Зависшие сделки и риски самостроев: как изменяются девелопмент и строительство
Законодательные изменения и строительная отрасль
О новых возможностях переоформления аренды земли без торгов у добросовестных арендаторов говорила Татьяна Яковлева, старший юрист VERBA Legal Эксперт рассказала, что в 2015 году в Земельный кодекс внесли изменения: по общему правилу нельзя продлевать договоры через заключение допсоглашений. С августа 2023 года у арендаторов, которым предоставили участки в аренду до марта 2015 года (до изменений в Земельном кодексе), появилась возможность однократно заключить новые договоры аренды на пять лет при соблюдении условий. Одно из них — цели использования участков в ранних договорах и в новом должны совпадать. Также требуется, чтобы земельные участки предоставляли не для целей строительства, реконструкции и эксплуатации зданий и сооружений — объектов капитального строительства. Еще у арендатора не должно быть задолженностей по оплате.
О налогах в контексте строительной отрасли говорил Алексей Станчин, старший налоговый консультант Tax Compliance Эксперт обратил внимание на новый налог на сверхприбыль. Это разовый сбор, который должны уплатить крупные компании. Станчин отметил, что застройщики, использующие счета эскроу и не выплачивающие дивиденды в 2021–2022 годах, не считаются налогоплательщиками в этом случае.
Вопрос состоит в следующем: что делать, если проект большой или застройщик использует несколько объектов и при этом часть объектов использует счета эскроу, а часть — нет? Закон и разъяснения ответа не дают.
Вопросы комплексного развития территорий
О реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ) рассказал Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group. Эксперт отметил преимущества КРТ для властей и для инвесторов. В первом случае это сбалансированное развитие города. Плюсом для инвестора же будет понятный горизонт планирования и получения прибыли, а также возможность аккумулировать территорию.
Тему КРТ продолжила Ирина Григорьева, управляющий партнер Howard Russia Эксперт поделилась делами по оспариванию изъятия недвижимости для публичных нужд и для КРТ. Григорьева обратила внимание на практику Ростовской области: при изъятии частей земельного участка важно соблюдать баланс интересов сторон. Если частное лицо не может использовать участок далее по целевому назначению, то государство или компания, которая реализует КРТ, обязана задействовать всю землю целиком и все объекты на ней, поделилась выводом из областной практики эксперт.
О градостроительной политике столицы рассказал Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm Эксперт тоже обратил внимание на КРТ. Зонами КРТ покрыто 2,27% «старой» Москвы, посчитали в их компании.
Включение участка в границы зоны КРТ означает замораживание его строительной активности. Москва заморозила наиболее инвестиционно привлекательные земельные участки. По сути, включение в зоны КРТ носит бессрочный характер.
Литвинов также поделился статистикой по судебной практике в сфере КРТ: за 2022 год принято 25 актов об оспаривании документов или действий, связанных с КРТ. Из них не удовлетворено ни одно.
Актуальная практика в сфере недвижимости
О выбытии имущества из владения собственника помимо его воли при корпоративном конфликте рассказал Никита Бутенко, партнер BIRCH LEGAL Эксперт обратил внимание на позицию Верховного суда из обзора судебной практики № 1 за 2023 год (п. 13). ВС указал, что при рассмотрении виндикационного иска — иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения — суды должны учитывать: разлад в фирме может говорить о выбытии имущества из владения собственника в обход его воли. Бутенко подчеркнул, что позиция ВС не нова, к похожим выводам приходил ранее Высший арбитражный суд еще во времена рейдерских захватов.
Если вы добросовестный приобретатель, в споре надо доказывать не только свою добросовестность, но и то, что имущество выбыло по воле первого собственника. Корпоративный конфликт же свидетельствует о пороке воли.
О практике по заключению и исполнению договора аренды земли в публичной собственности рассказала Ксения Ульянова, советник Land Law Firm Эксперт обратила внимание на корректировку сделки, возобновленной на неопределенный срок. Суды толкуют изменение сроков договора как трансформацию из бессрочного договора в срочный, что недопустимо, отметила Ульянова. Есть практика, согласно которой попытка сделать договор срочным говорит о том, что арендатор отказывается от сделки, возобновленной на новый срок.
О спорах об изменении арендной платы, установленной на торгах, рассказала Анна Жолобова, руководитель практики «Недвижимость и строительство» Регионсервис Эксперт отметила, что все стремятся к нормативно урегулированной арендной плате: она выгоднее, чем та, что устанавливается на торгах.
Если вы вводите объект в эксплуатацию, регистрируете на него право собственности, выделяете либо разделяете земельный участок, в этом случае суды встают на сторону нового собственника объекта недвижимости и определяют арендную плату в части этой территории по иным правилам — по правилам нормативного регулирования.
Тему практики по арендным спорам продолжила Екатерина Котова, директор ФБК Legal Эксперт рассказала о деле № А40-128594/2020. В середине 2004 года столичное правительство заключило инвестконтракт на строительство административного здания. В 2010-м фирма «Валента Девелопмент» выкупила все права и обязанности по сделке за 52 млн руб. Но в 2012 году участок, на котором велось строительство, исчез из ЕГРН. Взамен там сформировали новый в тех же границах. Компания попробовала внести изменения в договор аренды, чтобы поменять номер участка, но власти отказали. В 2017 году столичные власти полностью отказались от инвестиционного договора, предварительно расторгнув соглашение об аренде земельного участка. «Валента Девелопмент» потребовала возместить ей 14,14 млн руб., которые выплатила за аренду земельного участка со старым кадастровым номером, а также 52 млн руб., потраченные на выкуп прав у первоначального инвестора, в виде убытков. Но три инстанции отказали в иске. ВС же отметил: уплачивая арендную плату за земельный участок по договору аренды в бюджет публичного образования, но не получив возможности использовать этот земельный участок, компания вправе требовать возврата денег. Касаемо 52-миллионных убытков судьи экономколлегии указали на недостаточное исследование обстоятельств дела. Поэтому спор вернули на новое рассмотрение в АСГМ. Пока по нему нет решения.
