ВС разъяснил аренду земли под недостроенным жильем

Верховный суд разъяснил, что право собственности на недостроенный объект — не единственное основание для его аренды с целью завершить строительство. Как следует из определения административной коллегии ВС № 18-КАД22-27-К4, в таких обстоятельствах допустимы и другие доказательства того, что заявитель имеет отношение к незавершенному жилью. Это отвечает сформировавшейся судебной практике, но сложности с арендой у граждан все равно возникают из-за неоднозначного понимания термина «объекты незавершенного строительства», рассказали Право.ru эксперты.

В 2010 году администрация Центрального района Сочи предоставила Араму Петросяну* земельный участок для жилищного строительства. В 2012-м он заключил трехлетний договор аренды этого участка. В 2020-м Петросян обратился в департамент имущественных отношений Сочи с заявлением о предоставлении этого участка без торгов в аренду еще на три года, чтобы завершить строительство.

Департамент в этом отказал. Он сослался на то, что право собственности на объект незавершенного строительства за Петросяном не зарегистрировано. Заявитель попытался оспорить отказ в суде, но все инстанции в этом отказали. Они также исходили из того, что предоставление земельного участка для завершения строительства жилья возможно только в случае, если право собственности на это жилье зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Верховный суд указал, что это ошибка. Согласно п. 21 ст. 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», если земельный участок для строительства предоставили в аренду до 1 марта 2015-го, то возможность однократно получить эту землю в аренду для завершения строительства регулирует не ст. 39.6 Земельного кодекса, на которую ссылались суды, а ст. 39.14–39.17.

В данном случае Петросян мог подтвердить свое право собственности на недостроенный дом без записи в ЕГРН, например в материалах дела есть технический план здания.

В связи с этим ВС отменил решения нижестоящих инстанций, признал незаконным отказ департамента имущественных отношений Сочи и обязал его рассмотреть заявление Петросяна повторно.

Неформальный подход

Верховный суд отказывается от формального подхода к оценке обстоятельств спора, прибегает к исследованию фактически сложивших отношений, полагает адвоката Orchards Метр Мацкевич. Формальные причины можно преодолеть в случае, если лицо обладало правом на регистрацию объекта и такой объект соответствовал требованиям необходимым для регистрации.

При этом суд преодолевает положения п. 2 ст. 8.1. Гражданского кодекса о необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество. Такой подход защищает интересы граждан и право на улучшение жилищных условий, указывает Мацкевич. В то же время это решает проблему компенсации гражданам расходов на строительство в случае отказа в аренде, поскольку они фактически проинвестировали улучшение земельного участка.

Сформированная практика

В действующем законодательстве отсутствует единый подход к пониманию правовой природы объекта незавершенного строительства, указывает юрист юридической фирмы ЮСТ Татьяна Яковлева. С одной стороны, Гражданский кодекс указывает, что право собственности на них, как и на других объектах, неразрывно связанных с землей, возникает с момента государственной регистрации права. С другой — в случае банкротства застройщика такие объекты определяются законодателем как «неотделимые улучшения участков». В связи с этим отказы в предоставлении земельных участков для завершения строительства объектов лицам, права которых на недостроенные объекты не зарегистрированы в ЕГРН, далеко не редкость.

При этом сформировалась судебная практика, согласно которой для получения земли в аренду для завершения строительства не требуется государственная регистрация прав, добавляет Яковлева. Другой подход привел бы к увеличению количества «долгостроев», заброшенных объектов и неиспользованных земель.

Этот вопрос не впервые встает перед Верховным судом, указывает Павел Рявкин, юрист практики разрешения споров ALUMNI Partners Аналогичную позицию экономколлегия ВС выразила в своем определении по делу № А41-27734/2016 в 2017 году. Но тогда спор рассматривали в арбитраже, а в этом случае до ВС дело Петросяна рассматривали суды общей юрисдикции. Возможно, что в силу разделения судов такая позиция могла сложиться в судах общей юрисдикции недавно, предполагает Рявкин.

В качестве одного из существенных доказательств прав заинтересованного лица на объект незавершенного строительства выступает возведение объекта в границах участка в период действия первоначального договора аренды, а также разрешение на строительство, выданное заинтересованному лицу, указывает Яковлева. Ранее суды неоднократно ссылались на п. 33 Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 №1, который содержит перечень таких доказательств, добавил Рявкин. Но сейчас этот приказ уже не действует.

* Имя изменено редакцией.