Самострой, риски и парадоксы: что происходит на рынке недвижимости и строительства

Комплексное развитие территорий

Конференция началась с Public-talk, во время которого участники обсуждали актуальные вопросы комплексного развития территорий. Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов отметил, что при реализации проектов редевелопмента в первую очередь нужно «строить мосты» между его участниками: собственниками недвижимости и участков, застройщиками и властью. Один из таких спорных вопросов, который требует диалога между сторонами, — изъятие, потому что нет единой методики для расчета компенсации.

О том, как видят ответ на этот вопрос застройщики, говорила руководитель управления нормативно-правового обеспечения градостроительной деятельности ГК «Страна Девелопмент» Екатерина Гемпик. Она отметила, что у судов и оценщиков нет единого мнения на этот счет, поэтому пока существуют два подхода к расчету компенсации:

По мнению Гемпик, для решения этого вопроса можно ждать позиции Верховного суда или поступить более радикально — скорректировать ч.7 ст. 32 ЖК о правах собственников при изъятии. Это поможет избежать неоднозначных толкований, считает эксперт. 

Мнение людей по этому вопросу привела президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Она отметила, что собственники не заинтересованы участвовать в редевелопменте, поскольку их не устраивают условия изъятия, например размер компенсации. Спикер считает, что справедливым будет подход, когда людям предоставят альтернативное жилье метр в метр, а не исходя из его стоимости. В качестве другого примера она привела работающую в Москве программу реновации, где по факту собственники получают на 20% больше жилплощади при переезде. 

Управляющий партнер Регионсервис Анна Жолобова поддержала застройщиков. Она позитивно относится к той норме, которую предлагает институт КРТ в части изъятия. За все время существования ст. 49 ЗК («Основания для изъятия») было много попыток внести туда изменения и расширить муниципальные нужды, которые там определены, например добавив туда детские сады, школы и поликлиники. Но поскольку изменений нет, то нужно руководствоваться тем, что есть.

Своим взглядом на обсуждаемую проблему поделилась и советник Land Law Ксения Ульянова. Она объяснила, по какому принципу сейчас выплачивается компенсация за изъятую для госнужд недвижимость. По словам эксперта, в большинстве случаев после получения решения об изъятии собственник пытается повысить стоимость имущества. Но делать этого не стоит, поскольку все, что будет вложено в такой объект позднее, не пойдет в сумму возмещения, предупреждает Ульянова. Еще эксперт отметила, что нет четкой практики по изъятию жилья с неоформленным правом собственности на земельный участок. С одной стороны, есть позиция ВС, что эксперт при определении компенсации за объекты недвижимости не может учитывать площадь земельного участка выше той, что находится под самой застройкой (дело № А40-150703/2019). Но с другой — можно включить не только земельные застройки, но и необходимый для эксплуатации участок. Спикер также отметила и другое важное решение об оценке стоимости компенсации (дело № А59-2846/2019). По мнению Ульяновой, из него можно сделать два наиболее актуальных вывода: по долгосрочным договорам аренды нужно компенсировать упущенную выгоду за весь срок действия аренды и ее размер должен рассчитываться исключительно из рыночных арендных ставок.

Еще спикеры обсудили формы договоров комплексного развития территорий (КРТ). Партнер Алруд  Андрей Жарский отметил, что у инвесторов нет возможности участвовать в обсуждении документа, поскольку он заключается на торгах. 

Юрист отметил, что существующие в столице типовые формы таких договоров не сбалансированы с точки зрения интересов инвесторов. А в регионах больше вопросов возникает к юридической технике таких документов. Еще эксперт отметил, что в типовых договорах нет сроков для устранения недостатков на случай, если работы не успели сделать в срок. И поскольку главный риск заключается в расторжении договора комплексного развития территорий, который несет существенные последствия, то часто будут возникать споры по этому вопросу, считает Жарский. 

Но гарантии нужны не только собственникам недвижимости, но и застройщикам. Так, изменениями, внесенными в феврале  в постановление правительства Москвы № 305, распространили действие льгот, получаемых при создании застройщиком мест приложения труда, не только на размер платежа за смену вида разрешенного использования земли, но и на комплексное развитие территорий. Директор по правовым вопросам Level Group Ирина Сизова отметила, что это положительные поправки, поскольку все застройщики давно ждали унификации и единого подхода в части платежа за изменение вида разрешенного строительства земельного участка с правом строительства на нем жилой или коммерческой застройки. При этом не хватает регулирования способа предоставления земельных участков под масштабные адресные инвестиционные проекты. Сейчас, по словам спикера, когда застройщик участвует в аукционе на право включения в такой проект, нужно заранее внести огромный платеж. Сизова считает, что нелишним было бы ввести механизм рассрочки. Еще эксперт добавила, что застройщикам хотелось бы видеть больше гарантий со стороны государства. 

