ВС разобрал дело об аренде здания в Крыму

В сентябре 2012 года региональный фонд госимущества Украины сдал в аренду ИП Татьяне Маковецкой* билетные кассы площадью 57 кв. м. Здание на берегу Черного моря в Феодосии числилось на балансе «Приднепровской железной дороги».

По условиям соглашения Маковецкая должна была использовать здание для размещения прачечной в течение года. Потом стороны продлили аренду еще на 2 года и 11 месяцев.

Но 18 марта 2014 года, до окончания срока договора, Республика Крым вошла в состав Российской Федерации. После чего Совет министров республики создал федеральное государственное унитарное предприятие «Крымская железная дорога». К нему в итоге перешла часть имущества «Приднепровской железной дороги», в том числе и здание, которое сдавалось Маковецкой. 

В 2018 году арендатор прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Маковецкая перестала платить за аренду, но не вернула здание железной дороге.

Предприятие обратилось с иском к Маковецкой в Феодосийский городской суд Республики Крым. В своем заявлении истец просил взыскать задолженность по аренде в размере 204 695 руб., а также штраф 20 469 руб.

Первая инстанция удовлетворила требования железной дороги. Хотя Маковецкая уже не является индивидуальным предпринимателем, она должна полностью оплатить задолженность по аренде, пояснил суд.

Но с решением первой инстанции не согласился Верховный суд Республики Крым. Суд обратил внимание, что согласно техническому паспорту здания участок занимает уже не билетная касса, а жилой дом общей площадью 132 кв. м. По словам ответчицы, она выкупила объект еще в 2012 году и переоборудовала его. Договор купли-продажи между Маковецкой и Фондом госимущества Украины также был удостоверен нотариусом.

Апелляция решила, что в материалах дела нет доказательств, что здание билетных касс до сих пор существует. Кроме того, истец не подтвердил, что арендованное имущество до сих пор принадлежит ему, посчитал суд. В итоге Верховный суд Республики Крым отказал железной дороге в удовлетворении иска. Позицию апелляции в своем определении по делу № 2-640/2020 поддержала и кассация. После чего ФГУП обратился в Верховный суд.

Недействительный договор 

В своей кассационной жалобе предприятие сослалось на решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 10 октября 2018 года по делу № 2–849/2018. В нем первая инстанция признала недействительным договор купли-продажи спорного здания, который Маковецкая заключила с Фондом госимущества Украины. Суд установил, что ответчик могла приобрести государственное имущество только путем приватизации, но стороны нарушили эту процедуру. В решении по этому делу первая инстанция обязала Маковецкую вернуть здания железной дороге. 

Предприятие обратило внимание гражданской коллегии на то, что АС Республики Крым в своем решении от 23 мая 2017 года по делу № А83-2639/2017 уже взыскал с Маковецкой задолженность по договору аренды за 2014–2017 годы в размере 69 536 руб. и неустойку 34 154 руб.

Кроме того, ответчик в своей жалобе указал, что суд апелляционной инстанции в нарушение положений ст. 327.1 ГПК принял в качестве доказательства технический паспорт здания. Но Маковецкая не обосновала, почему не могла предъявить этот документ в суд первой инстанции. При этом Верховный суд Республики Крым не разрешил предприятию тоже предоставить дополнительные доказательства, которые бы подтверждали, что здание сохранилось и принадлежит истцу. 

А еще Маковецкая передала технический паспорт на украинском языке без перевода на русский. Это не соответствует положениям ст. 408 ГПК, считает заявитель.

Эту жалобу ВС выделил и передал на рассмотрение, которое состоялось 21 февраля 2022 года.

Перестройка и высокий забор 

В ВС явилась лишь представитель «Крымской железной дороги» Татьяна Ланцова. Она участвовала в заседании по видео-конференц-связи через Севастопольский городской суд. Представитель поддержала доводы кассационной жалобы.

— Скажите, пожалуйста, отсутствие перевода технического паспорта как-то повлияло на рассмотрение дела? — спросил председательствующий судья Сергей Асташов.

— Да, повлияло. Без перевода суд не мог принять этот документ в качестве доказательства. Еще из-за этого мы не смогли оценить технический паспорт должным образом и проверить его содержание, — ответила Ланцова.

— А было ли исполнено решение, по которому ответчик должна вернуть вам здания? — осведомился судья Андрей Марьин.  

— Нет, Маковецкая не вернула объекты. Сейчас это имущество находится под арестом, — пояснила представитель.

— А что из себя сейчас представляет здание?

— Там была проведена определенная реконструкция. Но что конкретно там находится, мы не знаем, так как вокруг здания возведен высокий забор. Само оно на берегу Черного моря. Как нам пояснили, сейчас там находится гостиница.

Ланцова также пояснила суду, что суд апелляционной инстанции не учел решение Феодосийского городского суда о признании договора недействительным.

Во время заседания в суд поступил отзыв на кассационную жалобу от представителя Маковецкой. Судьи объявили, что ознакомились с ним, после перерыва.

В итоге ВС отменил акты апелляционной и кассационной инстанции и направил дело на новое рассмотрение в Верховный суд Республики Крым (дело № 127-КГ21-21-К4).

* Имя и фамилия изменены редакцией.