Старый дом и сложности регистрации: позиции ВС о недвижимости

По общему правилу юридические и физические лица — собственники зданий и сооружений имеют исключительное право приобрести землю под ними в собственность или аренду без торгов. Такое правило п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса устанавливает для участков в государственной или муниципальной собственности. Можно ли воспользоваться этим правом, если здание непригодно для использования по назначению, разобрался Верховный суд в одном из недавних дел.

Елена Перова* с 2019 года имела в собственности дом площадью 50 м² в Воронеже, правда в нем нельзя было жить после пожара. Разрушенное здание располагалось на земельном участке размером 585 м² с назначением «Для индивидуального жилищного строительства». Его Перова и хотела получить в собственность. Для этого она обратилась в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с заявлением о предоставлении ей участка бесплатно.

В январе 2021-го года чиновники отказали из-за того, что в доме нельзя жить. Как показала проверка, не было крыши, дверей, окон, внутри валялся мусор. Перова обжаловала отказ в суде. Она не оспаривала состояние здания, но указывала, что не может произвести реконструкцию как раз из-за отсутствия прав на землю.

Железнодорожный районный суд Воронежа встал на сторону городской администрации. «Системное толкование статей 35, 39.20 ЗК позволяет прийти к выводу, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность земельный участок с целью эксплуатации уже имеющихся в натуре объектов», — указал судья Евгений Золотых. Если речь о жилом доме, он должен быть пригоден для постоянного проживания граждан, отвечать санитарным и техническим нормам. Таким образом, разрушенный дом Перовой не дает ей права получить участок в исключительном порядке согласно ст. 39.20 ЗК даже несмотря на то, что он зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимого имущества (дело № 2а-793/2021).

Воронежский областной суд согласился и добавил, что собственник поврежденного объекта недвижимости может претендовать на землю только после того, как объект будет восстановлен и его можно будет использовать (дело № 33а-6412/2021). Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил эти акты без изменений.

Перова написала жалобу в Верховный суд, который принял ее дело.

Коллегия ВС под председательством Валентина Александрова не согласилась с коллегами из нижестоящих инстанций. Для приватизации участка достаточно права собственности на сам объект, указывается в определении № 14-КАД22-4-К1. Право Перовой на дом зарегистрировано в ЕГРН, никем не оспорено, отсутствующим не признано. Пусть он поврежден после пожара, нет крыши, окон и дверей — это не говорит о том, что объект перестал существовать, и не влияет на право Перовой приватизировать землю.

Кроме того, Верховный суд подчеркнул, что оформление прав на участок нужно для восстановления дома. Скоро у Перовой появится такая возможность. Гражданская коллегия отменила решения нижестоящих судов и обязала департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области повторно рассмотреть заявление.

Похожую позицию ВС высказал в определении от 6 апреля 2017 года № 5-КГ16-240, указывает старший юрист Birch Legal Дарья Чуева. Ранее, по ее словам, в судебной практике была выработана позиция, основанная на утративших силу статьях 36 и 39 ЗК и высказанная Высшим арбитражным судом: участки под фактически разрушенным объектом предоставляли в собственность только после его восстановления, на которое по общему правилу давалось три года. 

По словам Пустовита, это сложные доктринальные вопросы, о которых давно идут споры. Ответчик ответил на эти вопросы сугубо с бытовой точки зрения: жить нельзя — значит, не дом, землю получить под ним в собственность нельзя. Верховный суд ответил на них сугубо формально: в ЗК не сказано, что у дома должны быть крыша, окна и дверь, ЗК не запрещает приобретать землю под, как пишет ВС, «поврежденным домом», значит, участок под ним можно выкупать. 

Как считает Пустовит, по существу суд прав, но называет его аргументацию поверхностной. Юрист указывает: участок можно выкупить потому, что дом без крыши, дверей и окон имеет тесную связь с землей, его невозможно переместить без разрушения. А значит, такой дом, несмотря на пожар, продолжает оставаться объектом недвижимого имущества в собственности истца, заключает Пустовит. 

Еще одно дело в нашей подборке касается «лесного права», но тесно связано с недвижимостью. Обязаны ли юрлица заниматься лесовосстановлением, если участок предоставляется для целей, требующих рубки деревьев, выясняли суды в деле № А13-7551/2021. В суд обратился департамент лесного комплекса Вологодской области. Он хотел обязать «Газпром» провести работы по лесовосстановлению на территории 11,3 га в качестве компенсации за срубленное в другом месте. А именно на участке площадью 55,7 га, который в 2019 году компания арендовала у департамента с целью строительства, реконструкции и эксплуатации газопровода. 

Проект освоения предполагал сведение лесного массива на территории 11,3 га, поэтому деревья на участке вырубило «Специализированное управление № 2» по специальному договору на заготовку древесины. После окончания строительства линейных объектов, согласно договору аренды, планировалась рекультивация, а не лесовосстановление. Было указано, что «после рекультивации участки не будут лесными площадями, так как будет возведен газопровод».

