ВС решал, кого можно обязать выкупить долю в жилом доме

Андрей Зябликов* и Ольга Грязнова* поженились в 1989 году. В 2003-м они купили половину жилого дома площадью 131,5 м², которую зарегистрировали на мужа. В 2020 году супруги развелись и разделили имущество. По решению суда Зябликову и Грязновой досталось по одной четвертой, или 32 м², коттеджа (дело № 2-1769/2020). 

После развода у бывших супругов сложились плохие отношения. В доме остался жить Зябликов, а Грязнова захотела получить денежную компенсацию за свою долю и обратилась в суд.

Когда можно просить компенсацию вместо недвижимости в натуре

Чтобы определить стоимость доли истца, Новошахтинский райсуд Ростовской области поручил компании «ЭкспертПро» провести экспертизу (дело № 2-14/2022). Специалисты выяснили, что долю Грязновой нельзя выделить в натуре, потому что дом ветхий и перепланировка может привести к разрушению. Эксперты подсчитали, что рыночная стоимость доли истца — 756 491 руб. Именно такую сумму ей следует выплатить в качестве компенсации. 

Но Зябликов отказался выкупать долю бывшей жены. С учетом этого суд посчитал, что Грязнова не имеет права на выплату компенсации. Тем более что формально экс-супруги могут использовать дом совместно, в деле нет доказательств обратного. Поэтому в иске отказали.

Истец с такими выводами не согласилась и написала жалобу в Ростовский облсуд (дело № 33-8097/2022). Апелляция решила, что доля Грязновой незначительна. К тому же между сторонами сложились конфликтные отношения. Суд отметил, что размер компенсации за недвижимость справедливый и обоснованный, поэтому отменил акт первой инстанции, обязав ответчика выкупить долю Грязновой за 756 491 руб. С такой позицией согласился Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Эти выводы не устроили Зябликова, и он обратился в Верховный суд (дело № 41-КГ23-14-К4).

Позиция ВС

Взыскивая с Зябликова в пользу Грязновой компенсацию, нижестоящие инстанции не учли, что экс-супруг не хочет покупать долю в доме, отметила тройка судей под председательством Юрия Москаленко. К тому же суды не выяснили, есть ли у ответчика деньги, чтобы купить недвижимость по такой цене. В итоге ВС направил дело на новое рассмотрение в Ростовский облсуд (дело № 33-10965/2023). Судебное заседание там пройдет 3 июля. 

При этом менеджер корпоративной практики O2 Consulting Софья Смирнова отметила, что истцу следовало обратиться в суд с несколько иным требованием — определить порядок пользования домом. Может быть, экс-супругам и правда сложно использовать поделенную часть коттеджа из-за конфликтных отношений, предполагает она.

Руководитель практики по сопровождению сделок FTL Advisers Юлия Батталова обращает внимание на важный вывод ВС: четверть недвижимости не считается малозначительной долей. Так как критерии малозначительности законодательно не определены, то определение судей ВС должно сыграть важную роль для практики. 

* Имя и фамилия изменены редакцией.