Актуальные проблемы нежилой застройки перечислил замдиректора по градостроительной политике и внешним связям ГК «Пионер» Денис Новиков. По его словам, когда правообладатели земельных участков хотят реализовать проект комплексного развития территорий по своей инициативе, они сталкиваются с проблемой в виде собственников линейных объектов, расположенных на их территории. Как правило, такие объекты поставлены на кадастровый учет и земля под ними находится в аренде, из-за чего их владельцы становятся полноправными участниками таких проектов. Эксперт отметил, что эту проблему удалось решить на уровне законодательства, когда внесли изменения в Градостроительный кодекс (ФЗ № 627), исключив из их числа линейные объекты. При этом нерешенным остался вопрос о таких объектах, как трансформаторные подстанции, котельные и тепловые пункты. Поэтому пока, если у собственника на территории есть такой объект, он не может реализовать проект КРТ без участия ресурсоснабжающей организации. 

Публичные споры

Основной актив для строительства — публичная земля в аренде. Руководитель отдела юридического сопровождения некоммерческих подразделений «Симпл» Сергей Новиков выделил особенности заключения и исполнения договора аренды такой собственности. В деле № А40-52539/2019 Росреестр приостановил госрегистрацию договора аренды офисных помещений из-за того, что часть здания, куда планировал заехать арендатор, не стояла на кадастровом учете в качестве отдельного объекта, хотя этого требует п. 5 ст. 44 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Но поскольку передача в аренду части помещения в составе здания не приводит к возникновению новых гражданских прав, суд обязал орган выполнить регистрацию без его постановки на учет. Еще эксперт поделился редким случаем, когда на практике удалось добиться снижения выкупной цены более чем на 40% (дело №А40-145463/2022). Новиков объяснил сложность таких дел тем, что, как правило, при выкупе имущества долгосрочным арендатором арендодатель не соглашается с оценкой. И поскольку каждая из сторон предоставляет в процесс свой отчет, то суду приходится назначать новую экспертизу.

О том, как Росреестр пытается выйти за пределы своих компетенций, говорила директор департамента правового консалтинга ФБК LEGAL Екатерина Котова на основе дошедшего до Верховного суда дела № 18-КАД23-43-К4. Заявитель обратился к органу за госрегистрацией права собственности на земельный участок. В качестве правоустанавливающего документа он приложил вступившее в силу решение суда и акт обследования. Но ему отказали, поскольку сведения о виде разрешенного использования земельного участка в судебном акте отличались от тех, что были в ЕГРН. Первая инстанция сочла такой отказ незаконным, но апелляция и кассация встали на сторону регистратора. По их мнению, у Росреестра есть право проверять поступающие к нему документы. ВС с таким выводом не согласился. Коллегия по административным делам напомнила, что судебные решения обязаны исполнять все лица, в том числе органы государственной власти. Тем более что акт суда — одно из оснований для регистрации. Эксперт считает, что в подобных спорах особенно важно отстаивать свою позицию. 

Руководитель практики недвижимости и строительства Альтхаус Вячеслав Феоктистов поделился актуальными судебными актами, где оспаривалось решение местных органов самоуправления по вопросам землепользования и застройки. Так, к основным задачам этого института относятся определение границ, градостроительных регламентов и назначение территориальных зон. Эксперт отметил, что чаще всего правообладателей участков интересует градостроительное зонирование — определение границ территорий различных видов: жилых, общественных, производственных, сельскохозяйственных и других. В зависимости от того, к какой из них прилегает участок, зависит и цена, по которой землю можно продать застройщику. Одним из последних решений в этой практике стало дело № 44-КАД22-25-К7, где местный муниципалитет перевел участок истца из категории среднеэтажной жилой застройки в зону спортивных сооружений, которая снизила стоимость земли. Из-за этого решения собственник участка не успел наиболее выгодно распорядиться правом собственности. Три инстанции встали на сторону собственника, но Верховный суд решил, что вид разрешенного использования соответствует его назначению. То есть можно изменять территориальную зону без учета мнения правообладателя, отметил Феоктистов.

