Принудительная аренда и застройщик-банкрот: выводы ВС о недвижимости
Лилия Шурыгина до 7 апреля 2023 года передала в субаренду ставропольскому девелоперу ООО «Крован-КМВ» землю под стройку. А еще с 2015 по 2018 год они заключили 148 договоров участия в долевом строительстве. По двенадцати из них Шурыгина уступила права требования Кристине Теритатовой. «Крован-КМВ» не передал квартиры по этим договорам, а скоро обанкротился. В августе 2019 года суд признал его несостоятельным (дело № А63-4453/2019). Теритатова обратилась в суд с заявлением включить ее в реестр требований о передаче жилых помещений.
Суд отказал. Апелляционная инстанция оставила акт без изменений. Суды отметили, что в деле отсутствуют документы об оплате квартир Шурыгиной и нет доказательств финансовой возможности Теритатовой оплатить их. Суды предлагали Теритатовой предоставить документы, которые подтверждали бы оплату квартир, или сведения о том, может ли она их оплатить. Она этого не сделала. Также суды указали, что не раскрыта экономическая целесообразность действий Шурыгиной: она уступила права требования по той же стоимости, по которой приобретены объекты долевого строительства у должника.
Суд округа отменил акты нижестоящих судов и указал, что нужно еще раз проверить, могла ли Теритатова оплатить квартиры. Кассационная инстанция установила, что у «Крован-КМВ» нет претензий к Шурыгиной по оплате договоров участия в долевом строительстве.
ВС отменил постановление суда округа и оставил в силе акты первой и апелляционной инстанций. Ведь прежде чем заключить договоры участия в долевом строительстве, Шурыгина предоставила «Крован-КМВ» по субаренде земельный участок для строительства.
Суд пришел к выводу, что фактически между Шурыгиной и обществом сложились отношения из договора простого товарищества. От обязательства «Крован-КМВ» передать квартиры Шурыгиной зависел размер прибыли, на который она рассчитывала в результате внесения вклада в виде земельного участка.
ВС подтвердил вывод суда первой инстанции, что Шурыгина действовала совместно с застройщиком, а не в личных целях. Тройка судей отметила, что этот факт не должен ухудшать положение добросовестных граждан, которые приобретали права требования, полагаясь на сведения из ЕГРН. Согласно п. 2 ст. 1047 ГК при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам. Суд сослался также на нормы абз. 3 п. 1 и абз. 2 п. 2 ст. 1050 ГК. Из них следует, что такое регулирование действует и в случае прекращения договора простого товарищества из-за признания одного из товарищей банкротом.
ВС отменил постановление суда округа и оставил в силе акты первой и апелляционной инстанций. Таким образом, требования Теритатовой не включили в реестр.
Дмитрий Некрестьянов, партнер по недвижимости АБ «Качкин и Партнеры» , отмечает, что вывод суда о переквалификации отношений по договору долевого участия в простое товарищество прямо противоречит разъяснениям Постановления Пленума ВАС № 54, который такой возможности не предусматривает, так как договор долевого участия не инвестиционный договор и отнесен к специальному регулированию. Фактически суд счел, что оплата по договору в форме зачета арендной платы против цены договора долевого участия ничтожна, хотя и не привел каких-либо внятных аргументов, а потом зачем-то сделал вывод о необходимости переквалификации правоотношений, говорит Некрестьянов. Эксперт отмечает, что такие выводы могут быть вызваны особенностями банкротного законодательства, но предложенный в судебном акте подход вызывает множество вопросов и возражений.
АО «Нефтекамское производственное объединение искусственных кож» — правопреемник одноименного арендного предприятия, на чьем балансе числилось здание пожарного депо. В 1991 году арендное предприятие приватизировали. В его собственность не включили здание депо на четыре машины. В 2012 году общество обратилось в суд, чтобы признать право собственности на этот объект. Правопреемник предприятия указал, что давно владеет зданием и содержит его. Другие лица на него не претендуют. Суд иск удовлетворил, и депо стало собственностью общества.
В сентябре-декабре 2020 года бывшие сотрудники пожарного депо обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с требованием пересмотреть дело по вновь открывшимся обстоятельствам. Их не привлекли к участию в деле, хотя они давно живут в депо. В частности, один из них пожаловался, что организация выселяет его с семьей, ссылаясь на право собственности.
В деле № 2-2117/2020 по иску одного из бывших сотрудников ответчик предоставил акт государственной комиссии от 22–30 декабря 1970 года. Заявители указали, что шестнадцатая страница предоставляется впервые. На ней есть информация, что здание депо построили на две пожарные машины, а не на четыре. Пожарная команда для двух пожарных машин не может равняться пожарной команде для четырех пожарных машин. Это не позволяет идентифицировать здание, которое перешло в собственность общества.
