Выдел участка и предпринимательство на дому: декабрьские позиции ВС о недвижимости

Станислав Чубрин* и Савелий Буров* — соседи, у обоих есть участки в Новой Москве с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства». В 2006-м Буров увеличил площадь своей земли с 1200 до 1798 м², потом построил на участке дом. Там проживала семья Бурова, а супруга параллельно открыла в здании досуговый центр «Радуга», где присматривала за детьми на коммерческой основе.

Чубрину это не понравилось. Он обратился с иском к Бурову, чтобы прекратить его право собственности на землю в обновленных границах. Якобы тот самовольно и без согласования с истцом изменил размеры своего участка. А еще заявитель просил запретить Бурову использовать участок не по назначению. Сосед решил, что раз участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, то заниматься коммерческой деятельностью на нем нельзя. 

Три инстанции частично согласились с истцом. Они решили, что Буров был вправе увеличить площадь своего участка. А вот организация частного центра для детей в жилом доме — это нецелевое использование земли, посчитали суды. По мнению судов, жена Бурова не имела права вести там образовательную деятельность. Для этого вид разрешенного использования участка должен быть другим: «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего образования».

Верховный суд оказался другого мнения. Он указал, что в центре «Радуга» только присматривали и ухаживали за детьми. То есть отнести его к категории образовательных организаций нельзя. Следовательно, не нужен был и особый вид разрешенного использования земли. Коллегия по гражданским делам отметила: если гражданин, который законно проживает в доме, занимается в нем профессиональной деятельностью или работает там как ИП, — это нельзя считать нецелевым использованием жилья. 

Супруга Бурова  жила в доме на законных основаниях и могла использовать его для предпринимательства, не нарушая права других, заключила коллегия. 

Дело № 5-КГ22-108-К2 

Компания «Астра» с 2013 года владеет торговым комплексом в Москве. Организация реконструировала принадлежащее ей здание, а именно, возвела надстройку. Но разрешения на работы фирма не получила. Поэтому правительство Москвы и департамент городского имущества обратились с иском о признании надстройки самовольной (дело № А40-47808/2020). Им отказали, так как власти пропустили срок исковой давности.

Тем временем «Астра» завершила реконструкцию и начала использовать надстройку без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Это во время проверки в 2021 году выявил Мосгорстройнадзор. В результате власти оштрафовали организацию на 700 000 руб. по ч. 5 ст. 9.5 КоАП («Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию»). 

Компания не согласилась с наказанием и обжаловала постановление властей в суде, ведь здание так и не признали самостроем. Первая инстанция и апелляция отказали в иске. Суды согласились, что «Астра» действительно нарушила закон. Они учли, что эксплуатацию объекта без разрешения подтверждает акт проверки и фотоматериалы. Еще в актах отметили: факт реконструкции установил суд в деле № А40-47808/2020, где власти безуспешно пытались признать надстройку самовольной.

Кассация не согласилась с выводами нижестоящих инстанций и признала постановление властей незаконным. По мнению суда, привлекая компанию к ответственности, власти поставили под сомнение зарегистрированное за «Астрой» право собственности на недвижимость. А компания владела зданием еще до начала реконструкции. 

Экономколлегия отменила акт кассации и подтвердила выводы нижестоящих судов. ВС отметил: из дела не следует, что компания не могла обратиться к властям за разрешением на ввод здания в эксплуатацию. А в деле, где пристройку пытались признать самостроем, не рассматривали вопрос об эксплуатации спорного объекта без разрешения властей, обратили внимание судьи. 

Исходя из позиции ВС, отказ в признании объекта самовольной постройкой не освобождает от наказания за эксплуатацию здания с нарушением установленного порядка, говорит Марина Строкань, старший юрист Land Law Firm Эксперт рассказывает, что следом за делом «Астры» экономколлегия рассмотрела похожий спор № А40-142551/2021, где пришла к аналогичным выводам. 

