ПРАВО.ru
Практика
11 января 2023, 19:26

Государственный самоконтроль и раздробленный участок: ноябрьские позиции ВС о недвижимости

Государственный самоконтроль и раздробленный участок: ноябрьские позиции ВС о недвижимости
Застройщик получил от властей разрешение на строительство домов и приступил к работе. Затем чиновники решили проверить, соблюдает ли компания законодательные требования. В итоге выявили, что в предоставленных застройщиком данных недостает документов и расчетов, и выданное ранее разрешение на строительство отменили. Компания попыталась оспорить это, и три инстанции поддержали ее. А вот Верховный суд указал, что такие выводы необоснованные. Об этой и других интересных позициях ВС о недвижимости рассказываем в нашей подборке.
1
Отняли разрешение на строительство в рамках самоконтроля

У застройщика «МСК-Инвест» есть в собственности участок в Краснодаре с видом разрешенного использования «Многоэтажная жилая застройка». ООО «Кубанская строительная экспертиза» выдала компании положительное заключение, где подтвердили, что проектная документация по земле соответствует нормативным требованиям. Чтобы использовать участок по назначению, застройщик в 2019-м получил от местного департамента архитектуры и градостроительства разрешение на строительство. 

Старый дом и сложности регистрации: позиции ВС о недвижимости

«МСК-Инвест» приступил к работам: вырыли котлованы и возвели по четыре этажа двух домов. В октябре 2020-го власти провели внеплановую проверку того, соблюдает ли застройщик законодательные требования. По поручению департамента «Краснодарскрайгосэкспертиза» исследовала проектную документацию и результаты инженерных изысканий. В результате выявили, что в бумагах, которые компания представила, получая разрешение на строительство, не хватает документов и расчетов.

В начале 2021-го власти отменили выданное ранее разрешение на строительство. Застройщика это не устроило, и он подал в суд на властей. По мнению компании, нарушили ее права и интересы в сфере экономической деятельности. 

Три инстанции встали на сторону застройщика (дело № А32-9594/2021). А затем провели экспертизу. Исходя из ее результатов, суды пришли к выводу, что основания, которые власти привели для отмены своего же разрешения, неправомерны. Документ соответствовал действовавшим на момент выдачи правилам. 

ВС взыскал с медлительного застройщика расходы на съемное жилье

Верховный суд отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. Экономколлегия отметила, что суды учли выводы экспертизы, но не оценили справку о перечне выявленных недостатков по результатам рассмотрения проектной документации, которую подготовила «Краснодарcкрайгосэкспертиза». В документе специалисты указали, что есть нарушения местных нормативов и другие недостатки. 

ВС обратил внимание: если в деле есть заключения специалистов с разными мнениями о том, соответствует ли проектная документация требованиям, то решение первой инстанции нельзя признать обоснованным. 

Еще экономколлегия указала на обзор практики № 2 (2019). Там отметили, что орган местного самоуправления может отменить муниципальный акт в порядке самоконтроля, если в нем обнаружат несоответствия действующему законодательству.

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Недвижимость, земля, строительство Профайл компании , отмечает, что право на отмену решений госорганов в порядке самоконтроля — один из самых критических пробелов в правовом регулировании. Эксперт обращает внимание, что строится многоквартирный дом. Значит, скорее всего, есть много дольщиков. Спор затрагивает и их права, но этот вопрос даже не обсуждают в суде. 

КС запретил муниципальным властям лишать граждан жилья

Эксперт обращает внимание на то, что Конституционный суд в ноябре принял постановление № 48-П, где признал норму о самоконтроле не противоречащей Конституции, но для частного случая. Там указали на необоснованную широту толкования практикой права на самоконтроль, замечает Некрестьянов. Юрист говорит, что ВС в целом сделал похожие выводы: право на самоконтроль есть, но его можно реализовывать, только если установлены нарушения.

В этом случае актуален вопрос о необходимости установить разумные сроки реализации права на самоконтроль, полагает Некрестьянов. По мнению эксперта, это нужно, чтобы избежать рисков злоупотребления правом со стороны госорганов и несоразмерного ущерба от таких решений у правообладателя, полагает Некрестьянов. Так как уже построили четыре этажа дома, возникает вопрос, где контролирующие органы были раньше и почему не отменили такое решение, если были нарушения. 

