Проблемная приватизация и дефекты в доме: позиции ВС о недвижимости

В 2011-м администрация Грязинского муниципального района Липецкой области сдала в аренду ООО «Карамышевское» земли сельхозназначения на 49 лет. Через десять лет компания захотела приватизировать участки без торгов. Она ссылалась на п. 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Норма предусматривает, что арендатор вправе приобрести участок, который находится в муниципальной или государственной собственности. А подп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса уточняет, что продажа без торгов возможна через три года после заключения договора аренды. 

Но районная администрация отказала фирме, так как в регионе до 2029 года действует мораторий на приватизацию сельскохозяйственных земель. Чиновники объяснили, что он введен местным законом от 04.12.2003 № 81-ОЗ «О правовом регулировании земельных правоотношений в Липецкой области».

Тогда ООО «Карамышевское» обратилось в суд, чтобы оспорить отказ администрации (дело № А36-8482/2021). АС Липецкой области встал на сторону истца. Первая инстанция решила, что региональные власти не могут принимать акты, которые противоречат прямым указаниям федерального закона. 

Апелляция оказалась другого мнения. Суд решил, что субъект сам вправе определить, когда арендаторы могут выкупить участки: подп. 1 п. 1 ст. 19.1 ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» указывает, что приватизация проходит с 1 января 2004 года, если в регионе не действует собственный закон о покупке сельхозземель. Окружной суд не согласился с выводом апелляционной инстанции и «засилил» решение АС Липецкой области. Тогда районная администрация пожаловалась в Верховный суд.

Экономколлегия указала, что субъект сам вправе определять момент начала приватизации сельхозземель. Власти Липецкой области этим правом воспользовались и ввели мораторий. ВС подчеркнул, что это не мешает юрлицу использовать участок на правах аренды. Когда прекратится мораторий, фирма сможет приобрести землю в собственность. 

Поэтому ВС оставил в силе постановление апелляции, которая отклонила иск компании.

ВС последовательно высказывался о приоритете норм ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которым субъекты сами могут определять, когда начинается приватизация сельхозземель, говорит Марина Преображенская, старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» ЮФ VEGAS LEX Такую позицию ВС высказывал в делах № А20-3540/2020 и № 19-АПГ18-3.

На практике некоторые суды указывали, что введенные моратории противоречат п. 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который разрешает выкуп арендованного участка. К таким выводам приходил АС Центрального округа в делах № А35-4245/2017 и № А35-2946/2015. Поэтому благодаря выводу ВС судебная практика станет более единообразной, считает Преображенская.

Позиция ВС кажется логичной, так как действующее законодательство предусматривает возможность субъекта РФ устанавливать время начала приватизации, говорит Ирина Сацук, юрист Nextons Но с другой стороны, это не согласуется с положениями Земельного кодекса, которые перечисляют критерии для приватизации и не учитывают вероятность введения моратория. 

Юристы обратили внимание и на последствия, с которыми могут столкнуться арендаторы.

Сацук отмечает, что региональным властям выгоднее сдавать такие участки в аренду. Поэтому ничем не ограниченная возможность устанавливать мораторий делает норму о праве на приватизацию фактически недействующей.

Компания «Мосстроймеханизация-5» построила три многоквартирных дома в Балашихе Московской области. Во время гарантийного срока у объектов обнаружились разные недостатки: проблемы с кровлей, лифтами, противопожарным оборудованием, электрикой и освещением. 

Управляющая компания «Эстейт Сервис Дирекция Куркино СЗАО» не раз обращалась к застройщику, чтобы он устранил дефекты. Фирма только обещала, что все исправит, но никаких работ не проводила. Тогда УК пошла в суд, чтобы обязать АО «Мосстроймеханизация-5» бесплатно устранить недостатки в многоэтажках (дело № А41-49147/2019). 

Арбитражный суд Московской области сначала назначил строительно-техническую экспертизу, а потом и дополнительную. Экспертов просили выяснить, появились ли дефекты в домах из-за нарушений во время строительства. Согласно заключениям, значительная часть проблем возникла по вине ответчика. Но суд все равно отказал управляющей компании. По его мнению, истец не доказал, что застройщик ненадлежаще исполнял обязательства. А еще дома передали владельцам квартир, и у них не возникло претензий к качеству строений. Значит, дефекты возникли при эксплуатации дома, а не из-за нарушений при строительстве. Поэтому первая инстанция отказала в иске. 

