ВС объяснил, как экс-супругам разделить ипотечное имущество

Ольга Носова* и Виталий Бородин* поженились в 2003 году, у пары родился первый ребенок. Спустя пять лет супруги купили участок площадью 761 м² и начали строить на нем дом. В 2009-м Носова заключила договор ипотеки: взяла кредит в «Россельхозбанке» под залог земли. В 2010-м коттедж достроили, при этом всю недвижимость оформили на жену. При регистрации дома Росреестр установил на него ограничение — ипотека в силу закона (ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости»). 

В 2012-м у супругов родился второй ребенок. Носова получила 387 640 руб. материнского капитала и потратила их на благоустройство дома с участком. Поскольку госвыплата пошла на недвижимость, коттедж с землей нужно было в течение полугода переоформить на всю семью (ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Носова этого не сделала.  

В 2015-м пара развелась, а в 2020-м Бородин подал в суд, чтобы разделить семейное имущество.

Нельзя делить имущество в ипотеке 

В Усть-Лабинском райсуде Краснодарского края Бородин просил разделить недвижимость на четыре равных части: по четверти доли должно достаться ему, бывшей жене и двум детям (дело № 2-1525/2020). Суд удовлетворил иск: по закону Носова должна была оформить дом и участок на всех членов семьи, но не сделала этого. 

С таким решением не согласился «Россельхозбанк», в ипотеке у которого находятся дом и участок. Представитель финорганизации написал жалобу в Краснодарский краевой суд (дело № 33-38099/202). Банк настаивал, что без его разрешения нельзя распоряжаться залоговым имуществом, а оформить недвижимость на всю семью можно будет после того, как кредит погасят, а залог снимут. 

Суд поддержал позицию «Россельхозбанка» и  отменил акт первой инстанции, отказавшись делить дом и участок. Эти выводы поддержала кассация. Бородин обратился в Верховный суд. 

Верховный суд решил по-другому 

Чтобы выделить доли членов семьи, не нужно получать согласие банка, указала тройка судей под председательством Юрия Москаленко (дело № 18-КГ22-144-К4). Сам по себе раздел дома и участка не прекращает ипотечные обязательства (п. 1 ст. 353 ГК). В такой ситуации недвижимость становится общей, а всех собственников можно считать солидарными залогодателями.

Нельзя отказывать в разделе имущества, обустроенного за счет материнского капитала, только потому, что оно залоговое, подчеркнул ВС (п. 11 обзора судебной практики Президиума ВС от 22 июня 2016 года). Спор отправили на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию — Краснодарский краевой суд (дело № 33-13030/2023). На этот раз акт первой инстанции остался в силе: дом и участок разрешили поделить поровну между бывшими супругами и двумя детьми. 

Что думают эксперты

В этом деле произошла коллизия требований гражданского законодательства о залоге и норм направления средств материнского капитала, подчеркивает консультант корпоративной практики O2 Consulting Артем Синев. Из положений ГК следует, что залогодержатель, по общему правилу, может предъявить требования к каждому собственнику заложенного имущества, даже если они сменились. А п. 15 Правил направления средств материнского капитала устанавливает, что обязанность оформить жилье в совместную собственность возникает после погашения регистрационной записи об ипотеке. Апелляция и кассация отдали приоритет Правилам, а райсуд и ВС верно посчитали, что права залогодержателя сменой собственников не нарушаются, подчеркивает Синев. 

По-другому думает руководитель практики разрешения споров и медиации FTL Advisers Светлана Иванова, которая считает позицию ВС неоднозначной: с одной стороны, такой вывод обеспечивает интересы всех лиц, включая несовершеннолетних, а с другой — противоречит закону, ведь личность заемщика важна для банка. Руководитель практики разрешения споров K&P.Group | Канишевская, Озерский, Кочетов, Четвергов, Кукуев Дина Шибзухова обращает внимание на другой недочет: по ее мнению, ВС не разобрался, законно ли разделение недвижимости на равные доли — по четверти бывшим супругам и детям. Маткапитал потратили на благоустройство участка и дома, но изначально недвижимость купили и построили на другие средства. Поэтому все имущество поровну делить нельзя. Нужно посчитать, какая часть актива оценивается в 387 640 руб., и разделить ее на четверых. А остальное будет делиться пополам между супругами, как совместно нажитое имущество, поясняет Шибзухова.