Цена подряда и расчет аренды: юридические риски строительного бизнеса
Строительные документы: новшества и оспаривание
В декабре 2022-го обновили градостроительное законодательство. В ГрК появилось правило о едином документе территориального планирования и градостроительного зонирования. Новелла позволяет упростить процедуру внесения изменений в документы и исключить их дублирование. На это нововведение обратил внимание Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость, земля, строительство» VEGAS LEX Поправки к закону вступили в силу 19 декабря 2022-го. В ст. 28.1 ГрК ввели понятие единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, городского округа. Бумага объединяет генплан и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Решение о его разработке принимает субъект РФ или муниципалитет, когда ему делегировали эти полномочия. Если план утверждают, то ранее действующие ПЗЗ теряют силу.
К основным направлениям дальнейшей работы по ускорению подготовки градостроительных документов относятся унификация требований к ним, а также перевод процедур согласования в электронный вид.
Тему, которую поднял Чумаченко, продолжила Марина Строкань, старший юрист Land Law Firm Она отметила, что создавать единый документ — не обязанность, а право местных властей. Сначала те должны принять соответствующее решение, но пока они с этим не спешат, подчеркнула юрист. С ее точки зрения, нововведение вряд ли станет популярным, так как разработка документов — финансово тяжелая история. Потому Строкань считает, что актуально оспаривать действующие сейчас бумаги территориального планирования и градостроительного зонирования.
В целом оспорить такие документы можно по двум направлениям. Первое — формальные основания. Например, акт принял неуполномоченный орган или допустили нарушения, когда утверждали документы, отмечает Строкань. Как правило, в этих случаях сложно «поймать за руку» уполномоченный орган. Обычно власти стараются соблюдать порядки, потому остается второе направление — обжаловать нарушение прав землепользователя.
Еще среди законодательных изменений эксперты обсудили правила комплексного развития территорий. Их ввели в ГрК в 2020 году. Леонид Бандорин, доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ имени Ломоносова, назвал самые распространенные запросы на совершенствование законодательства о КРТ. Среди них: дать возможность реализовать КРТ в границах территорий, которые заняты исключительно индивидуальным жилищным строительством или садовыми домами, а еще — утвердить единый проект планировки территории на несмежные территории.
Расчет арендной ставки и налоговые риски в строительстве
О практике по арендным платежам говорила Анна Жолобова, советник практики недвижимости и строительства Регионсервис Она отметила: 92% участков в России остаются в публичной собственности, поэтому доходы от аренды земли составляют немалую часть госбюджета на разных уровнях. Так что властям важно сохранить арендные отношения и реализовывать девелоперские проекты именно через аренду.
Арендная плата на публичных землях строго нормирована. Эксперт перечислила принципы ее определения из Постановления Правительства от 16.07.2009 № 582. Среди них: экономическая обоснованность, предсказуемость расчета, ограничение права на приобретение в собственность земельного участка под объектом капитального строительства.
Если арендатору предоставляют участок с какими-то ограничениями, которые не позволяют реализовать цель сделки, он не обязан платить.
Жолобова рассказала об оспаривании ставки арендной платы, приведя в пример определение Верховного суда от 26 декабря 2022 года по делу № А40-197947/2021. Там к компании «РН-Трейд» перешли права арендатора публичных земель. Ее предшественник арендовал у московских властей участок, чтобы построить многоэтажную стоянку. Стороны условились, что размер платы меняется с учетом изменения властями арендных ставок, которые утвердили в постановлении правительства Москвы № 273. В 2012-м в допсоглашении в соответствии с постановлением правительства Москвы № 793-ПП они прописали: если нарушаются сроки проектирования и строительства, оплата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев до даты фактической сдачи объекта. В итоге компания не построила стоянку вовремя. Тогда департамент потребовал у «РН-Трейд» выплатить 8,4 млн руб. долга по договору и подал в суд. Три инстанции решили, что задолженность действительно есть, и взыскали с «РН-Трейд» запрашиваемую сумму в пользу истца.
ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в первую инстанцию. Там его заново пока не исследовали. Экономколлегия указала, что в 2019-м отменили постановление правительства, к которому есть отсылка в договоре. И поскольку размер арендной платы регулируется документами властей, после отмены старого акта пункт сделки с отсылкой к нему не применяют.
