ВС взыскал с медлительного застройщика расходы на съемное жилье

Екатерина Зиналова* переехала в подмосковный Дмитров, а прописана осталась в городе Сасове Рязанской области. Она нашла в Дмитрове работу и решила приобрести там жилье. 5 апреля 2018 года Зиналова заключила договор долевого участия с ООО «Специализированный застройщик «Гефест-Инвест» на 2,6 млн руб. Согласно документу, фирма должна была передать Зиналовой однокомнатную квартиру площадью 38,9 м² до 30 июля 2019 года. 

Пока велось строительство дома, Зиналова снимала жилье в Дмитрове. Так как «Гефест-Инвест» затянул со сдачей дома, ей пришлось арендовать квартиру до 19 февраля 2020 года, пока ей не передали ключи от квартиры. 

Взыскать деньги за аренду

Зиналова обратилась с иском к ООО СЗ «Гефест-Инвест». Из-за нарушения предусмотренного договором срока она просила взыскать с застройщика неустойку 260 816 руб., а еще потребительский штраф (50% от присужденной суммы), компенсацию морального вреда 50 000 руб. и расходы на съемное жилье за полгода с лишним — с 31 июля 2019 года по 19 февраля 2020 года — 180 000 руб.

Дмитровский городской суд Московской области согласился, что ответчик передал квартиру с опозданием, поэтому клиент может требовать компенсацию убытков согласно ст. 15 ГК «Возмещение убытков». Поэтому удовлетворил требования Зиналовой частично. Он уменьшил сумму неустойки до 110 000 руб., компенсацию морального вреда до 10 000 руб., штраф до 20 000 руб. и убытки до 150 000 руб. (дело № 2-1361/2020).

Московский областной суд не согласился, что истец может компенсировать убытки за съем квартиры. Он решил, что между просрочкой застройщика и затратами по найму жилого помещения нет причинно-следственной связи.

Суд счел съем жилого помещения не вынужденной мерой, а личным желанием истца. Апелляция приняла новое решение об отказе во взыскании расходов на арендуемое жилье. В остальной части суд оставил без изменения акт первой инстанции (дело № 33-33037/2020). С подходом согласился Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Могла сразу вселиться в свою квартиру

Зиналова пожаловалась в Верховный суд. Тройка судей под председательством Александра Киселева указала, что застройщик обязался передать квартиру истцу до 30 июля 2019 года, но сделал это лишь 19 февраля 2020-го. Гражданская коллегия отметила, что истец была прописана в городе Сасове Рязанской области, который расположен далеко от места фактического проживания и работы. При этом другого жилья в Москве или Московской области у нее нет. ВС заметил, что Зиналовой должны были передать готовую квартиру после проведения всех отделочных работ. То есть она могла бы сразу переехать и не тратить деньги на съем. Но из-за несвоевременной передачи объекта она вынуждена была оплачивать временное жилье.

Поэтому «тройка» не смогла согласиться с выводом  апелляции об отсутствии связи между просрочкой застройщика по передаче объекта и затратами истца. ВС отменил акты апелляции и кассации и «засилил» решение первой инстанции.

Эксперты: суды не всегда взыскивали расходы на съемное жилье 

На практике нет единого подхода к разрешению споров о взыскании убытков с застройщиков из-за найма жилья во время просрочки передачи объекта договора долевого участия, говорит Яков Булут, адвокат БА «Де-юре» Обычно иски удовлетворяют, только если дольщики доказывают отсутствие другого места жительства. При этом суды не принимают к сведению договоры найма, заключенные до срока передачи квартиры (дело № 88-6407/2022) или отказывают в удовлетворении требований, потому что квартира по ДДУ передается лишь с черновой отделкой (дело № 33-6935/2019).

Ибрагимова надеется, что нижестоящие инстанции учтут позицию ВС при рассмотрении подобных исков. Тогда дольщики смогут избежать излишней траты времени и сил при защите своих прав, а застройщики будут проявлять большую внимательность и стремиться исполнять обязательства по ДДУ своевременно.

* Имя и фамилия изменены редакцией.