Жильцы на чердаке и медленный подрядчик: позиции ВС о недвижимости

В 2013 году ООО «Сколково инфраструктура» договорилась с АО «Компакт», что фирма выполнит для нее подрядные работы. Строительная компания обязалась завершить в декабре 2014-го. В договоре стороны предусмотрели, что заказчик может расторгнуть контракт в одностороннем порядке, если генподрядчик нарушит сроки.

Работы шли медленно, и «Сколково инфраструктура» трижды продлевала дату сдачи объекта, подписывая допсоглашения. А в октябре 2015 года заказчик сообщил подрядчику, что отказывается от договора из-за опасений просрочки строительства.

«Компакт» с этим не согласился и обратился в суд, чтобы признать незаконным односторонний отказ от договора подряда и взыскать с заказчика возникшие из-за этого убытки в 377 млн руб. (дело № А40-248759/2015). По мнению истца, заказчик не может отказаться от договора, так как подписывал допсоглашения и продлевал сроки работ. 

АСГМ встал на сторону истца. Он признал односторонний отказ от договора незаконным и присудил истцу 55 млн руб. расходов из-за досрочного прекращения договора. Апелляция с этим не согласилась. Она решила, что заказчик мог отказаться от договора, и отказала в иске. Кассация согласилась с позицией первой инстанции. Но решила, что истец не может взыскать убытки со «Сколково инфраструктуры».

Дело дошло до Верховного суда. Экономколлегия указала, что заказчик может разорвать договор, не дожидаясь систематического нарушения подрядчиком сроков выполнения работ. Такое право ему дает ст. 715 ГК («Права заказчика во время выполнения работы подрядчиком»). Согласно этой норме, заказчик вправе отказаться от договора, если подрядчик не приступает к его исполнению или ведет работы слишком медленно. Это право стороны прописали и в договоре.

При этом СКЭС согласилась с апелляцией, что п. 5 ст. 450.1 ГК («Отказ от договора или прав по нему») не разрешает стороне после подписания допсоглашения «сколь угодно долго не исполнять ранее не исполненное обязательство». СКЭС отменила решение первой инстанции и постановление кассации, оставив в силе акт 9-го ААС.

Юрист Land Law Firm Алена Дурнева считает интересным вывод ВС, что заказчик может отказаться от договора после подписания допсоглашения, если другая сторона так и не исполнила обязательство. По сути, ВС посчитал, что длящееся нарушение договора подряда — невыполнение отдельных работ в срок — можно разбить на два этапа: до подписания дополнительного соглашения и после. Если допсоглашением заказчик подтвердил действие договора, факт продолжающейся просрочки после этого считается законным основанием отказаться от договора, констатирует эксперт.

Алексей Станкевич, партнер Orchards, отметил тезис ВС о том, что п. 5 ст. 450.1 ГК не должен давать возможность «сколь угодно долго не исполнять ранее не исполненное обязательство». Иное толкование, по мнению эксперта, изменяет заложенный в норме смысл. Ведь статья направлена на защиту интересов участников оборота и обеспечивает определенность в правоотношениях.

При строительстве жилого дома в Сочи застройщик не включил в состав общего имущества технический этаж. Помещения в нем передали инвесторам, а летом 2014 года их купила Надежда Васечкина*. Она их отремонтировала и обустроила там изолированные квартиры. В стенах сделала окна, а в комнатах — спальни и кухни, провела электрическое отопление и канализацию. Васечкина использовала эти помещения для временного проживания людей. 

Но оказалось, что в результате реконструкции собственница нарушила систему вентиляции всего здания. Поэтому в 2018-м ТСЖ «Фрегат» обратилось в суд к Васечкиной, чтобы обязать ее привести помещения в первоначальное состояние. Суд это требование удовлетворил (дело № 2-2598/2018). Позже решение поддержала кассация.

После этого тринадцать собственников квартир в многоэтажке обратились с иском к Васечкиной, чтобы признать право собственности отсутствующим и истребовать помещения из ее владения. Они просили назначить экспертизу, чтобы определить назначение помещений и выяснить, какие коммуникации там находятся. Но суд отказал в ходатайстве, а потом не удовлетворил и сам иск. Две инстанции с этим согласились. Они учли, что ответчик купила активы по договорам, которые не аннулированы. Истцы собственниками спорных помещений не значатся, поэтому их требования нельзя удовлетворить. Еще суды указали, что технический этаж нельзя расценивать как общее имущество, так как еще во время строительства дома помещения там квалифицировались как самостоятельные объекты недвижимости. Им даже присвоили индивидуальные кадастровые номера.

Верховный суд обратил внимание, что суд обязал собственницу чердака вернуть помещение в прежнее состояние, чего она так и не сделала. Причем нижестоящие инстанции не учли это обстоятельство при рассмотрении дела.

Еще коллегия по гражданским делам отметила, что в первой инстанции представитель истца просил назначить строительно-техническую экспертизу. ВС заметила, что первая инстанция отказала, не объяснив причин и формально указав на затягивание процесса. Хотя в подобных делах юридически значимым будет то, какую функцию выполняет нежилое помещение и предназначено ли оно для обслуживания квартир. Без этого нельзя правильно разрешить этот спор, посчитал ВС и вернул дело на новый круг (дело № 18-КГ22-141-К4), где его еще пока не рассмотрели.

