Налоги на офис и раздел квартир: позиции ВС о недвижимости

Столичная госинспекция по недвижимости проверила нежилое помещение, находящееся в собственности Сбербанка, — один из офисов кредитной организации. По итогам такой проверки чиновники выяснили, что помещение используется как офис. Из-за такого вывода Сбербанку пришлось бы платить больше налогов, поскольку для офисов их нужно считать по правилам ст. 378.2 НК. То есть налоговая база определяется по кадастровой стоимости, а не из среднегодовой остаточной стоимости основных средств.

Банк оспорил результаты проверки в суде (дело № А40-276692/2021). Три инстанции согласились: бизнес вправе не считать офисными помещения, которые не сдаются для получения прибыли и используются для размещения собственного персонала.

Чиновники обжаловали решение в Верховном суде, и коллегия по экономическим спорам приняла решение в их пользу. Раз банк ведет в спорных помещениях предпринимательскую деятельность, направленную на извлечение прибыли, то их можно признать офисом и взимать налог как с офисов.

В судебной практике сформировалась правовая неопределенность по вопросу квалификации помещений в качестве офисов, если они используются для основного вида деятельности, отмечает советник Land Law Firm Ксения Ульянова. Например, в 2020-м админколлегия ВС в деле № 5-АПА19-189 сделала вывод, что использование помещений для собственной производственной (или уставной) деятельности не может приводить к уплате налогов по кадастровой стоимости. Этот подход переняли и нижестоящие суды, в частности в обсуждаемом споре.

Юрист налоговой практики юридической фирмы VEGAS LEX Хати Абдурахманова считает, что определение ВС не меняет кардинально существующий подход, а скорее уточняет и развивает его применительно к конкретным видам деятельности собственников. «С этой точки зрения указанное решение может негативно повлиять на собственников, использующих офисные помещения в основной деятельности», — предупреждает эксперт.

Жительница одной из московских многоэтажек установила в квартире кондиционер, внешний блок которого вынесла на фасад дома. Это не понравилось управляющей компании, которая сослалась на договор управления. По этому договору собственники квартир должны согласовывать установку внешних блоков кондиционеров с соседями, чтобы не нарушалась целостность вида фасада. Поэтому УК обратилась в суд с требованием к жительнице демонтировать кондиционер и привести фасад в изначальное состояние.

Гагаринский районный суд Москвы удовлетворил иск управленцев и обязал собственницу квартиры убрать кондиционер, Московский городской суд это решение поддержал. Второй кассационный суд указал, что на установку кондиционеров не требуется разрешение. Кроме того, площадь общего имущества жильцов не уменьшилась, когда в квартире ответчицы появился кондиционер, а значит, права соседей затронуты не были.

Коллегия по гражданским делам Верховного суда не согласилась с кассацией. Обстоятельства, связанные с уменьшением размера общего имущества собственников помещений, в подобном споре юридически не значимы, отметили судьи.

Кроме того, ВС упрекнул столичный кассационный суд в процессуальных нарушениях: тот не мог исследовать доказательства и фактические обстоятельства дела, а лишь должен был проверить правильность применения норм нижестоящими судами. С учетом этого спор вернули на новое рассмотрение во Второй кассационный суд (определение № 5-КГ22-150-К2).

Нурида Ибрагимова, руководитель департамента контроля качества Национальная Юридическая Служба АМУЛЕКС, обращает внимание на противоречивую судебную практику по спорам о различном оборудовании на фасадах. В пример эксперт приводит два постановления экономколлегии ВС. В деле № А40-219601/2018 судьи сделали вывод: предприниматель должна была получить согласие жильцов дома на оборудование вентиляционной системы в своем помещении. А в деле № А56-133580/2018 компания такое разрешение получила и от соседей, и от чиновников, поэтому ей оборудование разрешили оставить.

Позиция ВС по обсуждаемому спору не уникальна, подчеркивает юрист, поэтому решение «навряд ли станет причиной массового сноса внешних блоков кондиционеров», полагает Ибрагимова.

В период брака супруги из Санкт-Петербурга приобрели в ипотеку квартиру с использованием 453 026 руб. из материнского капитала и личных 900 000 руб. мужа. Вскоре супруги развелись и начали спорить о разделе квартиры. 