Суд отказал в иске. Он отметил, что эти обстоятельства не вновь открывшиеся, так как не могут привести к новому решению по делу. Суд принял во внимание право собственности общества на здание пожарного депо и счел, что занимаемые бывшими сотрудниками помещения не отвечают признакам жилых, сами сотрудники не участвуют в деле, а решение в принципе не касается их прав и обязанностей.
Бывшие сотрудники не согласились с таким выводом и обжаловали решение. Суд апелляционной инстанции отменил определение нижестоящего суда и прекратил производство по заявлениям. Он пришел к выводу, что у подателей жалоб нет права на обращение в суд с заявлениями о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам, и прекратил производство. Кассационная инстанция согласилась с апелляционной.
Верховный суд отменил акты апелляционной и кассационной инстанций и отправил дело на новое рассмотрение в 18-й ААС. Судьи указали, что апелляционной инстанции следовало принять меры для восстановления нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителей. При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть сложившуюся позицию СОЮ относительно законности изначального вселения бывших сотрудников пожарной охраны в спорные жилые помещения.
Андрей Стаценко, адвокат, руководитель проектов ProLegals, считает, что после этого определения ВС может стать больше пересмотров дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку суд акцентирует внимание нижестоящих инстанций на необходимости реально, а не формально установить влияние судебных актов на права заявителя. Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России, отмечает, что практика по пересмотру судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам крайне малочисленная и этот судебный акт ВС может дать надежду людям в похожих обстоятельствах.
Часто находившиеся на балансе приватизированных предприятий объекты не были переданы в муниципальную собственность, а правопреемник претендует на это имущество по приобретательной давности, говорит Екатерина Алексеева, адвокат MGP Lawyers В этом случае граждане фактически владели помещениями, а организация несла затраты на содержание спорного объекта недвижимости. Несли ли такие расходы физлица в отношении своих жилых помещений — неизвестно. В похожих случаях судебная практика не видит оснований для признания права собственности на жилье в силу приобретательной давности, говорит Алексеева.
За казенным учреждением «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны закреплено право оперативного управления жилыми помещениями в многоквартирных домах. Их собственник — Минобороны. С 1 октября 2017 года по 31 января 2020 года учреждение не уплачивало взносы за капитальный ремонт. Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы обратился в суд с требованием взыскать с учреждения 711 782 руб. задолженности по взносам на капитальный ремонт за это время и 34 009 руб. пеней за несвоевременную уплату взносов с 11 января 2019-го по 5 мая 2020-го (дело № А40-229211/2020).
Суд первой инстанции удовлетворил иск. Так как учреждение выступает от имени Минобороны, собственника жилых помещений, оно обязано содержать общее имущество и уплачивать взносы за капитальный ремонт.
Апелляция отменила решение первой инстанции и отказала фонду. Суд отметил, что Минобороны несет субсидиарную ответственность по денежным обязательствам учреждения. В соответствии со ст. 296, 298 ГК содержать и оплачивать коммунальные платежи должен собственник помещений. Суд подчеркнул, что выгоду от капитального ремонта получает собственник, а не оперативный управляющий. Поэтому исковые требования о взыскании вносов на капитальный ремонт следовало предъявлять к ним обоим. Фонд же подал иск только к учреждению, так как у него не было доказательств для предъявления требований к Минобороне. Кассационная инстанция согласилась с таким выводом и оставила акт апелляции без изменений.
ВС отменил постановления апелляции и кассации и оставил в силе акт первой инстанции. Судьи отметили, что Минобороны передало учреждению во владение имущество на праве оперативного управления и тем самым возложило на него обязанность по содержанию. Коллегия подчеркнула, что нельзя отказать в иске из-за непредъявления требований к собственнику.
Алена Ермоленко, руководитель практики ФБК Legal, отмечает, что вывод ВС соответствует сложившейся практике. Коллегия напоминает, что кредитор вправе одновременно предъявить иск к основному должнику — главному распорядителю бюджетных средств. Это означает право истца определить состав ответчиков в таком споре. Есть два варианта: либо оперативный управляющий, либо оперативный управляющий и субсидиарно собственник.
В 2011 году «Макдоналдс» заключил договор о технологическом присоединении одного из кафе к сетям «Межрегиональной распределительной сетевой компании центра» (сейчас ПАО «Россети Центр»). Сетевая организация соорудила двухтрансформаторную подстанцию на смежном участке, который принадлежит «Макдоналдсу», и направила предложение заключить договор аренды этого участка на 49 лет.