Но в департаменте решили, что законодательство все равно обязывает арендатора провести лесовосстановление на площади 11,3 га. П. 1 ст. 62.1 Лесного кодекса и п. 5 правил № 566 выполнения работ по лесовосстановлению и лесоразведению обязывает лиц, вырубивших насаждения, восстановить их на эквивалентной площади. В числе обязанных — лица, использующие леса для целей, указанных в ст. 45 ЛК («Для строительства и эксплуатации линейных объектов»). 

«Газпром» не сделал этого, поэтому чиновники обратились в суд.

Три инстанции не увидели нарушений со стороны «Газпрома». Ведь в договоре не предусмотрено его обязательство высаживать деревья. К тому же по смыслу ст. 63.1 ЛК и правил № 566 обязанность восстановления лесов связана с самим фактом их использования с рубкой лесных насаждений. Но площадку от деревьев очищал не «Газпром», а третье лицо. Поэтому, как объяснил Арбитражный суд Северо-Западного округа, арендатора нельзя обязать восстанавливать насаждения.

Верховный суд оказался другого мнения. В числе прочего он напомнил о необходимости сохранять леса — это один из принципов лесного законодательства (ст. 1 ЛК). По смыслу норм ЛК и правил № 566 насаждения должны восстанавливать именно лица, использующие участок. «Компенсацию» надо провести не на той земле, где вырублен лес, а на ином лесном участке на площади, равной тому, что было вырублено, разъяснила тройка судей экономколлегии под председательством Ирины Грачевой. Согласно ее указанию, не имеет правового значения, кто именно заготовил древесину, поскольку рубка нужна для строительства линейных объектов «Газпрома». Неважно и то, закреплена ли обязанность по лесовосстановлению в договоре, — нормы Лесного кодекса должны исполняться в любом случае.

С такой мотивировкой экономколлегия отменила акты нижестоящих судов и обязала «Газпром» высадить деревья.

Верховный суд упрекнул нижестоящие инстанции в формальном подходе в споре о регистрации недвижимости № 127-КАД22-22-К4. Иск в суд подал Дмитрий Чебурнин*, собственник «корпуса для отдыха» (бывшего дачного домика) площадью 50 м² в Евпатории. В 2012 году он провел реконструкцию, увеличив площадь здания в два с половиной раза, и подал декларацию о готовности объекта к эксплуатации в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля в Автономной Республике Крым (ГАСК).

В 2019 году он поставил корпус на кадастровый учет как ранее учтенный, а следом обратился за регистрацией права собственности на здание в комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым. Заявитель предъявил пакет документов, в числе которых была и декларация о готовности объекта 2012 года.

Но в феврале 2020-го чиновники уведомили, что приостанавливают регистрацию. Они объяснили, что служба государственного строительного надзора не считается правопреемником ГАСК по Крыму, не располагает документами и архивами госорганов Украины. ГАСК не передавала документы и в Госархив. Таким образом, нет возможности проверить подлинность декларации 2012 года, говорится в уведомлении о приостановлении. Кроме того, по договору аренды 2018 года арендатор может строить с согласия собственника, а такого согласия не представлено, объяснили чиновники.

Они приостановили регистрацию до мая 2020-го, а в июне 2020-го отказали в регистрации, потому что «заявитель не устранил причины, послужившие основанием для приостановления». Чебурнин решил обжаловать отказ в суде.

В сентябре 2020-го Сакский районный суд Республики Крым встал на сторону административного истца и обязал комитет еще раз рассмотреть заявление. Отказ принят без достаточных оснований, поскольку информация, на которую ссылается ответчик, не дает оснований сомневаться в подлинности документов Чебурнина.

Коллегия Верховного суда Республики Крым под председательством Натальи Терентьевой отменила это решение. Дело в том, что фактически Чебурнин оспаривает причины приостановления государственной регистрации, хотя не обжаловал уведомление о приостановлении от февраля 2020 года. Заявитель не устранил указанные в нем недостатки в срок, поэтому администрация отказала правомерно, следует из определения по делу № 33а-58/2021. Его оставил без изменения Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

С этим подходом не согласился Верховный суд. Он указал: даже если заинтересованное лицо не оспаривает конкретно решение о приостановлении, суд может дать оценку его правомерности. Более того, не стоит ограничиваться только проверкой обоснованности отказа: законность оспариваемых решений и действий нельзя сводить лишь к формальному соответствию требованиям закона, рассудила административная коллегия ВС. Надо проверять законность приостановления регистрации права по существу, то есть всех причин, указанных в решении регистрирующего органа.

Суды этого не сделали, и в итоге требования истца фактически остались неразрешенными, отметил Верховный суд. Он направил дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию в ином составе судей.

По словам Стениной, позиция ВС позволяет оспорить решение об отказе в регистрации, даже если решение о ее приостановлении не оспаривалось. Юрист отмечает, что такой подход давно применяют арбитражные суды.