На теме налоговых рисков в строительстве остановился Алексей Станчин, старший налоговый консультант Tax Compliance В 2022 году Счетная палата провела аудит выездных налоговых проверок в 2019–2021 годах и установила, что за это время стало больше нерезультативных проверок организаций. Их число выросло с 4,8% в 2019 году до 5,4% от общего числа проверок в 2021 году. Еще эксперт обратил внимание на вывод аудиторов, что финансовые показатели средних, малых и микропредприятий снижаются при проведении выездных проверок. А у крупного бизнеса они, наоборот, растут.
Аудиторы прямо говорят, что надо внести выемку документов в перечень дополнительных мероприятий налогового контроля, отмечает эксперт. Поэтому стоит готовиться к такому нововведению.
В отчете Счетной палаты п. 6 ст. 101 НК («Вынесение решения по результатам рассмотрения материалов налоговой проверки») предлагают изменить и отнести выемку документов к дополнительным мероприятиям налогового контроля.
Увеличение твердой цены сделки и споры с госучастием
Строительная отрасль, как и остальные сферы экономики, изменилась за последний год. Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm, привел статистику Forbes. Издание сообщало, что за февраль — март 2022-го стройматериалы подорожали на 29,46%, отделочные материалы — на 48,54%, а инженерное оборудование — на 43,17%.
В условиях турбулентных изменений в законодательстве о недвижимости и строительстве каждая встреча с коллегами — на вес золота. Право.ru продолжает собирать ведущих экспертов отрасли под своим флагом и решать задачу подобного нетворкинга.
По мнению эксперта, спустя год рост цен, с одной стороны, замедлился. С другой — уже появилась практика, которая связана с твердой ценой подряда и удорожанием работ. Виолетта Дрондина, юрист практики недвижимости ККМП, обратила внимание на п. 6. ст. 709 ГК о твердой цене. Там указали, что подрядчик не может требовать увеличить ее, а заказчик — уменьшить. При этом тот же пункт позволяет подрядчику просить увеличить твердую цену работы, если существенно выросла стоимость материала и оборудования.
Удорожание или неудорожание строительного проекта в значительной степени зависит от того, как написан договор и как стороны ведут себя при его исполнении.
Дрондина сказала, что суды крайне редко поддерживают подрядчиков в спорах об увеличении твердой цены из-за удорожания материалов. Например, АС Поволжского округа в деле №А12-25855/2021 заключил, что подрядчик — профессиональный участник строительных правоотношений. Исходя из ситуации со стоимостью стройматериалов и услуг, он до заключения договора мог предвидеть рост этих показателей. Значит, он мог предугадать и то, что не сможет исполнить обязательства в будущем по установленной в сделке цене.
О спорах в отношении строительных проектов с госучастием говорил Денис Лебедев, директор правового сопровождения имущественных отношений «Дом.рф». Эксперт отметил, что большинство кейсов завершаются победой властей. Тем не менее есть и исключения. Лебедев отметил позицию экономколлегии в деле № А75-1213/2019: если выполнение обязательств частным партнером зависит от того, исполнила ли свои публичная сторона, а та этого не сделала, то можно применить положения ГК о просрочке кредитора. Это актуально для тех споров, где публичный субъект пытается взыскать деньги с частной стороны, отметил Лебедев. Например, если нарушили сроки ввода объекта в эксплуатацию или сроки его передачи. Эксперт заключил: несмотря на подобные исключения в практике, все же большее значение имеет не правовая природа договорных отношений, а соблюдение императивных норм и строгое следование положениям сделки. «Обращайте на это внимание и не берите больше обязательств, чем можете исполнить», — рекомендовал Лебедев.
Также эксперты обсудили споры о включении недвижимости в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Его формируют власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода. Ксения Ульянова, старший юрист, руководитель практики Land Law Firm, рассказала, что Москва живет по текущему перечню с 2015 года. Тогда в нем было порядка 5500 объектов, а в 2023 году их уже почти 38 000. То есть список пополняется, отметила юрист.
До июня 2022 года в таких делах суды следовали п. 9 ст. 213 КАС. По нему бремя доказывания в таких делах возлагают на орган, который принял оспариваемый акт. Но весной Конституционный суд в определении от 31 мая 2022 года № 1176-О отметил: положения ст. 378.2 НК («Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества») не мешают налогоплательщику доказывать, что его имущество не соответствует критериям, которые установили в оспариваемом акте. Затем ВС в своих позициях трансформировал такое право налогоплательщика в обязанность. Это привело к тому, что суды активно истребуют доказательства. «Гораздо больше вопросов у суда возникает к административному истцу. Таким образом, бремя доказывания смещается с административного ответчика на административного истца», — резюмировала Ульянова.