Строкань обращает внимание на указание ВС о добросовестности: компания могла обратиться к властям за разрешением на ввод в эксплуатацию. «Вина организации в том, что она не приняла все необходимые и достаточные меры для надлежащего исполнения возложенных на нее обязанностей», — объясняет юрист. 

 Дело № А40-111301/2021

В 2012-м «Обоянское агрообъединение» арендовало у долевых собственников на 15 лет участок для сельхозпроизводства, а через три года передало права по договору «Курск-Агро». В 2016-м один из арендодателей Матвей Архипов* решил выделить свою долю из общей собственности. Кадастровый инженер подготовил для этого проект межевания. Извещение об ознакомлении с ним опубликовали в СМИ. «Курск-Агро» не устроило, что ему не предоставили этот проект, и компания отправила инженеру возражения. Несмотря на это, Архипов утвердил документ, а в 2018-м по отступному передал права на свою недвижимость ООО «Пчелка». 

У «Пчелки» начались проблемы, когда фирма попыталась оформить землю на себя. Управление Росреестра по Курской области отказало компании в государственном кадастровом учете участка. Ведомство решило, что для этого должно быть согласие арендатора — ООО «Курск-Агро», но фирма была против выдела доли Архипова.

Тогда ООО «Пчелка» обратилось в суд, требуя признать незаконным отказное уведомление Росреестра. Три инстанции удовлетворили иск. Они решили, что право аренды сохраняется за ООО «Курск-Агро», поэтому его и согласование для регистрации земли не требуется. 

Верховный суд отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в курский АС. Экономколлегия отметила, что выдел земли из общей собственности затрагивает права арендатора, поскольку таким образом меняется характеристика первоначального участка. 

Еще ВС обратил внимание, что предшественник истца Архипов не возражал против сдачи общего участка в аренду, и сослался на п. 4 обзора практики № 3 (2017). Там указали, что право выделить земельный участок без согласия арендатора есть только у того участника долевой собственности, который возражал против сдачи земли в аренду. Поэтому согласие арендатора — обязательное условие для выдела спорного участка в этом случае.

Руслан Петручак, адвокат, советник практики разрешения споров и банкротства BGP Litigation, обращает внимание, что ВС защитил арендатора по долгосрочному договору аренды. Маловероятно, что аналогичная проблема возникнет в отношении краткосрочной сделки, полагает эксперт. В этом случае будет быстрее и легче дождаться окончания срока договора аренды, чем вступать в судебные споры с арендатором.

Дело № А35-10545/2020 

В 2006 году ООО «Дубининское» арендовало у департамента горимущества Москвы землю, чтобы построить многоэтажную стоянку. Стороны условились, что размер платы меняется с учетом изменения властями арендных ставок. Их утвердили в постановлении правительства Москвы № 273. В 2012-м в допсоглашении в соответствии с постановлением правительства Москвы № 793-ПП они прописали: если нарушают сроки проектирования и строительства, оплата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев до даты фактической сдачи объекта. 

В 2019-м права арендатора от «Дубининского» перешли к компании «РН-Трейд». Поскольку организация вовремя не построила стоянку, департамент требовал у «РН-Трейд» выплатить 8,4 млн руб. долга по договору. Три инстанции пришли к выводу, что задолженность действительно есть, и взыскали с «РН-Трейд» запрашиваемую сумму в пользу истца. Суды отметили, что стороны свободны в заключении договора. А в сделке они условились об увеличении арендной платы в соответствии с постановлением № 793-ПП. 

ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в АСГМ. Заседание по делу назначено на 16 февраля. Экономколлегия обратила внимание, что в 2019-м отменили постановление правительства, к которому есть отсылка в договоре.

Так как ставки по договору — это регулируемые цены, стороны должны соблюдать предписанные нормы платы за аренду и не могут применять другой размер. 

Дело № А40-197947/2021