Практика
23 марта 2023, 11:48

Цена подряда и расчет аренды: юридические риски строительного бизнеса

Стоимость стройматериалов в 2022-м выросла, но исполнителю крайне редко удается увеличить твердую цену подрядных работ. На конференции Право.ru о рынке недвижимости и строительства эксперты рассказали, что суды обычно не поддерживают подрядчиков в таких спорах. Еще сейчас меняется практика в делах, где оспаривают включение недвижимости в перечень объектов, налоговую базу которых определяют как кадастровую стоимость. Если раньше в таких спорах бремя доказывания было на госоргане, который принял акт, то сейчас у судов возникает больше вопросов к истцам.

Строительные документы: новшества и оспаривание

В декабре 2022-го обновили градостроительное законодательство. В ГрК появилось правило о едином документе территориального планирования и градостроительного зонирования. Новелла позволяет упростить процедуру внесения изменений в документы и исключить их дублирование. На это нововведение обратил внимание Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость, земля, строительство» VEGAS LEX Поправки к закону вступили в силу 19 декабря 2022-го. В ст. 28.1 ГрК ввели понятие единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования поселения, городского округа. Бумага объединяет генплан и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Решение о его разработке принимает субъект РФ или муниципалитет, когда ему делегировали эти полномочия. Если план утверждают, то ранее действующие ПЗЗ теряют силу.

Чтобы конкретизировать регулирование подготовки единого документа, власти разработали проект постановления правительства. В нем предусмотрели порядок и сроки подготовки этого документа, перечень приложений и материалов по обоснованию. Чумаченко рассказал, что документ объединяет процедуру подготовки генплана и ПЗЗ, которая предусмотрена в ГрК.

К основным направлениям дальнейшей работы по ускорению подготовки градостроительных документов относятся унификация требований к ним, а также перевод процедур согласования в электронный вид.

Игорь Чумаченко

Тему, которую поднял Чумаченко, продолжила Марина Строкань, старший юрист Land Law Firm Она отметила, что создавать единый документ — не обязанность, а право местных властей. Сначала те должны принять соответствующее решение, но пока они с этим не спешат, подчеркнула юрист. С ее точки зрения, нововведение вряд ли станет популярным, так как разработка документов — финансово тяжелая история. Потому Строкань считает, что актуально оспаривать действующие сейчас бумаги территориального планирования и градостроительного зонирования. 

В целом оспорить такие документы можно по двум направлениям. Первое — формальные основания. Например, акт принял неуполномоченный орган или допустили нарушения, когда утверждали документы, отмечает Строкань. Как правило, в этих случаях сложно «поймать за руку» уполномоченный орган. Обычно власти стараются соблюдать порядки, потому остается второе направление — обжаловать нарушение прав землепользователя. 

Еще среди законодательных изменений эксперты обсудили правила комплексного развития территорий. Их ввели в ГрК в 2020 году. Леонид Бандорин, доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ имени Ломоносова, назвал самые распространенные запросы на совершенствование законодательства о КРТ. Среди них: дать возможность реализовать КРТ в границах территорий, которые заняты исключительно индивидуальным жилищным строительством или садовыми домами, а еще — утвердить единый проект планировки территории на несмежные территории.

Расчет арендной ставки и налоговые риски в строительстве

О практике по арендным платежам говорила Анна Жолобова, советник практики недвижимости и строительства Регионсервис Она отметила: 92% участков в России остаются в публичной собственности, поэтому доходы от аренды земли составляют немалую часть госбюджета на разных уровнях. Так что властям важно сохранить арендные отношения и реализовывать девелоперские проекты именно через аренду.

Арендная плата на публичных землях строго нормирована. Эксперт перечислила принципы ее определения из Постановления Правительства от 16.07.2009 № 582. Среди них: экономическая обоснованность, предсказуемость расчета, ограничение права на приобретение в собственность земельного участка под объектом капитального строительства.

Если арендатору предоставляют участок с какими-то ограничениями, которые не позволяют реализовать цель сделки, он не обязан платить.

Анна Жолобова

Жолобова рассказала об оспаривании ставки арендной платы, приведя в пример определение Верховного суда от 26 декабря 2022 года по делу № А40-197947/2021. Там к компании «РН-Трейд» перешли права арендатора публичных земель. Ее предшественник арендовал у московских властей участок, чтобы построить многоэтажную стоянку. Стороны условились, что размер платы меняется с учетом изменения властями арендных ставок, которые утвердили в постановлении правительства Москвы № 273. В 2012-м в допсоглашении в соответствии с постановлением правительства Москвы № 793-ПП они прописали: если нарушаются сроки проектирования и строительства, оплата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев до даты фактической сдачи объекта. В итоге компания не построила стоянку вовремя. Тогда департамент потребовал у «РН-Трейд» выплатить 8,4 млн руб. долга по договору и подал в суд. Три инстанции решили, что задолженность действительно есть, и взыскали с «РН-Трейд» запрашиваемую сумму в пользу истца.

ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в первую инстанцию. Там его заново пока не исследовали. Экономколлегия указала, что в 2019-м отменили постановление правительства, к которому есть отсылка в договоре. И поскольку размер арендной платы регулируется документами властей, после отмены старого акта пункт сделки с отсылкой к нему не применяют.

На теме налоговых рисков в строительстве остановился Алексей Станчин, старший налоговый консультант Tax Compliance В 2022 году Счетная палата провела аудит выездных налоговых проверок в 2019–2021 годах и установила, что за это время стало больше нерезультативных проверок организаций. Их число выросло с 4,8% в 2019 году до 5,4% от общего числа проверок в 2021 году. Еще эксперт обратил внимание на вывод аудиторов, что финансовые показатели средних, малых и микропредприятий снижаются при проведении выездных проверок. А у крупного бизнеса они, наоборот, растут.

Аудиторы прямо говорят, что надо внести выемку документов в перечень дополнительных мероприятий налогового контроля, отмечает эксперт. Поэтому стоит готовиться к такому нововведению.

Алексей Станчин

В отчете Счетной палаты п. 6 ст. 101 НК («Вынесение решения по результатам рассмотрения материалов налоговой проверки») предлагают изменить и отнести выемку документов к дополнительным мероприятиям налогового контроля.

Увеличение твердой цены сделки и споры с госучастием

Строительная отрасль, как и остальные сферы экономики, изменилась за последний год. Денис Литвинов, управляющий партнер  Land Law Firm, привел статистику Forbes. Издание сообщало, что за февраль — март 2022-го стройматериалы подорожали на 29,46%, отделочные материалы — на 48,54%, а инженерное оборудование — на 43,17%.

В условиях турбулентных изменений в законодательстве о недвижимости и строительстве каждая встреча с коллегами — на вес золота. Право.ru продолжает собирать ведущих экспертов отрасли под своим флагом и решать задачу подобного нетворкинга.

Денис Литвинов

По мнению эксперта, спустя год рост цен, с одной стороны, замедлился. С другой — уже появилась практика, которая связана с твердой ценой подряда и удорожанием работ. Виолетта Дрондина, юрист практики недвижимости ККМП, обратила внимание на п. 6. ст. 709 ГК о твердой цене. Там указали, что подрядчик не может требовать увеличить ее, а заказчик — уменьшить. При этом тот же пункт позволяет подрядчику просить увеличить твердую цену работы, если существенно выросла стоимость материала и оборудования. 

Удорожание или неудорожание строительного проекта в значительной степени зависит от того, как написан договор и как стороны ведут себя при его исполнении.

Виолетта Дрондина

Дрондина сказала, что суды крайне редко поддерживают подрядчиков в спорах об увеличении твердой цены из-за удорожания материалов. Например, АС Поволжского округа в деле №А12-25855/2021 заключил, что подрядчик — профессиональный участник строительных правоотношений. Исходя из ситуации со стоимостью стройматериалов и услуг, он до заключения договора мог предвидеть рост этих показателей. Значит, он мог предугадать и то, что не сможет исполнить обязательства в будущем по установленной в сделке цене. 

О спорах в отношении строительных проектов с госучастием говорил Денис Лебедев, директор правового сопровождения имущественных отношений «Дом.рф». Эксперт отметил, что большинство кейсов завершаются победой властей. Тем не менее есть и исключения. Лебедев отметил позицию экономколлегии в деле № А75-1213/2019: если выполнение обязательств частным партнером зависит от того, исполнила ли свои публичная сторона, а та этого не сделала, то можно применить положения ГК о просрочке кредитора. Это актуально для тех споров, где публичный субъект пытается взыскать деньги с частной стороны, отметил Лебедев. Например, если нарушили сроки ввода объекта в эксплуатацию или сроки его передачи. Эксперт заключил: несмотря на подобные исключения в практике, все же большее значение имеет не правовая природа договорных отношений, а соблюдение императивных норм и строгое следование положениям сделки. «Обращайте на это внимание и не берите больше обязательств, чем можете исполнить», — рекомендовал Лебедев.

Также эксперты обсудили споры о включении недвижимости в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Его формируют власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода. Ксения Ульянова, старший юрист, руководитель практики Land Law Firm, рассказала, что Москва живет по текущему перечню с 2015 года. Тогда в нем было порядка 5500 объектов, а в 2023 году их уже почти 38 000. То есть список пополняется, отметила юрист. 

До июня 2022 года в таких делах суды следовали п. 9 ст. 213 КАС. По нему бремя доказывания в таких делах возлагают на орган, который принял оспариваемый акт. Но весной Конституционный суд в определении от 31 мая 2022 года № 1176-О отметил: положения ст. 378.2 НК («Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества») не мешают налогоплательщику доказывать, что его имущество не соответствует критериям, которые установили в оспариваемом акте. Затем ВС в своих позициях трансформировал такое право налогоплательщика в обязанность. Это привело к тому, что суды активно истребуют доказательства. «Гораздо больше вопросов у суда возникает к административному истцу. Таким образом, бремя доказывания смещается с административного ответчика на административного истца», — резюмировала Ульянова.