Дело в Верховном суде показало недостатки земельного права

Херсонес Таврический — музей под открытым небом, самый известный античный полис Северного Причерноморья. Он был древнегреческим, византийским, генуэзским, а теперь российский. И сейчас власти разбираются с застройкой на этом объекте культурного наследия федерального значения, который к тому же внесен в список ЮНЕСКО. В декабре 2017-го СМИ сообщали, что суд аннулировал разрешение на строительство многоэтажных домов в зоне полиса. А парой месяцев ранее правительство города издало приказ о сносе по решениям судов 50 капитальных строений, в том числе 10 жилых домов, а также гостиниц, торговых павильонов, пристроек, кафе и так далее.

У Виталия Ракитина* тоже был участок в зоне древнего города с разрешенным видом использования «для индивидуального дачного строительства». Он купил его в 2019 году. А в 2020-м направил в департамент архитектуры и градостроительства Севастополя уведомление, в котором сообщил, что хочет построить дом. Но чиновники отказали, напомнив, что в зоне специального назначения не предусмотрено индивидуальное жилищное строительство.

Ракитин отправился в суд. Он настаивал, что действующее законодательство разрешает использовать участок по целевому назначению, достаточно разработать проект с разделом по сохранению объекта культурного наследия, который бы определил параметры строительства.

Три инстанции встали на сторону истца. Они учли, что в 2009 году участок отнесли к категории «для индивидуального дачного строительства» по украинскому праву. И российское право, в свою очередь, тоже не запрещает истцу возводить дом (речь о приказе Министерства культуры РФ 12.08.2016 № 1864 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения — достопримечательное место «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита», расположенного в городе Севастополе»). С этими рассуждениями согласился и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Запрет все-таки есть

Иную точку зрения высказал Верховный суд. Он указал на п. 4 приказа Минкультуры: там, кроме прочего, запрещены строительные работы, которые нарушают целостность достопримечательного места. Согласно п. 66 приложения № 1 к этому приказу, на земле, к которой относится участок Ракитина, вид разрешенного использования установлен как «обеспечение обороны и безопасности», а при реорганизации допустимы виды «отдых (рекреация)», «культурное развитие», «обеспечение научной деятельности». Этот пункт не допускает «индивидуального жилищного строительства», отмечается в определении № 117-КАД21-20-К4.

Нижестоящие инстанции были не правы, когда пришли к выводу, что приказ не содержит запрета на возведение дачного дома, сочла «тройка» под председательством Валентина Александрова. Ведь ст. 7 Земельного кодекса и ст. 36 Градостроительного говорят, что вид разрешенного использования выбирается из тех, что предусмотрены градостроительным регламентом. И даже проект с разделом не поможет. С таким обоснованием ВС принял новое решение — отказать Ракитину. Таким образом, построить дом у него не получится.

Действительно, расположение участка в границах зоны с особым использованием территории накладывает на собственников определенные ограничения по его использованию, говорит Дмитрий Урякин из Maxima Legal Одним из таких ограничений, по его словам, может быть запрет на новое жилое строительство. Иначе не было бы смысла вообще устанавливать охраняемую природную территорию или ее охранную зону, полагает Урякин.

Истец купил земельный участок в 2019 году — после установления градостроительных ограничений. Если рассматривать эти ограничения как недостаток товара, о котором не предупредил продавец, можно требовать расторжения договора купли-продажи и возврата покупной цены, рассуждает управляющий партнер АБ «ЮГ» Юрий Пустовит.

Что не так с особым использованием территории

Собственник земельного участка хочет что-то на нем построить, а затем выясняется, что этого делать нельзя. Дела с таким сюжетом очень часто встречаются в судах, говорит Пустовит.

А еще границы зон с ограничениями не всегда имеют точные координаты.

Более того, иногда из документов, устанавливающих зону с особым использованием территории, сложно сделать вывод, находится ли земельный участок в границе этой зоны, продолжает Урякин. Например, в определении СКЭС от 20.10.2020 № 305-ЭС20-10119 по делу № А40-81080/2019 судебные акты отменили, в частности, и по этой причине.

Акты не только сложно найти, в них сложно разобраться.

Чтобы решить проблему с разными нормативными актами, можно свести все градостроительные ограничения в ЕГРН и установить правило, что ограничение появляется только с момента появления в ЕГРН, полагает Пустовит. По его мнению, это может стимулировать государство как можно скорее навести порядок и определенность в этой сфере.

* Имя и фамилия изменены редакцией.