Вышки связи на крыше и аварийная квартира: позиции ВС о недвижимости

В марте 2021 года государственная жилищная инспекция Новосибирской области проверила УК «Фламинго», которая управляла домами в поселке Элитном. Инспектор посчитал, что коммунальщики нарушили ст. 156 Жилищного кодекса («Размер платы за жилое помещение»). Они требовали, чтобы жильцы дополнительно оплачивали услуги по уборке снега, хотя собственники квартир не утверждали размер платы на общем собрании. Поэтому инспекция выписала УК «Фламинго» предписание об устранении нарушения.

Но управляющая компания с этим не согласилась и обратилась в АС Новосибирской области, чтобы признать предписание недействительным. Первая инстанция отказала. Она согласилась с тем, что в доме, где не созданы ТСЖ или жилищный кооператив, размер платы за содержание квартир определяют на общем собрании собственников. Такого же мнения оказалась и апелляция.

А вот Арбитражный суд Западно-Сибирского округа обратил внимание, что в 2020 году общее собрание все-таки провели и на нем утвердили размер платы за содержание общего имущества. Правда, стоимость вывоза снега тогда не обсуждали. Кассация решила, что этот факт сам по себе не освобождает собственников от возмещения затрат на содержание придомовой территории. Потому суд отменил акты нижестоящих инстанций и аннулировал предписание инспекции.

Верховный суд согласился с тем, что уборка снега — дополнительная услуга и выставление счета за нее без решения общего собрания незаконно. Поэтому СКЭС отменила постановление кассации, а выводы первой инстанции и апелляции оставила в силе (дело № А45-12473/2021).

Мария Раченко* жила в квартире в Ачинске по договору соцнайма, а в 2001 году бесплатно приватизировала жилье. Спустя 13 лет многоэтажку признали аварийной, поэтому в октябре 2014-го она безвозмездно передала помещение в собственность муниципального образования.

Потом ей предоставили другое жилье взамен, и там она тоже проживала по договору соцнайма. А в 2021-м Раченко обратилась к чиновникам, чтобы бесплатно приватизировать уже новую квартиру. Но в администрации города ей отказали. Ей объяснили, что согласно ст. 11 закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» гражданин имеет право только на одну бесплатную приватизацию жилья. И Раченко своим правом уже воспользовалась в 2001 году.

Но женщина с этим не согласилась и обратилась с иском к администрации, требуя обязать их заключить договор о безвозмездной передаче жилья в собственность. Первая инстанция встала на сторону Раченко, решив, что та фактически не реализовала право на приватизацию жилья, поскольку квартиру в итоге передала в муниципальную собственность. Апелляция и кассация с этим согласились.

Другого мнения оказался Верховный суд. По мнению гражданской коллегии, если гражданин передает квартиру в муниципальную собственность, то распоряжается жилым помещением по своему усмотрению. После этого нельзя рассчитывать на повторную приватизацию, а мотивы владельца в этом случае не стоит учитывать. ВС отменил ранее принятые акты, а спор вернул в первую инстанцию (дело № 53-КГ22-14-К8).

Истец фактически пыталась приобрести квартиру взамен аварийной «в обход» законодательно закрепленной процедуры изъятия аварийного жилья, говорит Зинаида Слепцова, юрист Land Law Firm По ее словам, такой способ популярен, поскольку позволяет быстро получить равноценное жилье. Ведь в случае изъятия аварийного жилья собственник получает компенсацию, но ее размер не позволяет купить равноценный дом или квартиру.

Так, Третий кассационный суд общей юрисдикции указал, что после возврата приватизированного жилья в муниципальную собственность право на повторную приватизацию у гражданина возникает (дело № 88-6972/2022). Но вот Седьмой кассационный суд общей юрисдикции при таких же обстоятельствах дела пришел к противоположному выводу (дело № 88-8496/2022). Слепцова считает, что позиция ВС приведет практику к единообразию.

18 апреля 2012 года многоквартирный дом в Северодвинске признали аварийным и подлежащим сносу. А спустя три года Алина Останина* купила там квартиру за 950 000 руб. и оформила ее на себя. 

В марте 2020 года женщина обратилась в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска с заявлением о переселении. Она попросила предоставить ей в собственность другое жилье взамен аварийного.

Но чиновники решили, что Останина может рассчитывать только на компенсацию. Причем сумма не должна превышать стоимость приобретения недвижимости, то есть 950 000 руб. Собственница с этим не согласилась, так как рыночная цена жилья выросла и составляла уже 1,4 млн руб. Покупательница обратилась с иском к администрации муниципального образования «Северодвинск» и требовала обязать чиновников заключить с ней соглашение об изъятии недвижимости, а взамен предоставить другую квартиру. 