На проблемные аспекты взыскания штрафных санкций за нарушение застройщиком сроков сдачи объекта обратила внимание Ирина Сизова, директор по правовым вопросам Level Group. Эксперт отметила, что было два периода, когда неустойка не применялась. Это период ковида и время санкций после начала СВО. В августе этого года приняли закон, который кардинально изменил порядок уплаты неустойки за нарушение срока передачи уникального объекта долевого строительства, отметила эксперт. Уникальные объекты — это высотки более 100 м, а также здания с заглубленной более чем на 15 м подземной частью. При нарушении срока не более чем на 30 месяцев неустойка уплачивается в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на день исполнения обязательства от цены договора участия в долевом строительстве за каждый день просрочки, но не более 5% от цены сделки. Сизова подчеркнула: проблема нового регулирования в том, что застройщики уникальных и обычных многоквартирных домов ставятся в разное правовое положение. Это влечет дискриминацию застройщиков обычных жилых комплексов.
О спорах о выдаче разрешений на строительство говорил Олег Гришунин, директор по правовым и корпоративным вопросам «БЭЛ-Девелопмент». Так, эксперт обратил внимание на дело № А51-9927/2022. Там застройщик оспорил отказ властей выдать разрешение на строительство из-за несоответствия сведений градостроительного плана земельного участка правилам землепользования и застройки. Гришунин отметил, что суды пришли к выводу: именно градостроительный план определяет возможность строительства того или иного объекта на конкретном участке в соответствии с действующими на территории муниципального образования документами территориального планирования и градостроительного зонирования.
О последствиях зависания сделок в Росреестре говорил Кирилл Берковский, советник Ковалев, Тугуши и партнеры Эксперт обратил внимание на дело № А40-180355/2021. Там покупатель недвижимости взыскивал убытки с продавца из-за того, что последний при регистрации перехода права собственности не представил документы. По вине продавца процесс затянулся практически на год. Нижестоящие суды взыскали деньги, но ВС заключил, что покупатель тоже был виноват в несвоевременной регистрации. Подробнее об этом деле можно прочитать в материале «ВС разъяснил, как считать убытки по зависшей сделке».
На проблемные аспекты банкротства застройщиков обратил внимание Антон Хайдуков, президент межрегиональной организации «Союз потребителей», руководитель проекта «Федеральный центр помощи дольщикам». Он подчеркнул, что законодательство о несостоятельности застройщиков нестабильно. Правила, регулирующие эту сферу (7-й параграф закона «О банкротстве»), ввели в 2011 году. С тех пор нормы изменяли 18 раз, отметил эксперт. Из-за того, что закон «О банкротстве» постоянно меняется, сложно достигнуть единообразной судебной практики.
Другие правовые аспекты строительной отрасли
О праве заказчика отказаться от договора строительного подряда при систематическом нарушении сроков подрядчиком с сохранением авансовых платежей рассказала Наталья Гусева, адвокат Аронов и партнеры По закону это можно сделать в двух случаях:
мотивированный отказ — заказчик должен обосновать его необходимость. Он может требовать возместить убытки из-за нарушения срока исполнения сделки, взыскать неотработанный аванс и проценты за пользование чужими деньгами (п. 2 ст. 715 ГК «Права заказчика во время выполнения работы подрядчиком»);немотивированный отказ — заказчик вправе требовать взыскать неотработанный аванс. А подрядчик — выплатить стоимость выполненных работ и возместить убытки из-за прекращения договора (ст. 717 ГК «Отказ заказчика от исполнения договора подряда»).Конструкция п. 2 ст. 715 ГК более предпочтительна, поскольку помогает минимизировать финансовые риски для заказчика в случае систематической просрочки подрядчиком выполнения работ.
О влиянии санкций на строительство и девелопмент говорил Влад Сурков, партнер Platforma.Legal Эксперт сказал, что огромное количество вещей для стройки и так производились в РФ и в этой части не требовалось импортозамещение. Говоря о стимулирующих мерах для бизнеса в этой отрасли, Сурков заметил, что их слишком много. Некоторые меры действительно нужны и полезны, но далеко не все, считает эксперт.
На риски признания здания самовольной постройкой как проблему при проектировании обратил внимание Вячеслав Голенев, управляющий партнер АБ «Адвокаты: Голенев и партнеры»
Любая ошибка проектировщиков через несколько лет может стать новым трендом судебной практики. Могут сказать: да, здание было хорошее, но в нем сделали, например, мансарду и нарушили проектные нормы. В итоге надо сносить все здание, потому что привести его в первоначальное состояние будет невозможно из-за конструктивных особенностей этой самой мансарды.
О влиянии нарушений градостроительных и иных норм на снос самовольных построек рассказал Андрей Стаценко, руководитель проектов в юридической группе Prolegals Говоря о градостроительных нормах, юрист обратил внимание на требования механической безопасности зданий. На практике эксперты проверяют эти требования непосредственно по результатам обследования зданий. Для этого они руководствуются ГОСТ 31937–2011 об обследовании конструкций. Стаценко сказал: хотя указано, что этот документ не применяется для экспертизы, в то же время, исходя из реалий, эксперт не может глубоко обследовать объект. Он ограничивается этим ГОСТом. И если визуально видится неработоспособность состояния конструкции, это приводит к выводу о нарушении требований механической безопасности. Это может повлечь снос, объяснил юрист.