Перевести помещение из жилого в нежилое: чье согласие на это нужно

У Артура Воронова* была квартира на первом этаже многоквартирного дома в Краснодаре. В 2018 году он решил перевести ее в нежилое помещение, по всей видимости, чтобы открыть там магазин. Для этого мужчина инициировал проведение внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома, на котором жильцы, обладающие 73,11% голосов от общего числа, высказались за перевод. При этом собственники согласились, чтобы Воронов сделал отдельный вход, использовав для этого часть общего имущества, в том числе землю, прилегающую к дому. 

После этого на перевод недвижимости в нежилое помещение дала добро межведомственная комиссия администрации Краснодара по использованию жилищного фонда. А в августе 2018-го городские чиновники своим постановлением признали недвижимость Воронова нежилым помещением и согласовали обустройство отдельного входа. Владелец имущества в том же месяце установил входную группу, а через некоторое время получил иск от двух жильцов.

Применимая норма

Тамара Петрова* и Антонина Сафронова* потребовали признать недействительным решение общего собрания владельцев, обязать Воронова демонтировать «вход» и восстановить дорожное покрытие. Они сослались на то, что мужчина не получил согласия всех собственников на использование придомовой территории.

Ленинский районный суд Краснодара частично удовлетворил иск. Он установил, что перепланировка и переустройство, которые провел Воронов, уменьшили размер общего имущества. Такие работы, в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК («Изменение границ помещений в многоквартирном доме»), должны быть одобрены всеми собственниками помещений многоквартирного дома. Воронов же заручился лишь 73,11% голосов, указала первая инстанция и признала решение общего собрания недействительным. 

Вместе с тем суд не стал обязывать ответчика демонтировать входную группу и восстанавливать дорожное покрытие. Он сослался на то, что помещение перевели в нежилое постановлением администрации, а это не является предметом рассмотрения в настоящем деле.

Краснодарский краевой суд не согласился с первой инстанцией в части признания решения общего собрания недействительным. По мнению апелляции, тут нужно применять п. 2 ч. 2 ст. 44 («Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме») и ч. 1 ст. 46 ЖК («Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»). Первая норма относит к компетенции общего собрания собственников принятие решений о пределах использования земли, на котором расположен многоквартирный дом. А вторая устанавливает необходимое число голосов для вынесения соответствующего решения — не менее 2/3 от общего числа голосов собственников. 

Перевод квартиры Воронова в нежилое помещение и оборудование входной группы было одобрено 73,11% голосов — это больше, чем 2/3, признал действительность решения общего собрания краевой суд. Четвертый кассационный СОЮ поддержал его выводы. Тогда Сафронова подала жалобу в Верховный суд.

Пропавшие подлинники

Тройка судей под председательством Татьяны Назаренко так же, как и райсуд, сослалась на ч. 2 ст. 40 ЖК. Если реконструкция, перепланировка и (или) переустройство невозможны без присоединения к помещению части общего имущества, то такие работы требуют согласия всех собственников помещений, напомнил положения нормы ВС.

Таким образом, нижестоящим судам в настоящем деле следовало установить, какие правовые последствия для общего имущества имело принятое на собрании решение: влекло ли оно его уменьшение или нет. От этого зависело правильное применение нормы и определение необходимого числа голосов, подчеркнула гражданская коллегия.

Верховный суд также обратил внимание на доводы истцов об отсутствии подлинника решения и протокола собрания. Эти бумаги, в соответствии со ст. 46 ЖК, нужно предоставить в жилищную инспекцию. При этом сама Государственная жилинспекция Краснодарского края заявляла, что не получала таких документов. Этих бумаг нет и в материалах дела, заметила гражданская коллегия.

Потому установить факт голосования и то, как именно оно проходило, объективно невозможно, равно как и определить отсутствие нарушений при созыве собрания, его проведении и подведении итогов. Этим обстоятельствам нижестоящие суды не дали никакой оценки, подчеркнула «тройка». Акты трех инстанций отменили и направили дело на новое рассмотрение в райсуд (№ 18-КГ21-162-К4). Дело там пока еще повторно не изучили.

Несовершенство регулирования

Позиция, которую ВС занял в деле Воронова, в целом соответствует сложившейся практике. Ее, в частности, можно встретить в более ранних актах гражданской коллегии (например, определения № 34-КГ19-9 и № 5-КГ18-320). А одно из подобных дел (№ 83-КГ16-10) даже вошло в Обзор судебной практики Верховного суда № 2 (2017), говорит Нурида Ибрагимова из Amulex.ru

При этом эксперт обращает внимание, что в рассматриваемом определении ВС совершенно не высказался относительно требований о демонтаже входной группы и восстановлении дорожного покрытия. До конца неясно, согласен ли суд с выводами нижестоящих инстанций или нет, замечает Ибрагимова.

В свою очередь, управляющий партнер юридического бюро «Григорьев и Партнеры» Александр Григорьев отмечает несовершенство действующего регулирования: добиться присутствия всех собственников помещений, которых может быть несколько сотен, очень сложно. Не говоря уже о необходимости единогласного одобрения.

* Имена и фамилии изменены редакцией.