ПРАВО.ru
Практика
6 сентября 2022, 9:00

ВС защитил право собственника дома на приватизацию земли

ВС защитил право собственника дома на приватизацию земли
Приватизировать земельный участок может владелец возведенной на нем постройки. Но органы власти, выдав разрешение, потом могут передумать. И часто их отказы не подкреплены законом. В такую ситуацию попал житель Красноярского края, который сначала получил разрешение на приватизацию, а потом прокуратура решила, что дом не соответствует строительным нормам. Администрация вынесла новое решение об отказе, суды с этим согласились. В деле пришлось разбираться ВС.

В 2016 году Сергей Миронов* арендовал 2112 м² земли в государственной собственности. Участок можно было использовать для ведения личного подсобного хозяйства. 

В 2017 году Администрация Емельяновского района Красноярского края утвердила градостроительный план участка и разрешила Миронову построить на нем жилой дом. А в 2018 году он зарегистрировал право собственности на постройку, сведения об этом внесли в ЕГРН. Дом был маленький — площадью всего 15,7 м².

В 2019-м Миронов через Большемуртинский райсуд Красноярского края получил в собственность и землю (дело № 2а-165/2019). Судья Татьяна Лактюшина указала, что согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК («Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов») собственникам домов можно без торгов продать участок, на котором построено здание. Во исполнение решения суда глава администрации Емельяновского района Красноярского края передал Миронову в собственность землю за 2,5% кадастровой стоимости (17 000 руб.).

Но следом прошла прокурорская проверка. Прокуроры решили, что Миронов получил землю в собственность незаконно, ведь жилой дом построен без учета строительных требований: площади комнат в доме не соответствуют стандартам, они слишком маленькие (п. 4.4 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»). Тогда Администрация Емельяновского района Красноярского края отменила свое решение о передаче земельного участка в собственность Миронову. Он обжаловал это в суде. 

В Емельяновском райсуде Красноярского края Миронов хотел вернуть себе участок (дело № 2а-1581/2021). Но судья Елена Горбачева отметила, что построенный Мироновым дом не соответствует строительным требованиям. А это значит, что у него по п. 1 ст. 39.20 ЗК («Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение») не возникает права собственности на участок. 

Миронов с этим решением не согласился и обжаловал его. Но выводы первой инстанции поддержали Красноярский краевой суд и Восьмой кассационный суд общей юрисдикции. Тогда истец написал жалобу в Верховный суд

Мнение ВС

Тройка судей под председательством Ирины Абакумовой указала, что по нормам п. 1 ст. 39.20 ЗК («Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение») исключительным правом на приобретение участка в собственность обладают собственники расположенных на этой земле зданий. В законе нет уточнений по поводу того, должна ли постройка соответствовать каким-либо стандартам. 

А в силу приказов Росстандарта от 30.03.2015 № 365 и от 17.04.2019 № 831 требования СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» применяются на добровольной основе. Если дом Миронова их нарушает, это нельзя считать несоблюдением технических регламентов.

Нижестоящие суды должны были обратить внимание на последовательность действий истца: Миронов получил градостроительный план на участок и разрешение на строительство жилого дома, построил здание и зарегистрировал на него права, а потом внес деньги, чтобы выкупить землю. Еще надо было учесть, что постройка Миронова зарегистрирована в ЕГРН как индивидуальный жилой дом. 

В итоге ВС отменил решение нижестоящих инстанций (определение № 53-КАД22-7-К8) и направил дело на новое рассмотрение в Емельяновский райсуд Красноярского края (пока не рассмотрено).

Муниципальные органы часто отменяют собственные решения о предоставлении участка в собственность, поэтому решение ВС важно для практики, считает адвокат Балтийская коллегия адвокатов имени Анатолия Собчака Балтийская коллегия адвокатов имени Анатолия Собчака Региональный рейтинг. Елена Менде. Так, в похожем деле № 18-КАД22-5-К4 2022 года администрация мотивировала отмену акта тем, что расположенный на участке дом после наводнения был снят с кадастрового учета в связи с его сносном. Нижестоящие инстанции отказали собственнице, а ВС ее поддержал.

А в деле Миронова он в очередной раз обратил внимание на значение государственной регистрации права собственности, отмечает эксперт.

* Имя и фамилия изменены редакцией.