Апелляция частично удовлетворила требования «Эстейт Сервис Дирекция Куркино СЗАО», признав вину застройщика в возникновении дефектов. Кассация оставила в силе решение первой инстанции. После этого управляющая компания обратилась с жалобой в ВС.

СКЭС заметила, что все судебные экспертизы подтвердили: некоторые недостатки в домах возникли из-за нарушений при строительстве. То, что дефекты в жилье есть, не отрицал и сам застройщик.

Но первая инстанция и кассация неправильно распределили бремя доказывания и ошибочно обязали истца обосновывать, что проблемы в домах начались не из-за естественного износа.

Экономколлегия указала, что неверное распределение бремени доказывания ограничило пределы ответственности застройщика. Поэтому ВС отменил акты первой инстанции и кассации и оставил в силе постановление апелляции, которая удовлетворила требования управляющей компании. 

Станкевич говорит, что в этом деле ВС напомнил свою позицию: доказывать отсутствие вины в рамках гарантийных обязательств должна сторона сделки, которая фактическим ее исполняет, либо лицо, обязанное в силу закона предоставить соответствующие гарантии (определение СКЭС от 25 августа 2016 года по делу № А40-59571/2015).

19 октября 2020 года на общем собрании собственники квартир разрешили своему соседу Валерию Дорожкину* благоустроить территорию рядом с многоквартирным домом. Он установил во дворе беседку, кресла и мангал. Вокруг этой зоны Дорожкин возвел металлическую ограду с калиткой, которая закрывалась на ключ. 

Не все жильцы многоэтажки обрадовались появлению зоны для пикников. Даниил Якович*, Дмитрий Комар*, Юлия Щучкова* и Сергей Щучков* обратились в суд, чтобы признать недействительным решение общего собрания и обязать демонтировать ограждение.

Первая инстанция заметила, что на собрании разрешили благоустроить территорию, но не уточнили как именно. А забор уменьшает площадь общего участка, доступного всем жильцам. Поэтому суд признал недействительным решение общего собрания, а Дорожкина обязали демонтировать ограждение. Апелляция не согласилась с таким выводом и отказалась аннулировать решение общего собрания жильцов, при этом обязав Дорожкина выдать всем соседям ключи от калитки. Кассация с этим согласилась. 

Дело № 50-КГ22-10-К8 дошло до ВС. Он подчеркнул, что истцы просили обязать соседа снести забор, а не выдавать им ключи от калитки. То есть апелляция вышла за пределы заявленных требований и сама избрала иной способ защиты заявителей. 

Еще гражданская коллегия обратила внимание, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме. На общем собрании владельцы разрешили благоустройство территории. Но не сказано, какие именно работы можно проводить ответчику. Поэтому нужно выяснить:

Эти вопросы важны для правильного разрешения спора, указал ВС и вернул спор в апелляцию (еще не рассмотрели).

26 февраля 2021-го администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области сдала в аренду Юрию Листьеву* участок площадью 1500 м². Стороны предусмотрели в договоре, что споры они будут решать по месту нахождения арендодателя. Потом Листьев продал расположенный на арендованной земле недострой Марине Базаровой*. 18 марта 2021-го она оформила на себя здание, после этого к ней перешло право пользования участком под ним на тех же условиях.

Арендную плату Базарова не вносила. Чиновники подсчитали, что в общем она должна 1,5 млн руб. Эту сумму, а еще пени (219 126 руб.) комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района решил взыскать с должницы через суд. С иском он обратился в Гатчинский городской суд Ленинградской области, так как его для разрешения споров согласовали при заключении первоначального договора аренды с Листьевым. Представитель Базаровой попросил передать дело по подсудности по месту жительства ответчицы в Первомайский районный суд Мурманска. 

Три инстанции ходатайство удовлетворили. Они решили, что правила договорной подсудности с Листьевым не нужно применять, ведь после перехода прав на недострой Базарова не заключала с чиновниками никакого соглашения. А по правилам ст. 28 Гражданского процессуального кодекса иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика.

Дело № 33-КГ22-12-КЗ рассмотрела тройка судей ВС. Они заметили, что по общему правилу при перемене лиц в договоре аренды на нового арендатора распространяются и условия о подсудности. 

В итоге ВС отменил определения трех инстанций, а дело вернул на новое рассмотрение в Гатчинский городской суд Ленинградской области (пока еще не рассмотрели).