Подобные споры достаточно часто встречаются в судебной практике, говорит Никита Филиппов, заведующий "Де-юре" В таких делах важно определить функциональное назначение спорной недвижимости. Так, в деле № 02-0132/2021 бюро удалось доказать, что в соответствии с проектной документацией нежилые помещения изначально не предназначались для общедомового имущества. Поэтому суды отказали ТСЖ, которая пыталась признать отсутствующими права собственности на объект. Две инстанции заняли сторону собственника, хотя в помещении установлено оборудование для обслуживания всего дома.

19 марта 2021 года на общем собрании собственники одобрили установку перегородки с дверью в подъезде второго этажа. Таким образом Павел Ольхов* и Ксения Абоимова* хотели отгородить тамбур перед квартирами. Работы одобрило большинство владельцев жилья в многоэтажке. За это проголосовали 95,14% собственников дома.

Ольхов и Абоимова установили перегородку с дверью в подъезде. После этого Алексей Дорожный*, которому принадлежит квартира на этом этаже, обратился в суд к соседям. Истец требовал снести новодел. Он объяснил, что ответчики выделили себе долю в общем имуществе. Попасть в отгороженное помещение нельзя, так как там стоит дверь. Еще он уверял, что Ольхов и Абоимова не набрали 100% голосов, поэтому возводить перегородку было нельзя.

Но три инстанции ему отказали, так как Ольхов и Абоимова получили согласие общего собрания собственников. 

Верховный суд указал, что лестничные площадки и коридоры в подъезде — общее имущество. Уменьшать его размер можно только с согласия всех собственников помещений дома (согласно ст. 36 Жилищного кодекса). Дорожный объяснял, что разрешение на установку перегородки дало большинство собственников, но не все. Суды не дали оценку этому доводу, заметил ВС. Поэтому он отменил ранее принятые акты и вернул дело в первую инстанцию (дело № 46-КГ23-2-К6). Там его начали разбирать 7 июня и отложили.

Наталья и Василий Наумкины* с 2008 года снимают квартиру по договору соцнайма. Они состоят на учете в администрации города Хабаровска как нуждающиеся в жилье.

В 2020-м в доме, где они жили, обрушились межэтажные перекрытия, а фасад деформировался, поэтому здание признали аварийным. Власти решили до 2023 года переселить жильцов, а объект — снести. В 2021 году Наумкины попросили городскую администрацию предоставить им другое жилье вне очереди по договору соцнайма, но безуспешно.

Тогда семейная пара обратилась с иском к администрации, чтобы обязать дать им без очереди квартиру для проживания. Три инстанции им отказали. Они решили, что факта непригодности жилья мало для внеочередного обеспечения недвижимостью. Для этого у граждан должен быть статус малоимущих. 

Верховный суд с этим не согласился. Он отметил, что согласно ст. 57 ЖК вне очереди жилые помещения по договорам соцнайма дают тем, чьи квартиры признали непригодными для проживания и отремонтировать их нельзя. Наумкины стоят на учете как нуждающиеся в жилье. Статус малоимущих им не требовался для получения новой квартиры вне очереди, указал ВС. Он отменил акты трех инстанций и вернул спор на новый круг (дело № 58-КГ23-3-К9), где его еще не рассмотрели.

Во время проверки четыре года назад управление Росприроднадзора нашло несанкционированную свалку в Краснодарском крае. Специалисты «Центра лабораторного анализа и технических измерений по Южному федеральному округу» провели исследование почвы и обнаружили превышение предельно допустимых концентраций веществ: нефтепродуктов — в 1,92 раза, а меди — в 2,53 раза. В итоге стоимость вреда природе оценили в 2,3 млн руб. 

Госсобственность участков со свалкой оказалась не разграничена, управление и распоряжение землями возложили на администрацию Мостовского района Краснодарского края. Поэтому Росприроднадзор потребовал, чтобы муниципалитет выплатил стоимость вреда почве. Чиновники отказались, и спор оказался в суде. Три инстанции отказали в иске. Суды решили, что при взыскании сумма будет зачислена в бюджет самого Мостовского района. Таким образом в одном лице совпадут причинитель вреда и получатель компенсации за этот вред. Значит, такое взыскание недопустимо.

Но ВС с таким подходом не согласился. Он указал, что зачисленные в бюджет деньги по искам о возмещении вреда природе направляют на работы по ликвидации вреда окружающей среде либо на мероприятия по предотвращению такого негативного влияния. Эти средства носят целевой характер, то есть их нельзя пустить на другие цели. 

Если установлено лицо, которое виновно в размещении отходов, то оно обязано возместить вред почве. Если оно не установлено, то имущественную ответственность на себя берет собственник участка либо тот, кто уполномочен на управление и распоряжение землей. В этом случае — администрация района. Она, по мнению ВС, не ликвидировала несанкционированную свалку. А размещение мусора и привело к загрязнению почвы. 

Поэтому ВС отменил акты трех инстанций и вернул дело в АС Краснодарского края (дело № А32-53521/2021), который рассмотрит его 4 июля.