ВС отказался пересчитать арендную плату за землю

Власти города Советская Гавань (Хабаровский край) в конце 2015 года через открытый аукцион решили сдать в аренду землю, чтобы там построили и разместили объекты транспортной инфраструктуры и промышленности. Кадастровая стоимость участка тогда составляла 77,8 млн руб. (по данным Росреестра на 3 ноября 2015 года). Стартовую цену установили в размере ежегодной арендной платы, определив ее как 1,5% от кадастровой стоимости земли — 1,2 млн руб. 

В итоге в январе 2016-го аукцион признали несостоявшимся, потому что в нем участвовала только компания «Ремсталь». С ней, как с единственным участником, в результате и заключили договор аренды на десять лет с ежегодной арендной платой 1,2 млн руб.

После государственной оценки в декабре 2018-го обновились сведения о кадастровой стоимости участка (их в актах не приводят), и предыдущая стоимость стала архивной. По закону кадастровую оценку проводят не чаще, чем раз в три года. Но на тот момент стороны не обсуждали изменение арендной платы из-за обновления кадастровой стоимости. 

В 2020-м изменился закон «Об оценочной деятельности». Поправками установили, что изменяемую в результате оспаривания кадастровую стоимость можно использовать для предусмотренных законом целей со дня ее применения. То есть если раньше использовать изменяемую кадастровую стоимость можно было лишь с года, когда подали заявление о пересмотре стоимости, то теперь изменяемую стоимость можно использовать со дня, когда ее начали применять.

По ст. 24.18 закона «Об оценочной деятельности» пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости можно, если в отношении объекта установили рыночную стоимость на дату определения его кадастровой стоимости. В августе 2021-го компания в Хабаровском краевом суде добилась установки более низкой кадастровой стоимости. По результатам оценки, рыночная стоимость участка на ноябрь 2015-го составила 11,1 млн руб. Такой размер установил суд и для кадастровой стоимости с ноября 2015 года до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости по итогам очередной госоценки (дело № 3а-136/2021). 

Добившись уменьшения кадастровой стоимости, компания захотела снизить арендную ставку. Осенью 2021-го компания просила администрацию пересчитать арендную плату исходя из сниженной кадастровой стоимости, а еще вернуть переплату за 2019–2021 годы либо зачесть ее в счет будущих платежей. Но местные власти этого не сделали, и фирма подала в суд (дело № А73-19953/2021). Три инстанции удовлетворили иск и обязали администрацию пересчитать арендную плату. Суды пришли к выводу, что ее размер регулируемый, кроме того, предметом аукциона было право заключить договор, а не арендная ставка. 

Арендную плату нельзя изменить

Администрация обжаловала выводы нижестоящих инстанций в Верховном суде. С точки зрения властей, арендная плата не регулируемая и ее нельзя изменять. По п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса, если договор аренды заключают с единственным участником аукциона, то ежегодную арендную плату определяют в размере начальной цены предмета аукциона. Власти обратили внимание на п. 18 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73. Там указали: размер платы за аренду госимущества считают нерегулируемым, если сделку заключили по результатам торгов. И в этом случае договор заключался как раз по итогам аукциона. Если поменять размер арендной платы, это нарушит ст. 17.1 закона «О защите конкуренции» об особенностях порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества. 

От администрации на заседание в экономколлегии никто не пришел. Представитель компании Артем Сербиенко просил отказать в удовлетворении жалобы властей. С точки зрения фирмы, в спорной ситуации применяются правила о регулируемой арендной плате и учитывается новая кадастровая стоимость. Сербиенко объяснил: когда решение суда об установлении новой кадастровой стоимости вступило в силу, компания обратилась в Росреестр, и тот обновил данные в ЕГРН.

Еще представитель компании отметил: нет оснований полагать, что при изначальном размещении договора с более низкой арендной платой был бы другой состав участников аукциона. По мнению Сербиенко, это согласуется с п. 41 Постановления Пленума ВС от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства». По этому правилу стороны могут изменить договор в установленных законом пределах. Такое изменение само по себе не говорит, что нарушили антимонопольный закон. 

«У вас 17 декабря 2018 года утверждена новая кадастровая стоимость», — обратила внимание председательствующая судья Галина Попова. Она уточнила, за какой период компания просила пересмотреть расчеты. Сербиенко сказал, что с 2019 по 2021 год компания требует взыскать переплату, а пересчитать саму арендную плату просили с начала действия договора.

«Как вы можете взыскать переплату, если у вас 17 декабря 2018 года уже другая кадастровая стоимость? Мы ее даже не знаем. Она, скорее всего, намного выше», — отметила Попова. Судья подчеркнула, что в резолютивной части решения суда о новой кадастровой стоимости указано: в размере 11,1 млн руб. ее устанавливают до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, определенной после очередной государственной кадастровой оценки. И ее провели в декабре 2018-го. То есть кадастровая стоимость, которую установил суд, применима с ноября 2015-го по декабрь 2018-го, объяснила судья Попова. 

Председательствующая судья уточнила, на сколько снизилась арендная плата с 1,2 млн руб. Сербиенко пояснил, что с учетом новой стоимости размер ежегодной арендной платы стал 165 914 руб.

— Вот как вы думаете, кто-нибудь еще пришел бы на торги, если бы узнал, что начальная цена 165 000 руб., а не 1,2 млн? — спросила судья.

— Мы полагаем, что нет, потому что там большое количество ограничений: санитарная зона, шумовая зона, — ответил юрист компании.

Тогда Попова обратила внимание на абз. 2 п. 41 постановления Пленума ВС № 2, о котором говорил Сербиенко. В нем зафиксировали: если изменение договора затрагивает важные условия и есть основания полагать, что при изначальном предложении сделки на скорректированных условиях был бы другой состав участников и победить могло другое лицо, то действия сторон по изменению условий можно считать обходом требований закона о защите конкуренции.

— Вот это изменение цены все-таки существенно, наверное, — заметила судья Попова.

— Если говорить о сохранении баланса интересов, мы считаем, что та цена — изначальная цена аренды — была весьма завышена, — сказал Сербиенко. 

Компания ничего не могла с этим сделать до заключения договора аренды, отметил представитель фирмы. Он рассказал, что всего у них 65 участков, причем порядка 50 из них — арендованные, и за них надо платить миллионы рублей. Поэтому компания хотела снизить финансовую нагрузку.

В итоге экономколлегия отменила акты нижестоящих судов и отказала в иске компании. Пересчитывать размер арендной платы администрация не придется.