приемке. Апелляция и кассация с этим согласились. 

Верховный суд же напомнил нижестоящим инстанциям о принципе эффективности использования бюджетных средств. Согласно ст. 34 БК необходимо достигать результатов с помощью минимальных затрат. Проще говоря, ведомствам необходимо экономить и тратить деньги максимально результативно. По мнению СКЭС, выводы контрольно-ревизионной проверки МВД подтверждают, что деньги из федерального бюджета использовались неэффективно. Но нижестоящие инстанции не дали оценку заключению комиссии. Еще ВС подчеркнул, что хотя истец принял работы без претензий, он вправе возражать по поводу объема, качества и стоимости работ в судебном порядке. 

Сейчас дело находится на пересмотре.

Нижестоящие суды допустили серьезные ошибки при рассмотрении спора, так как не захотели вникать в обоснование иска и учитывать требования бюджетного законодательства, считает Любовь Шебанова, руководитель практики уголовного и административного права АМУЛЕКС Такой подход делает бессмысленной деятельность по финансовому контролю бюджета, добавил Артур Аванесян, старший юрист Рустам Курмаев и партнеры

Проезд через участок

Ассоциация собственников недвижимости в селе Велегоже Заокского района Тульской области потребовала, чтобы местная администрация установила соразмерную плату за пользование их участками, обремененными публичным сервитутом (право ограниченного пользования чужой землей). Владельцы объяснили, что на их участках проходят проезды, по которым остальные жители могут добраться до домов (дело № А68-1643/2020). В первой инстанции стороны пришли к мировому соглашению. Истец отказался от денежного требования и согласился обеспечить проход и проезд всем желающим через свою землю. Взамен администрация согласилась снять публичный сервитут со всех участков «ввиду отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен», кроме одного. 

Другие жители села не согласились с этим решением и обратились в Арбитражный суд Центрального округа. Кассация прекратила производство по жалобе, решив, что утвержденное мировое не затрагивает права и обязанности заявителей. Суд подчеркнул, что заинтересованность в исходе дела сама по себе не дает право обжаловать судебный акт. Кассация указала, что нельзя снять установленный сервитут без публичных слушаний с участием всех заинтересованных лиц, в том числе и заявителей кассационной жалобы.

Тогда заявители обратились в ВС. По их мнению, окружной суд сам признал неисполнимость утвержденного соглашения, но при этом отказал в жалобе. А администрация, принимая на себя по мировому соглашению обязательство отменить публичный сервитут, нарушила нормы земельного законодательства, поскольку основания, в силу которых был установлен сервитут, не отпали. ВС согласился, что вопрос об отмене публичного сервитута, установленного в интересах неопределенного круга лиц, не может разрешаться в мировом соглашении отдельных субъектов процесса. А еще коллегия подчеркнула, что другие жители села имели право на обжалование.

В итоге ВС отменил решение кассации, а спор вернул в Арбитражный суд Центрального округа.

Заключенное в первой инстанции мировое соглашение, по сути, имело целью прекращение публичного сервитута на внутрипоселковые дороги в обход установленного законом порядка и в ущерб собственникам домовладений, в интересах которых сервитут ранее был установлен, подчеркнул Юрий Аксенов, партнер Orchards ВС же подтвердил, что отмена публичного сервитута возможна только в случае, если отпали обстоятельства, ранее послужившие основанием для его установления, добавил Михаил Гусев, руководитель практики разрешения споров Инфралекс Эксперты подчеркнули, что в своем определении ВС затрагивает и другой важный вопрос: возможность обжалования судебного акта лицом, не участвующим в деле. Позиция, что такие заявители могут обращаться с жалобой, если решение затрагивает их права и обязанности, была сформирована в Постановлении Пленума ВС от 30.06.2020 № 13.

Продление аренды

Летом 2016-го «Красноярская региональная энергетическая компания» арендовала электросетевой комплекс у МУП Березовского района «Энергия» (дело № А33-22597/2020). Соглашение от имени собственника-банкрота подписал его арбитражный управляющий. Изначально договор аренды подписали на срок до 20 декабря 2017-го, но и после этого арендатор продолжил пользоваться имуществом. Тем временем производство по делу о банкротстве прекратили. Новое соглашение заключили только в августе 2019 года. Но Росреестр отказался его зарегистрировать: по мнению ведомства, арендатор не мог подписать такой договор без торгов, на это указывают правила ст. 17.1 закона «О защите конкуренции». Три инстанции с этим согласились. Тогда арендатор обратился в ВС: он считает, что первоначальный договор не прекращал действовать до заключения нового, поскольку компания продолжала пользоваться имуществом без возражений.

Экономколлегия подчеркнула, что раз закон «О банкротстве» не содержит специальных норм по использованию арендованного имущества после прекращения банкротного дела, судам следовало применить п. 2 ст. 610 ГК. Норма гласит, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

ВС напомнил и об изменениях в ст. 17.1 закона «О защите конкуренции», которые касаются возможности заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов с добросовестными арендаторами. Речь идет только о тех, кто заключил договоры до 2 июля 2008 года (до вступления в силу ст. 17.1 закона о защите конкуренции). Но нижестоящие суды не выяснили, добросовестный ли арендатор, нет ли у него долгов. В итоге тройка судей ВС под председательством Владимира Попова отменила акты трех инстанций, а спор вернула в Арбитражный суд Красноярского края (дело № А33-22597/2020).

По словам Игоря Чумаченко, партнера VEGAS LEX, в этом деле надо учитывать во взаимосвязи специальные нормы нескольких законов: нормы ГК об аренде (согласно которым договор считается заключенным на неопределенный срок по истечении срока аренды, если имуществом продолжают пользоваться без возражений арендодателя), законов «О несостоятельности (банкротстве)» (в части соблюдения порядка совершения сделок с имуществом должника конкурсным управляющим) и «О защите конкуренции» (в части указанных изменений, позволяющих при описанных обстоятельствах заключать договор аренды на новый срок без торгов). Эксперт заметил, что нижестоящие суды не провели такой анализ и пришли к ошибочным выводам.

Муниципалитет лишили собственности

В апреле 2007 года администрация городского поселения Подпорожье Ленинградской области отдала помещение «Почте России» в безвозмездное пользование, чтобы открыть там отделение. В марте 2019 года управление Санкт-Петербурга и Ленинградской области ФГУП «Почта России» попросило передать это помещение в федеральную собственность. Но администрация отказала. Тогда учреждение обратилось в суд. Три инстанции встали на сторону управления. По их мнению, чиновники не доказали, что есть необходимость как-то по-другому использовать спорное помещение. Поэтому суды признали отказ администрации немотивированным.

Спор дошел до ВС, который подчеркнул, что суды фактически лишили муниципалитет права собственности, удовлетворив иск управления ФГУП «Почта России». При этом они не дали правовую оценку доводам администрации, что площадь, где располагается почта, зарегистрирована на муниципалитет, и не установили, за счет каких средств был создан спорный объект недвижимости. СКЭС отменила акты трех инстанций и вернула дело на новый круг.

Наталья Кашуркина, юрист Land Law Firm, отмечает, что законодательство не предусматривает оснований для прекращения права собственности, зарегистрированного в установленном порядке за муниципальным образованием. Чиновники могут использовать принадлежащее им помещение в разрешенных целях. «Хотя такая категория споров не является распространенной, ценность постановления состоит в признании равной защиты всех форм собственности, включая муниципальную», — считает Кашуркина.