ВС защитил арендатора, которому не дали использовать построенный объект
Компания «Транспортный газ» (после реорганизации — «Интелпроект») летом 2013-го арендовала у администрации Богородского района Московской области участок площадью 5000 м². Он предназначался для объектов придорожного сервиса, который и собирался возвести арендатор. В мае следующего года власти выдали фирме разрешение на строительство заправки.
В 2018-м объект был готов на 74%, арендатор оформил на него право собственности. Затем стороны заключили новый договор аренды той же земли, чтобы достроить заправку. Работы закончили в пределах срока действия разрешения на строительство, а вот договор аренды истек. Главгосстройнадзор Московской области утвердил заключение о соответствии объекта требованиям проектной документации. Тогда «Транспортный газ» предложил администрации снова заключить договор аренды, но власти отказались сдавать участок без торгов.
Проблемы с запуском возведенного комплекса
Летом 2022-го компания попросила Министерство жилищной политики выдать разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию. Чиновники тоже отказали фирме, сославшись на то, что договор аренды земли истек.
Компания обжаловала отказ министерства в суде (дело № А41-96091/2022). «Транспортный газ» хотел, чтобы властей обязали выдать разрешение на ввод в эксплуатацию. Три инстанции отказали. Суды обратили внимание на ст. 55 Градостроительного кодекса («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»). Согласно норме, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, нужно представить правоустанавливающие документы на участок, например договор аренды. Так как срок действия сделки «Транспортного газа» и администрации истек, у компании не было нужных документов. А значит, власти правомерно отказались выдавать разрешение.
Истекший срок аренды — это не повод отказывать
Верховный суд с такими выводами не согласился, отменил акты нижестоящих судов и признал отказ министерства незаконным. В части же обязания властей выдать фирме документ дело направили на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Если на момент подачи заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию истек срок действия договора аренды земли для строительства недвижимости, это не говорит о том, что нет правоустанавливающих документов на участок. На этом основании нельзя отказать в выдаче разрешения, разъяснила экономколлегия.
В ГрК не указан срок, в который нужно обратиться за разрешением. При этом ввести объект в эксплуатацию надо в разумные сроки, чтобы как можно скорее достигнуть цели, для которой арендовали участок.
Арендатор законно, пока действовало разрешение на строительство на арендованном участке, возвел комплекс. Завершение работ подтвердил Главгосстройнадзор. А истечение срока сделки не говорит о том, что работы провели с нарушением требований разрешения на строительство, подчеркнул ВС. Не свидетельствует это и о самовольном возведении объекта. Все это не может быть основанием, чтобы отказывать в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.
Мнение юристов
ВС сформировал четкую позицию по вопросу правомерности выдачи разрешения на введение объекта в эксплуатацию при истекшем договоре аренды земельного участка. Определение должно благоприятно повлиять на практику, считает Владислав Гейтс, юрист Рустам Курмаев и партнеры Суды получили ясный ориентир в том, как разрешать подобные споры между застройщиками и публичными органами. Будут реже отказываться выдавать разрешение, полагает юрист.
Позиция ВС позволит застройщикам преодолевать формальный подход при выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию в аналогичных ситуациях, если будут отсутствовать иные нарушения, в частности отсутствие документов по планировке, разрешений на строительство.
Вероятно, суды будут тщательнее оценивать добросовестность поведения участников процедуры, прежде всего застройщика, считает Дмитрий Богданов, советник практики недвижимости и строительства SEAMLESS Legal Еще они станут обращать внимание на то, насколько разумным был временной разрыв между истечением срока аренды и подачей заявления о выдаче заключения о соответствии и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полагает эксперт.
Позиция о том, что истечение срока действия договора аренды — это не основание для отказа в выдаче разрешения, уже встречалась в практике, делится Гейтс. Например, в постановлении АС Поволжского округа по делу № А12-38295/2021 и акте АС Западно-Сибирского округа по делу № А46-12451/2020. В первом случае суд согласился с тем, что отсутствие правоустанавливающих документов на землю не равно истечению срока их действия на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения. Во втором деле суд также согласился, что истечение срока не мешает оформлению разрешения. Еще аналогичная позиция встречалась в постановлении АС Московского округа в деле № А41-45620/2023, делится примером Богданов.
Публичные органы часто ведут себя недобросовестно, слишком формально толкуя действующее законодательство.
В большинстве случаев уполномоченные на выдачу разрешений органы придерживаются позиции, что на момент подачи заявления о выдаче документа должен иметься действующий договор аренды, рассказывает Константин Бойцов, советник, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal
Формальный подход госорганов в случаях, когда нет действующего договора аренды и других нарушений при строительстве, может привести к необходимости снести объект, объясняет Гусев. Так будет, если власти предъявят соответствующее требование. Кроме того, это потребует значительных затрат, а участок невозможно будет эффективно использовать, говорит эксперт.
Поскольку в ГрК не урегулирован срок для обращения за получением разрешения, застройщики могли оказаться в безвыходной ситуации: из-за истечения срока договора аренды им отказывали во введении объекта в эксплуатацию. Новый договор аренды власти также не заключали со ссылкой на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформленных правоустанавливающих документов на построенный объект, объясняет Алексей Станкевич, партнер Orchards
Законодательный пробел создавал замкнутый круг, позволяющий региональным органам публичной власти контролировать по своему усмотрению судьбу возведенных построек. Тем не менее практики по подобным спорам не много.
Это дело нетипично по обстоятельствам, считает Станкевич. Чаще всего госорганы правомерно отказывают застройщикам во вводе в эксплуатацию, говорит эксперт, например из-за нарушения условий договора аренды или градостроительных норм и правил. Такая позиция есть в постановлении АС Дальневосточного округа по делу № А51-15855/2022.