В ноябре 2017 года «Сити билдинг компани» решила участвовать в аукционе, чтобы арендовать нежилое здание в Москве. Это объект культурного наследия, поэтому фирма планировала отреставрировать его и получить льготную арендную ставку (1 руб. за квадратный метр в год).
За помощью с оформлением документов она обратилась в «КонсалтЮрист». Стороны договорились, что специалисты юрфирмы проконсультируют клиента по поводу сбора и подготовки необходимых документов, проведут экспертизу подставленных бумаг и вообще будут сопровождать процесс заключения договора аренды. В январе 2018-го «Сити билдинг компани» и «КонсалтЮрист» дополнительно определили порядок оплаты по договору. Стороны решили, что заказчик будет переводить деньги частями. Последний раз заплатит после того, как ему установят льготную арендную ставку. Общая же сумма юруслуг составила 11 млн руб.
Фирма выиграла аукцион и подписала договор аренды с Агентством по управлению и использованию памятников истории и культуры. Потом бумагу направили для регистрации в Росреестр, который отказал, так как в ЕГРН и техдокументации была указана разная площадь здания. А еще с собственником объекта не согласовали, что знание передают в аренду. Такое согласие должен был дать Минкульт, оговорив его с Росимуществом. Оспорить действия регистрационного органа через суд не удалось (дело № А40-102939/2018).
Тогда же у сторон возникли разногласия с оплатой услуг. Юристы настаивали, что заказчик перечислил только 3,7 млн руб. и должен доплатить остальную часть. Клиент же уверял, что всю сумму по договору передал через представителя юрфирмы Светлану Троянову. По словам гендиректора «Сити билдинг компани», та получила от них под расписку 16 млн руб. (11 млн руб. за оказанные услуги и еще 5 млн руб. в счет оплаты расходов на ведение всего дела).
Известно, что в последующем против Троянову обвинили в мошенничестве и против нее возбудили уголовное дело. По версии следствия, она похитила средства под предлогом строительства и последующего ремонта здания медицинского центра в Москве, а еще завладела чужими средствами, обещав помочь с постановкой на кадастровый учет участков. В 2021 году Хамовнический районный суд приговорил ее к шести годам колонии. Но апелляция приговор отменила, а дело вернула в прокуратуру. Сейчас дело вновь рассматривает райсуд. Следующее заседание по нему назначено на 31 марта (дело № 01-0038/2023).
Три инстанции — одна позиция
«КонсалтЮрист» решил взыскать через суд недоплаченные, по их мнению, 7,3 млн руб. (дело № А40-67639/2021). «Сити билдинг компани» подала встречный иск на всю сумму договора — 11 млн руб., посчитав ее неосновательным обогащением. Фирма объяснила, что «КонсалтЮрист» — профессиональный участник рынка юруслуг, при этом организация не заметила ошибки в аукционной документации.
Три инстанции удовлетворили требования «КонсалтЮрист» и отказали «Сити билдинг компани» во встречном иске. Суды посчитали, что оказание услуг по своей природе — это осуществление исполнителем определенных действий по заданию заказчика. И отказ в госрегистрации договора аренды не говорит, что услуги не были оказаны. Еще суды обратили внимание, что исходя из условий договора оплата услуг не зависит от того, зарегистрируют ли договор аренды.
Что же касается переданных Трояновой денег, суды указали: расчеты между юрлицами должны вестись в безналичном виде, поэтому расписка о передаче средств физлицу не доказывает надлежащее исполнение обязательств по договору. А еще три инстанции посчитали недоказанным, что, получая 16 млн руб., Троянова действовала в интересах «КонсалтЮрист».
Единственная цель договора — льготная аренда
«Сити билдинг компани» и Троянова обратились в Верховный суд. Заседание по делу в ВС прошло 28 марта. Первым слово взял Сергей Комов, представитель «Сити билдинг компани». По его словам, суды неверно истолковали условия договора. Из системного толкования соглашения следует, что единственная цель договора — получение в аренду объекта культурного наследия, его реставрация и переход на арендную плату 1 руб. за квадратный метр. Комов объяснил, что в договоре перечислены разные услуги, которые должны были выполнить юристы. Но все эти действия направлены на достижение единой цели и не представляют для заказчика самостоятельной ценности.
Комов настаивал, что «КонсалтЮрист» должен был узнать об объекте недвижимости подробнее и предупредить, что в нем есть недостатки. Он объяснил, что Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры, в ведении которого находилось здание, должно было согласовать возможность аренды объекта.
Юрист объяснил: нужно было получить одобрение Минкульта. А перед его выдачей министерство согласовывает это с Росимуществом. Но в итоге оказалось, что Минкульт дал добро, не узнав мнение второго ведомства. Комов объяснил, что его доверитель не разбирался в специфике такой аренды и именно поэтому обратился за правовой помощью к специалистам и полностью полагался на них.
Готовы компенсировать расходы
Тогда председательствующая в процессе Ирина Грачева поинтересовалась, когда юристы успели себя зарекомендовать в качестве профессионалов — ведь юрфирма начала работать незадолго до подписания договора. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, организацию зарегистрировали весной 2016-го, а о сотрудничестве стороны договорились осенью 2017-го.
На этот вопрос ответил Андрей Домащенко, генеральный директор «Сити билдинг компани». Он объяснил, что знакомые порекомендовали ему некую Троянову. Она рассказала, что работает с юристом «КонсалтЮрист», и представила документы, подтверждающие сотрудничество. Владимир Соколов, представитель ООО «КонсалтЮрист», отрицал, что Троянова — представитель доверителя. По его словам, она была свободным агентом.
— Как вы оценивали такую высокую стоимость услуг? Ведь это обычный аукцион, не требуется каких-то невероятных юридических знаний, чтобы просто поучаствовать в аукционе и получить этот договор, — спросила Грачева.
— К сожалению, аренду за рубль очень трудно получить, — объяснил Домащенко.
Грачева уточнила у представителей «Сити билдинг компани», отрицают ли они, что юристы вообще готовили документы, анализировали документацию, то есть работали по договору. По словам Комова, узнав об отсутствии согласия Росимущества на отчуждение, добросовестный исполнитель должен был остановиться и проконсультироваться с заказчиком о дальнейших действиях.
— Вы считаете, что такие услуги совсем не подлежат оплате? — спросила Грачева.
— Мы считаем, что в этом случае не услуги подлежат оплате, а расходы, — ответил Комов.
Льгот должен был добиваться заказчик
Соколов настаивал, что юрфирма выполнила обязательства по договору. «Если в результате торгов договор передан на подпись арендатору, следовательно, все нужные согласования и сам договор соответствовал требованиям, установленным в аукционной документации», — указал Соколов. Грачева уточнила, были ли в документации сведения, что получено разрешение Министерства культуры, согласованное с Росимуществом. Соколов ответил, что ему это не известно.
Он отметил, что допсоглашением с «Сити билдинг компани» они установили порядок оплаты по основному договору. Юрист настаивал, что на его доверителей этот документ не возлагал никаких обязанностей. То есть сотрудники фирмы не должны были как-то помогать в переходе на льготную арендную ставку.
Наоборот, в допсоглашении говорилось только о том, что «Сити билдинг компани» должен сделать для получения такой льготы. По этой логике, ООО «КонсалтЮрист» не виновато в том, что заказчик не получил льготную ставку, и все равно специалистам полагается оплата в полном объеме.
Тройка судей ВС после непродолжительного совещания отменила акты трех инстанций, а дело вернула в АСГМ.