Три инстанции ей отказали, так как право собственности у истца возникло после признания дома аварийным. По ст. 32 Жилищного кодекса («Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд») в таком случае владелец может получить только компенсацию. 

Но гражданская коллегия обратила внимание, что норма, на которую ссылаются суды, вступила в силу 28 декабря 2019 года. В ней не сказано, что ее положения распространяются на отношения, которые возникли раньше. Так как Останина купила квартиру до 28 декабря 2019-го, статья не может применяться к возникшему жилищному спору. 

В итоге ВС отменил ранее принятые акты, а дело вернул на новый круг (дело № 1-КГ22-9-КЗ).

ООО «Чистый дом» — управляющая компания многоквартирного дома в Ханты-Мансийске. В 2019 году на общем собрании жильцов обсуждали вопрос предоставления в аренду крыши и части чердака, чтобы там установило свое оборудование ПАО «МТС». Необходимого количества голосов не набралось, но в марте 2020-го с компанией все равно заключили договор.

Один из собственников квартир пожаловался на это в местную служба жилищного и строительного надзора, которая в феврале 2021-го провела внеплановую проверку управляющей компании. Во время нее установили, что нужного числа голосов не было. Поэтому «Чистый дом» выдали предписание: до июля 2021 года инициировать общее собрание собственников, чтобы еще раз обсудить возможность сдачи в аренду крыши дома. Если решение будет отрицательным — придется расторгнуть договор с «МТС» и обязать его демонтировать установленное оборудование.

Управляющая компания с этим не согласилась и обратилась в суд, чтобы признать предписание незаконным. Три инстанции отказали в иске. Они решили: раз не набралось необходимого количества голосов, договор заключили фактически без решения собственников. Тогда «Чистый дом» обратился в ВС. Экономколлегия сначала отказала в передаче жалобы, но председатель СКЭС Ирина Подносова указала рассмотреть ее вместе с делом.

ВС отметил, что административный орган имеет право проверить, соблюдает ли управляющая компания лицензионные требования. Но это не значит, что служба может признавать ничтожным решение общего собрания собственников без обращения в суд в установленные законом сроки. СКЭС подчеркнула, что в ЖК не установлен срок для обращения административного органа с соответствующим заявлением. Несмотря на это, ведомство не получает права самостоятельно определять юридическую судьбу решений общих собраний собственников или бессрочно оспаривать такие решения. 

ВС отменил акты трех инстанций и принял по делу новое решение, удовлетворил требование управляющей организации и признал незаконным выданное предписание (дело № А75-2719/2021).

Позиция ВС будет активно использоваться по аналогичным делам, считает Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Причем не только в жилищных спорах, но и в иных ситуациях, когда через административное предписание обходят сроки давности.

Юрий Азарян* преподает в военной академии связи им. Буденного и обязан отчитываться о доходах и расходах всей семьи: себя, жены и детей. Эти сведения проверила военная прокуратура и установила, что с 2015 по 2017 год педагог с женой купил имущества на 19,6 млн руб.: квартиру за 13,6 млн руб., два парковочных места и кладовку. Но в декларациях доход оказался меньше: в 2015-м почти на 41 000 руб., а в 2016-м на 2,6 млн руб.

Тогда военный прокурор Санкт-Петербурга обратился с иском к преподавателю академии и его жене, чтобы обратить в доход государства их недвижимость: квартиру, парковочные места и доли в праве собственности на кладовую. Три инстанции удовлетворили требования, так как полученные доходы оказались значительно меньше расходов.

Верховный суд отметил, согласно ст. 235 ГК («Основания прекращения права собственности») по решению суда действительно можно обратить в доход государства имущество, если владелец не доказал, что приобрел его на законные доходы. Но превышение стоимости активов над полученным доходом нельзя рассматривать как безусловное основание для его обращения в доход РФ. По мнению коллегии, нижестоящие инстанции даже не обсудили вопрос о взыскании компенсации с преподавателя вместо конфискации.

ВС подчеркнул, что в отдельных случаях, когда разница между доходами и расходами незначительна, то изъятие имущества бывает оказаться несоразмерным. Суд в таких ситуациях вправе обратить в доход государства только ту часть активов, законность приобретения которой не доказана. Так, в ситуации с Азаряном несоответствие расходов и доходов в 2015 году составила 41 000 руб., а в 2016-м — 2,6 млн руб. Это существенно меньше стоимости квартиры, на которую обратили взыскание. 

ВС отменил ранее принятые акты и вернул дело в первую инстанцию (дело № 78-КГ22-12-КЗ).