Суды учли, что бывший супруг вложил больше денег в покупку квартиры, поэтому за ним признали право на 585/1000 доли, за его бывшей женой — 415/1000.

Верховный суд исправил ошибку нижестоящих инстанций. Они не учли, что средства материнского капитала не считаются имуществом супругов. У этих денег целевой характер, они выплачиваются в интересах детей. Поэтому при разделе квартиры нужно было определить их доли в праве собственности на квартиру. А суды этого не сделали. Поэтому ВС вернул спор о разделе квартиры на новое рассмотрение (определение № 78-КГ23-2-КЗ).

В августе 2004 года семья Толстых* приватизировала трехкомнатную квартиру. Доли получили Светлана Толстых*, ее сын Сергей* и внучка Дарья*. Потом Светлана умерла, и ее долю разделили между сыном Сергеем и дочерью Надеждой Мизинцевой*. Толстых продолжили жить в квартире. 

Спустя много лет, в 2020 году, между собственниками разгорелся конфликт за спорную недвижимость. Мизинцева зарегистрировалась в квартире, после чего отдала свою 1/6 доли дочери, которая также сменила место регистрации. Последовал иск от семьи Толстых, которые хотели выплатить оппонентам компенсацию и остаться единственными собственниками квартиры. Те отказались и настаивали, что хотят жить со своими родственниками, а потому подали встречный иск о вселении.

Первая инстанция признала долю дочери Мизинцевой в квартире незначительной и указала, что комнаты, соответствующей принадлежащей ей доле, в квартире нет. Между родственниками сложились конфликтные отношения, поэтому вселить ее без нарушения прав других собственников не получится. Суд также учел, что Мизинцевы в спорной квартире не живут и расходов на ее содержание не несут. С учетом этого суд удовлетворил требования Толстых, присудил Мизинцевой-младшей компенсацию и прекратил ее право собственности на долю квартиры.

Ставропольский краевой суд обратил внимание, что в квартире есть комната площадью 10,9 м² — а ней вполне могла бы жить Мизинцева, доля которой 8,55 м². Кроме того, суд не согласился, что у женщины нет интереса в пользовании квартирой: другого жилья в собственности у нее нет. С учетом этого вторая инстанция отменила решение и обязала семью Толстых выдать родственнице ключи от квартиры. Кассация это решение поддержала.

Верховный суд поддержал в этом споре семью Толстых. По мнению гражданской коллегии, проверочные инстанции не учли, что семьи конфликтуют и предоставленная Мизинцевой комната все-таки немного больше ее доли в праве собственности. Кроме того, то, что у Мизинцевой нет другого жилья в собственности, на решение подобного конфликта никак не влияет, отметили судьи.

С учетом этого спор вернули на новое рассмотрение в апелляционный суд (определение № 19-КГ22-44-К5).

Собственник жилого дома в Орле обратился в региональный отдел Росреестра, чтобы получить право собственности на землю под домом, принадлежащим ему с 1985 года. Он попросил зарегистрировать участок как ранее учтенный объект недвижимости — это позволило бы собственнику не платить госпошлину за регистрацию недвижимости. 

Ему в этом отказали, потому что представленные на регистрацию документы не подтвердили ранее возникшее право на землю. Кроме того, чиновники упрекнули заявителя в неуплате госпошлины. Суды трех инстанций подтвердили отказ.

Коллегия по административным делам Верховного суда, куда пожаловался собственник, разобралась в деле по-другому. Судьи обратили внимание на два доказательства. Во-первых, о выделении участка под строительство дома в 1955 году правопредшественнику истца. По законам тех лет участок не мог быть в собственности — только на праве постоянного пользования. Во-вторых, в деле был договор купли-продажи дома новому собственнику от 1985 года. По мнению судей, этих доказательств достаточно, чтобы подтвердить: земельный участок был ранее учтенным.

А раз так, то собственник дома мог не платить пошлину, ведь право на участок возникло у него до вступления закона о госрегистрации недвижимости в 1997 году. Из-за этого судьи обязали чиновников из Росреестра зарегистрировать за собственником дома земельный участок на праве собственности (определение № 37-КАД22-4-К1).