Как считать аренду, если часть участка используется не по назначению
В 1996 году АО «Кадош» заключило с Московским земельным комитетом (правопреемник — департамент городского имущества Москвы) договор аренды участка площадью 12 604 м². На этой земле располагалась производственная база, которая в 1998 году перешла в уставный капитал общества в порядке приватизации.
Спустя почти 20 лет госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы обследовала участок и установила, что одно из зданий используется под автомойку и автосервис. Департамент горимущества квалифицировал это как нецелевое использование участка, поскольку они разрешены на земле, предназначенной для размещения объектов торговли, общественного питания и бытовых услуг, но не там, где по договору могли размещаться производственная база и склад.
Департамент потребовал доплатить разницу между внесенной арендной платой и той, что «Кадош» должен был заплатить, если бы участок целиком использовался для размещения объектов торговли, общественного питания и бытовых услуг. За два с половиной года (с сентября 2016-го по февраль 2019-го) разница составила 10,8 млн руб. «Кадош» отказался доплачивать, после чего департамент обратился в суд с иском о взыскании 10,8 млн руб. в качестве неосновательного обогащения, а еще процентов за пользование чужими деньгами.
Нецелевое использование
Три инстанции согласились, что размещение автомойки и автосервиса следует считать нецелевым использованием арендованной земли. Учитывая, что участок не разделен на части, рассчитывать недоплату нужно исходя из всей его площади. В Постановлении Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП установлено, что арендная плата исчисляется в процентах от кадастровой стоимости участка в зависимости от вида его разрешенного использования. Если таких видов несколько, арендную плату нужно рассчитывать по максимальной ставке — в этом случае по ставке для земель, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытовых услуг, пришли к выводу суды и удовлетворили иск департамента.
Арендатора такой исход не устроил, и он обратился с жалобой в Верховный суд. Заявитель обратил внимание судей, что на арендуемой земле расположены пять зданий, из которых только одно используется под автомойку и автосервис, при этом занимая 3% участка. Оставшиеся четыре объекта используются по целевому назначению для размещения складов. В такой ситуации взыскивать плату за весь участок в повышенном размере нельзя, ведь тогда можно говорить уже о неосновательном обогащении истца, следует из жалобы.
В производственных целях
Первым на заседании экономколлегии выступил представитель «Кадош» Кирилл Иванов. По его мнению, нижестоящие суды допустили две ошибки — неверная квалификация и неверный расчет. Требования департамента — это фактически требования о взыскании упущенной выгоды. Говорить в этом случае о неосновательном обогащении нельзя, настаивал Иванов. Но упущенная выгода должна быть соразмерна допущенному нарушению, поэтому взыскивать доплату нужно только за ту часть участка, которая использовалась не по назначению.
Когда представитель закончил свою речь, председательствующий судья Ирина Грачева поинтересовалась у юриста о назначении спорного объекта недвижимости в момент приватизации имущественного комплекса. По словам Иванова, здание изначально было автомойкой — так оно и вошло в уставный капитал общества в 1998 году.
— Каким образом автомойка используется сейчас? Любой желающий может помыть на ней машину?
— Мы сдаем помещения в аренду. Наши арендаторы используют склады, в частности, для хранения автозапчастей и машин. А мы оказываем арендаторам услуги по мытью этих транспортных средств. Никто больше этими услугами не пользуется.
«Таким образом, мы не нарушаем договор. Мы эксплуатируем имущество, которое существует с момента основания, услуги никому, кроме арендаторов, помещений не оказываем», — резюмировал Иванов.
— Вы, с одной стороны, говорите, что используете автомойку в производственных целях [и доплачивать ничего не надо], с другой — что на стороне департамента могли возникнуть убытки. Так все же, какая ваша позиция?
— Мы не оспариваем наличие автомойки на участке. Суд решил, что эта деятельность не может быть факультативной по отношению к основной.
Вспомогательный вид деятельности
Затем Грачева вспомнила про февральское определение ВС по делу «ПИК-Индустрии» (№ А40-285960/2019). Тогда СКЭС пришла к выводу, что арендатор участка не обязан использовать все здания по основному виду деятельности, часть из них можно использовать и по вспомогательному. Главное, чтобы эта часть не превышала 25% площади всех капитальных объектов. Если это ограничение выполняется, то говорить о нецелевом использовании и пересчете арендной платы нельзя.
— Ваша ситуация отличается от той, что была в деле «ПИК-Индустрии»? — поинтересовалась Грачева.
— Нет, наша ситуация похожая, — заверил судью Иванов, добавив, что площадь автомойки не превышает 25% площади всех капитальных объектов.
С этим поспорила представитель департамента Александра Чернова.
Чтобы применять правило 25%, нужно сначала установить, что объект используется по вспомогательному виду, напомнила юрист.
Здесь речи об этом идти не может, обратила внимание представитель: «Вспомогательный объект не может использоваться без основного. А в настоящем деле автомойка может использоваться отдельно». Более того, по словам Черновой, «Кадош» оказывал услуги на этой автомойке неограниченному кругу лиц.
— Где доказательства? Ответчик утверждает обратное.
— Ответчик не представил доказательств [в подтверждение своей позиции].
— Кто должен доказать основание иска?
— Истец.
Тройка судей ненадолго удалилась в совещательную комнату, по возвращении из которой определила: отменить акты трех инстанций, направить дело на новое рассмотрение в АСГМ (№ А40-226119/2019).
Противоречивая практика
Такие ситуации часто встречаются на территории бывших производственных площадок Москвы, говорит управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов: «Здания на участке, арендуемом у города под размещение производственных объектов, полностью или в части используются не по целевому назначению (офисы экономкласса, автосервисы, мойки, магазины оптовой торговли, небольшие кафе и столовые)».
Размер арендных платежей за такие участки напрямую зависит от их кадастровой стоимости, которая устанавливается, в частности, с учетом разрешенного вида использования. При этом кадастровая стоимость участка для размещения промышленных объектов в разы ниже, чем, к примеру, стоимость участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытовых услуг, обращает внимание Литвинов.
Поэтому арендаторам выгодно официально не приводить вид разрешенного использования в соответствие фактическому. Тем самым они экономят на арендных платежах. Правда, департамент горимущества квалифицирует такую экономию как неосновательное обогащение и заявляет иски о его взыскании сразу за несколько лет.
Практика рассмотрения подобных споров в последнее время, по словам Литвинова, складывалась неоднозначно. В некоторых случаях суды вставали на сторону арендатора и снижали взыскиваемую сумму в десятки раз — пропорционально части участка, которая использовалась нецелевым образом (например, в делах № А40-188102/2019, № А40-139405/2019, № А40-249065/2020).
В других делах суды, напротив, взыскивали неосновательное обогащение в полном объеме (например, № А40-10521/2020, № А40-324047/2019, № А40-10588/2020). Их аргументация освободилась к тому, что закон предписывает использовать по целевому назначению весь участок, поэтому невозможно использовать нецелевым образом только часть земли.
«При этом противоречивая практика складывалась даже на уровне московской кассации практически одновременно. То есть нельзя сказать, что суды вначале придерживались одной позиции, а затем ее изменили», — делится своими наблюдениями Литвинов.