Фасад здания относится к общему имуществу жильцов многоквартирного дома. Поэтому, если собственник размещает кондиционер снаружи квартиры, это означает, что он использует общее имущество, говорит Дмитрий Мальбин, ассоциированный партнер ЮФ Закон прямо не указывает, что для размещения кондиционера надо спрашивать согласия других владельцев квартир, но это следует из общих положений ст. 36 Жилищного кодекса («Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме») и иных норм о праве общей собственности.
С получением решений общего собрания собственников возникают трудности, говорит Нурида Ибрагимова, руководитель департамента контроля качества Этот процесс трудоемкий, длительный и сложный. Конечно же, собственники или арендаторы помещений не всегда соблюдают такой порядок, признает эксперт. Ибрагимова рассказала, что многие управляющие компании страхуются от таких споров и либо разрешают ставить кондиционеры сразу всем жильцам, либо запрещают.
С последствиями этих правил столкнулась Снежана Крючкова*. ООО «ЭУК «Жилые кварталы» управляет многоквартирным домом, где у Крючковой есть квартира. Представитель управляющей компании обнаружил, что женщина установила систему охлаждения, а на фасаде здания разместила наружный блок. При этом собственники других помещений не давали согласия на работы, поэтому компания «Жилые кварталы» сочла их незаконными.
Согласие на установку кондиционера
Управляющая организация обратилась с иском к собственнице, чтобы обязать ее демонтировать кондиционер и восстановить внешний вид фасада после работ. Еще УК «Жилые кварталы» просила взыскать с ответчика судебную неустойку 500 руб. за каждый день неисполнения решения. Крючкова с требованием не согласилась. Она представила заключение ООО «ТехСтройЭкспертиза» о том, что внешний блок кондиционера не нарушает требований действующей нормативной строительно-технической документации.
Но Гагаринский районный суд Москвы согласился, что перед установкой оборудования требовалось согласовать работы с собственниками помещений. Отсутствие такого разрешения нарушает права остальных владельцев помещений в многоэтажке. Поэтому первая инстанция удовлетворила иск частично. Она обязала ответчика демонтировать оборудование и взыскала с Крючковой неустойку — 100 руб. за каждый день неисполнения судебного решения. Апелляция с этим согласилась.
Кассация заняла другую позицию. Второй кассационный суд общей юрисдикции указал, что размещение кондиционера не затрудняет владение и пользование общим имуществом для собственников остальных квартир. А в итоге общее имущество дома не уменьшилось. Других же негативных последствий вроде повышенного шума или вибрации не установлено. Поэтому Второй кассационный суд общей юрисдикции отменил определение апелляции и вернул дело в Мосгорсуд. Тогда истец пожаловался в Верховный суд (дело № 5-КГ22-150-К2).
Нарушаются права остальных собственников
Верховный суд напомнил о п. 39 тематического обзора практики от 4 декабря 2013 года. Он гласит, что лицо, которое на равных с другими собственниками правах может владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом, может реализовать свое право лишь с согласия всех владельцев.
Тройка судей под председательством Юрия Москаленко назвала ошибочным вывод кассации, что для установки кондиционера на фасаде многоквартирного дома не нужно согласие собственников квартир. Владелец помещения нарушил порядок пользования общим имуществом, так как разместил на фасаде дома, который относится к такому имуществу, личное оборудование, посчитал ВС. При этом собственник не спросил разрешения общего собрания собственников помещений в доме.
Еще ВС указал: доводы кассации об уменьшении общего размера имущества не значимы для этого спора. Поэтому определение Второго кассационного суда общей юрисдикции отменили, спор вернули в этот же суд на новое рассмотрение. Судебное заседание назначено на 20 июня.
Неоднозначная практика
Мальбин считает, что в этом деле ВС занял довольно кардинальную позицию, с которой сложно согласиться. Несмотря на формальную правильность решения, что собственник квартиры не вправе использовать общее имущество без согласия других собственников, такой подход не обеспечивает разумный баланс интересов, считает эксперт.
Объяснять отсутствие права на единоличное размещение кондиционера на фасаде строго через общие правила долевой собственности дома кажется не вполне справедливым, соглашается Софья Смирнова, менеджер корпоративной практики Эксперт уверена, что ситуация требует дополнительного анализа как со стороны ВС (для выработки четких критериев, когда такое размещение можно считать незаконным), так и со стороны нижестоящих судов при анализе обстоятельств конкретных дел.
Установка кондиционера — обычное дело, зачастую вынужденное: только с ним можно комфортно существовать и использовать жилое помещение в жаркий период. Представляется, что формальный подход в таком вопросе неуместен, поскольку, обязывая собственника квартиры демонтировать кондиционер, суд тем самым ухудшает условия проживания в квартире исключительно в угоду формализму.
Мальбин уверен, что при разрешении подобных споров нужно искать справедливый баланс. Один из способов — ставить вопрос, есть ли негативные последствия от размещения кондиционера на фасаде дома и сложился ли такой порядок использования общего имущества. То есть стало ли это обычаем в понимании ст. 5 ГК — правилом, которое широко применяется, хоть и не предусмотрено законодательством. Смирнова отметила, что в п. 2 Постановления Пленума ВС от 23.06.2015 № 25 под обычаями понимают определенный порядок пользования общим имуществом. А это потенциально применимо к ситуации с бытовыми кондиционерами, считает эксперт.
Ибрагимова отмечает, что сейчас практика по спорам об установке кондиционеров неоднозначная. Существуют противоположные судебные акты на этот счет, в том числе и Верховного суда. Так, суды нередко полагают, что согласие собственников всех участников многоквартирного дома не нужно. С этим согласился и ВС в определении от 14 апреля 2022 года по делу № А40-80678/2019. В других случаях суды подтверждают необходимость получения согласия соседей, в том числе и ВС в более раннем определении от 2018 года (дело № А40-219601/2018).