Ремонт многоквартирного дома: как добиться
В отопительный сезон 2017–2018 годов в московской квартире Лады Хитровой* было холодно. Чтобы установить причину, собственница обратилась в научно-технический центр «Энергобезопасность». Обследование жилья показало, что утечка тепла вызвана дефектами утепления фасада и негерметичностью монтажных швов.
Получив заключение технического центра, Хитрова обратилась в ТСЖ «Амбассадор» с заявлением о ремонте фасада. От ТСЖ ответа не последовало. Тогда собственница продублировала свои требования уже в форме претензии. Вновь не получив ответа, женщина обратилась в Дорогомиловский районный суд Москвы.
Она потребовала обязать «Амбассадор» отремонтировать фасад дома по периметру ее квартиры (текущие работы выполнить за счет фонда благоустройства ТСЖ, капитальные — за счет фонда капитального ремонта), а также взыскать с ТСЖ неустойку 1,8 млн руб., 150 000 руб. в качестве компенсации морального вреда и потребительский штраф. Уже в процессе Хитрова уточнила свои требования, попросив привлечь в качестве соответчика ООО «Первая профессиональная сервисная компания», которое оказывало услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Два отказа и одно мировое
Райсуд просьбу истицы о привлечении соответчика выполнил, но в самом иске Хитровой отказал. Первая инстанция не увидела нарушений прав собственницы: при замере показатели температуры в квартире женщины были в пределах допустимых. К тому же починка фасада относится к капитальному ремонту. Такие работы затрагивают интересы всех жильцов, поэтому решение об их проведении собственники должны принимать вместе. В настоящем случае такого решения не было, дополнительно отметил райсуд. Его выводы подтвердила апелляция.
В кассации стороны неожиданно решили пойти на мировую. Они попросили суд утвердить соглашение, по которому ТСЖ обязался в течение трех месяцев отремонтировать фасад дома по периметру квартиры Хитровой, а в случае нарушения — выплатить собственнице 1,8 млн руб. неустойки, 150 000 руб. компенсации морального вреда и 904 933 руб. штрафа. Эти договоренности не противоречат закону, не нарушают права и интересы других лиц, посчитал Второй кассационный СОЮ. Он отменил акты нижестоящих судов и утвердил мировое соглашение. Тогда пять граждан, по всей видимости соседи Хитровой, подали жалобу в Верховный суд.
Без согласия общего собрания
Суд не может утвердить мировое соглашение, если оно противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. В настоящем деле кассация лишь формально указала, что такие обстоятельства отсутствуют, но на практике их не проверила, обратила внимание тройка судей под председательством Юрий Москаленко.
Так, капитальный ремонт многоквартирного дома по закону проводится на основании решения общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 189 ЖК «Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме»). Второй кассационный СОЮ не проверил, было ли такое решение или нет.
В то же время удовлетворение требования, которое связано с единоличным распоряжением общим имуществом многоквартирного дома без согласия других собственников, противоречит закону, подчеркнул Верховый суд.
Кроме того, работы предполагалось произвести за счет средств фонда капитального ремонта. Для операций с этими деньгами тоже нужно решение общего собрания собственников многоквартирного дома (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК). Наличие или отсутствие такого решения суд опять же не проверил, указала гражданская коллегия. Она отменила акт Второго кассационного СОЮ и вернула ему дело для нового рассмотрения (№ 5-КГ21-155-К2).
Несправедливая ситуация
«Главный вывод из определения ВС: если собственник хочет, чтобы его дом прошел капитальный ремонт, ему нужно пройти через процедуру общего собрания. В многоквартирных домах много жильцов, и собрать их на общее собрание по какому-то локальному вопросу, который не затрагивает весь дом, довольно сложно. Но закон таков и ВС просто обратил на это внимание», — комментирует партнер юрфирмы Ru.Courts Алексей Агеев.
С другой стороны, ситуация, когда один из жильцов дома страдает от строительных дефектов, а де-факто сделать с этим ничего не может, крайне несправедлива. Поэтому гражданской коллегии стоило бы на примере конкретного дела разъяснить, как собственники, столкнувшиеся с подобными проблемами, могут защитить свои права, считает Агеев.
✅ Чтобы добиться капитального ремонта дома, владельцу недвижимости нужно инициировать общее собрание, на котором собственники должны принять два решения: о проведении ремонта и расходовании на это средств соответствующего фонда. В обычных условиях это единственный способ, замечает Агеев.
✅ Что еще можно сделать? Можно писать жалобы в органы жилищного надзора, дает совет Дмитрий Томко из «Амулекс» По результатам проверок такой орган может возбудить в отношении ТСЖ дело об административном правонарушении (например, по ст. 7.22 КоАП — за ненадлежащее содержание общего имущества), вынести предписание и затем добиваться его исполнения, в том числе в судебном порядке. «В итоге собственник будет избавлен от необходимости хождения по судам и сбора доказательств. Если же он все же захочет получить компенсацию за нарушение прав потребителя, то материалы проверок и судебные акты о понуждении к исполнению предписаний значительно упростят доказывание», — поясняет Томко.
✅ Еще один вариант — предъявить требования к застройщику. Но здесь все зависит от природы недостатков и того, когда собственник их обнаружил, замечает Агеев. Чаще все же жильцы выявляют подобные проблемы, когда уже истекли сроки исковой давности или когда дела застройщика идут настолько плохо, что ему уже нет дела до устранения недостатков своих работ, делится своими наблюдениями юрист.
✅ Также, по словам Агеева, не стоит забывать о региональных программах капитального ремонта. Если все усилия не дали результата, то собственнику остается надеяться именно на них и ждать, когда подойдет срок капитального ремонта его дома.
* Имя и фамилия изменены редакцией.