Сейчас в законе нет ограничений по сроку реализации права на самоконтроль и нет правил о компенсации убытков частного субъекта от ошибки, выявленной при самоконтроле. Это именно то, что создает необоснованную угрозу частным интересам и лишает таких лиц правовой защиты.

Дмитрий Некрестьянов

Алена Дурнева, юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры - high market) группа Природные ресурсы/Энергетика Профайл компании , объясняет, что суд может признать незаконным решение об отмене разрешения на строительство, если в процессе установят, что документ выдали правомерно и нет оснований для его прекращения. Например, если не доказаны противоречия и недостатки в проектной документации, при которых в этом случае администрация должна была отказать в выдаче разрешения.

По сути, у ВС возникли вопросы к полноте и достоверности проведенной экспертизы. В таких условиях при новом рассмотрении дела судам необходимо поставить вопрос о назначении дополнительной или повторной экспертизы.

Алена Дурнева

Дурнева обращает внимание на п. 37 обзора практики ВС № 1 (2022). По нему решение органа местного самоуправления об отмене ранее изданного муниципального акта должно быть обоснованным и не нарушать законные права граждан. Поэтому, по мнению юриста, следует рассмотреть вопрос о возможном нарушении прав и интересов граждан отменой разрешения. Например, выяснить, целесообразна ли такая отмена, учитывая степень готовности строящегося объекта.

2
Лишили права получать деньги за аренду

В 2007 году за городом Шахты Ростовской области закрепили в собственности участок, потому что на нем было здание из двух помещений, которым владело это муниципальное образование. Одно из них в 2016-м Гордума передала в федеральную собственность, а в 2018-м за управлением ФСИН закрепили право оперативного управления им. Второе строение муниципалитет продал на торгах физлицу.

ВС разобрался в споре об истребовании имущества

В 2019-м шахтинский комитет по управлению имуществом оформил договор, по которому сдавал участок внаем мужчине. Они установили размер платы исходя из доли его землепользования. Сделку направили на подписание и соарендатору, УФСИН, но там отказались подписать договор. Поскольку учреждение не стало это делать и оно не платит за пользование участком, который принадлежит городу, комитет подал в суд. Местные власти хотели взыскать с федералов 643 162 руб. платы за фактическое пользование земельным участком (дело № А53-32238/2021).

Суды отметили, что одно из помещений перешло в федеральную собственность. Значит, в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости к РФ перешел в собственность весь участок. Поэтому комитет не может требовать взыскать плату за пользование федеральной землей. Еще, по мнению судов, закрепление права собственности на участок за муниципалитетом и владение одним из строений физлицом не имеют правового значения.

Росреестр хочет изменить критерии недвижимого имущества

ВС отметил, что сейчас в законе нет возможности, чтобы участок поступил в долевую собственность публично-правового образования и частного лица. Если продают помещение в здании, которое расположено на публичном участке, в этой ситуации не работают нормы об одновременной передаче покупателю права собственности на земельный участок под этой недвижимостью. По п. 3 ст. 39.20 ЗК неделимый публичный участок, где одно помещение в собственности, а другое — на праве оперативного управления, можно сдать в аренду лицам, которые обладают этими правами. 

Экономколлегия заключила, что суды лишили муниципалитет права получать арендную плату за пользование участком, в том числе и по договору с физлицом. В итоге акты по делу отменили и отправили его на новый круг в первую инстанцию. 

3
Тратили бюджетные деньги 

Федеральное государственное унитарное предприятие «Ремонтно-строительное управление» в 2017 году договорилось со «Строительной компанией «Сегмента» о том, что последняя выполнит подрядные работы по строительству комплекса зданий для судей и сотрудников аппарата ВС и Суддепа при нем в Санкт-Петербурге. В него входит и жилой комплекс на 600 квартир с паркингом. Цена договора — 35,3 млрд руб. Стороны прописали в сделке, что стоимость предельная и ее можно изменять только в сторону уменьшения. 

ВС решал, должна ли фирма вернуть лишнее за строительство судебного квартала

ФГУП приняло работы на 1,4 млрд руб., а затем в 2019-м Главное контрольное управление Управделами президента проверило, соответствуют ли выполненные работы проектной документации и СНиП. Выяснилось, что компания завысила траты на 13 млн руб. Предприятие потребовало у компании вернуть переплату, но «Сегмента» согласилась отдать только 4,8 млн руб. ФГУП это не устроило, и оно обратилось в суд, чтобы вернуть оставшиеся деньги (дело № А40-165107/2021). 