«Макдоналдс» отказался от этой сделки. Тогда компания потребовала суд понудить «Макдоналдс» заключить этот договор (дело № А40-168077/2020). ПАО указало, что у него нет законных прав на земельный участок с подстанцией. Это мешает ее использовать.
Три инстанции удовлетворили иск. Суды исходили из того, что, если «Макдоналдс» не заключит договор аренды, сетевая организация не сможет обеспечить безопасную эксплуатацию и исключить повреждение электросетевых объектов.
ВС отменил акты нижестоящих инстанций и отказал в иске ПАО. Коллегия судей отметила заявление электросетевой организации, что та собиралась включить будущую арендную плату в свой тариф. Суд подчеркнул, что собственник земельного участка не обязан заключать договор аренды с владельцем размещенного на этом участке электросетевого оборудования по требованию последнего. Стороны могут заключать договор по взаимному согласию, а в суде — только если собственник участка добровольно примет обязательства по заключению такого договора.
Максим Лухманов, адвокат ProLegals , отмечает, что в этом деле ВС защитил принцип свободы договора. Особый публично-правовой режим земельного участка, на котором эксплуатируется и обслуживается электросетевое оборудование, наделяет его собственника правом доступа на территорию для технических мероприятий без договора аренды.
По мнению адвоката, ВС пресек недобросовестную попытку электросетевой организации возложить на потребителей энергии бремя расходов по договору аренды. Эксперт предполагает, что определение ВС окажет положительное влияние на потребителей услуг электросетевых организаций в ситуации, когда компании таким способом пытаются увеличить тарифы на электроэнергию без реального экономического и правового основания.
ООО «УК Капитал-Инвест» — доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Ритейл-Инвест». Владельцам его паев на праве общей долевой собственности принадлежит комплекс бывшего Ижевского пивоваренного завода: административный корпус, варочный цех, производственный корпус, безалкогольный цех, магазин, два склада, два гаража, квасоналивная станция, бардник, пиворазливочная и пристрои.
В 2014, 2016 и 2018 годах «УК Капитал-Инвест» заключала договоры аренды с обществом «Гамбринус». В соответствии с договором от 31 января 2018 года, если арендатор не вернул помещение или вернул не вовремя, он должен заплатить двойную плату за все время просрочки передачи помещения. Срок договора истек 30 ноября 2018 года. К этому моменту «Гамбринус» не вернул имущество и лишь частично расплатился. Тогда «УК Капитал-Инвест» обратилась в суд с требованием о взыскании задолженности по договору, пеней, двойного размера арендной платы за невозврат нежилых помещений и об обязании возвратить имущество.
АСГМ в ноябре 2020 года частично удовлетворил иск и взыскал с ответчика задолженность в размере 11,1 млн руб., неустойку в размере 5,9 млн руб. и неустойку, начисленную на сумму долга начиная с 18 ноября 2020 года по ставке 0,1% за каждый день просрочки по дату фактического исполнения обязательства, и 28 425 руб. государственной пошлины (дело № А40-240087/2019). Апелляционная и кассационная инстанция оставили в силе акт АСГМ. Суды ссылаются на дело № А71-565/2011. При его рассмотрении удалось установить, что недвижимость фонда ввели в эксплуатацию в 1972 году как Ижевский пивоваренный завод. Фактически все эти недвижимые объекты объединены единым назначением зданий, сооружений и оборудования. С 2006 года «Гамбринус» разместил там свое оборудование и занимается производством.
Как указано в определении ВС, нижестоящие суды пришли к выводу, что переданные ответчику по договору аренды объекты недвижимого имущества вместе с установленным в них оборудованием — это неделимая вещь. Требование об их возврате направлено на разделение неделимого объекта. В части требования о возврате имущества суды отказали.
Судебная коллегия ВС при рассмотрении жалобы обратила внимание, что стороны долго были в конфликте. Несмотря на это, они заключили договоры аренды недвижимого имущества в 2014 и 2016 годах и в 2018 году — о предоставлении недвижимого имущества во временное пользование ответчику с обязанностью возвратить помещения по окончании срока аренды. ВС подчеркнул, что нижестоящие суды не исследовали волю сторон на заключение последующих договоров. Они также не проверили вопрос о причинах заключения договоров аренды, фактического их исполнения и намерения возвратить имущество. Еще судебная коллегия отмечает: суды не проверили, можно ли сейчас извлечь оборудование из помещений, принадлежащих истцу. ВС отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 305-ЭС20-20813).