Три инстанции отказали предприятию. Суды отметили: если заказчик обнаружил скрытые недостатки после приемки работ, то подрядчика необходимо известить в разумный срок. Но в деле нет доказательств, что недостатки скрытые. Кроме того, истец принял работы без замечаний и оплатил их. 

ВС обратил внимание: иск направлен на то, чтобы устранить нарушение принципа эффективного расходования бюджетных денег и защитить публичные интересы. Экономколлегия указала, что в основе спора лежат не разногласия сторон по согласованной цене контракта, а вопрос неосновательного обогащения субподрядчика за счет завышения стоимости работ.

Кроме того, ВС отметил: суды указали, что предприятие приняло работы, но законодательство и практика ориентируют суды устанавливать в подобных ситуациях баланс частных и публичных интересов. А еще суды не получили окончательного судебного ответа на вопросы:

  • были ли необоснованно растрачены бюджетные деньги;
  • необходимо ли вернуть израсходованные средства.

 В итоге СКЭС отменила акты нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение в АСГМ.

4
Раздробить участок без согласия собственников 

В 2013-м ЗАО «Трансстрой» получило разрешение на строительство комплекса жилой застройки «Пионер» на участке площадью 20 582 м². Территория, где строили дома, — 18 181 м². Граждане заключили с компанией договоры участия в долевом строительстве. В 2016-м «Трансстрой» получил разрешение на ввод домов в эксплуатацию и передал дольщикам право собственности на квартиры. 

По решению единственного участника компании в 2017-м прекратили ее право собственности на весь земельный участок, в том числе на часть, где расположен комплекс. Участок раздробили на 13 территорий. Затем вновь образованные участки, кроме того, на котором разместили многоквартирные дома (МКД), продали ООО «Полином» и нескольким физлицам.

ВС решил, повторит ли участок судьбу половины здания

По мнению дольщиков, поскольку за ними закрепили квартиры, у них возникло право долевой собственности на общее имущество, в том числе на раздробленный участок целиком. Поэтому «Трансстрой» не мог распоряжаться им без согласия собственников помещений в домах. Граждане подали в суд на компанию. Они хотели, чтобы раздел участка и сделки по продаже вновь образованных территорий признали недействительными. Истцы ссылались на то, что отдельно стоящие дома объединены общим инженерным оборудованием и они составная часть сложного недвижимого имущества общего пользования собственников помещений в МКД.

Первая инстанция удовлетворила иск. Суд пришел к выводу, что с момента регистрации права собственности дольщика на квартиру спорный участок перестал принадлежать «Трансстрою». Право же общей долевой собственности возникло у всех обладателей помещений в построенных домах. Первая инстанция отметила, что компания незаконно разделила землю. 

Апелляция, с которой согласилась и кассация, отменила это решение. Суд указал, что право общей долевой собственности у собственников помещений в МКД возникает только в отношении участка, где непосредственно расположены дома. 

ВС отметил, что суды не решили вопрос, были ли дома единым жилищным комплексом с общими коммуникациями и инфраструктурой. Коллегия ВС по гражданским делам акцентировала внимание на том, что собственник-застройщик не мог распоряжаться землей в части, где должны сформировать участки под домами. ВС указал: если верны утверждения истцов, что в границах вновь образованных участков есть общее имущество, то сделки по распоряжению ими следовало признать ничтожными. В итоге дело отправили на новое рассмотрение в апелляцию (дело № 16-КГ22-28-К4).

Алена Ермоленко, руководитель практики ФБК Право ФБК Право Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Цифровая экономика группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа Банкротство (споры mid market) группа Частный капитал Профайл компании , отмечает, что ВС уже рассматривал подобные дела. Например, дело № А60-38881/2013 направили на новое рассмотрение. На очередном круге суды признали продажу земельного участка недействительной, рассказывает эксперт. 

На уровне кассационных судов аналогичный кейс рассматривал АС Северо-Кавказского округа (дело № А53-3676/2017). В итоге признали недействительным раздел земельного участка и восстановили в кадастровом учете прежний земельный участок до раздела.

Алена Ермоленко