О некоторых прогрессивных позициях, касающихся взыскания убытков, говорила старший юрист практики «Недвижимость, земля. Строительство» PROLEGALS Ольга Жукова. Так, в деле № 71-КГ22-5-К3 Верховный суд разрешил арендатору земельного участка взыскать убытки и неосновательное обогащение с арендодателя (публичного образования). Истец не смог его освоить, поскольку разрешенный вид использования участка не соответствовал цели, под которую его предоставили в аренду. В другом деле № А40-78202/2022 экономколлегия допустила возможность взыскания с Росреестра убытков, в том числе упущенной выгоды. Это можно сделать, если они находятся в причинно-следственной связи с незаконными действиями регистратора. Еще ВС предложил оптимизировать процедуру взыскания убытков с публичного органа, отказавшись от предварительного оспаривания его действий в отдельном судебном процессе. Это должно снизить убытки пострадавших и не допустить умножение судебных процессов, выгодных для нарушителя.

Поговорили и о спорах, когда владельцам недвижимости отказывают в праве аренды публичного земельного участка. Старший юрист Orlova\Ermolenko Анастасия Шашкова рассказала, что собственнику здания могут отказать в заключении договора аренды, если размер запрашиваемой площади не соответствует той, что необходима для эксплуатации объекта. При этом ни законодательство, ни сложившаяся судебная практика указанный принцип соразмерности никак не определяют, отметила эксперт. Поскольку нет единой трактовки, то суды в аналогичных ситуациях приходят к разным выводам (дела № А14-15138/2016 и № А19-19018/2019). Шашкова говорила и о способах решения этой проблемы. Так, рассматриваемые Госдумой поправки к Земельному кодексу должны обеспечить возможность предоставлять такой земельный участок в собственность или аренду целиком, без необходимости доказывания и ограничений.

Спорные вопросы и парадоксы законодательства

Как на практике решаются некоторые спорные вопросы при приемке строительных работ — рассказала руководитель департамента по правовому сопровождению проектов и зарубежной корпоративной структуры «Норильский никель» Любовь Кузнецова. В частности, эксперт развеяла миф, что если работы выполнены, то их нужно принять. Так, ст. 327.1 ГК позволяет добавить в договор любое условие. Например, можно предусмотреть приемку только при условии полной передачи документации, часть которой — экспертиза (дело № А49-672/2021).

Другой спорный момент касается возможности приравнять дату выполнения работ к дате их приемки заказчиком. В 2019 году ответ на этот вопрос дал Верховный суд (дело № А40- 236034/2018). Экономколлегия подтвердила право подрядчика предъявлять работу к сдаче в последний день, не закладывая время на приемку работ заказчиком. Но в 2021 году появилось постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А70-14549/2020, который указал, что формулировки договора не должны приводить к автоматическому уменьшению установленного для приемки работ срока. Кузнецова советует учитывать это правило при начислении неустойки, поскольку затраченное заказчиком время на приемку нельзя включить в период просрочки заказчика.

В градостроительстве есть немало парадоксов. На одном из них остановился советник Ковалев, Тугуши и партнеры Кирилл Берковский. В делах № А41-64746/2022 и № А41-96091/2022 компания не смогла получить разрешение на ввод достроенной недвижимости в эксплуатацию из-за отсутствия договора аренды участка. В администрации ей отказали, поскольку сам договор без разрешения на ввод заключить нельзя. Экономколлегия устранила этот недочет и указала: если на момент подачи заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию истек срок действия договора аренды земли для строительства недвижимости, то это не подразумевает, что на участок нет правоустанавливающих документов. На таком основании нельзя отказать в выдаче разрешения. Эксперт отметил, что в таких делах ВС сослался на смысл законодательства, который должен преследовать интересы застройщика. По мнению Берковского, на эту позицию можно ссылаться и в других спорах, где «бюрократический аппарат» противостоит бизнесу. 

Самовольные постройки и реконструкции

Партнер Павлова, Голотвин, Быканов Денис Быканов пояснил, может ли суд обязать снести самострой на основе постановления Пленума Верховного суда от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке». Всего эксперт выделил пять случаев, при которых в иске о сносе откажут:

Отдельно Быканов разобрал последний пункт, поскольку в 2015 году законодатель убрал из ст. 222 ГК о самовольных постройках критерий существенности. Но Пленум Верховного суда решил его вернуть. Так, незначительными будут считаться нарушения, которые не создают угрозу жизни и не нарушают права третьих лиц. Например, если не были соблюдены минимальные отступы от границ участка или максимальный процент застройки.

Об актуальных тенденциях в области самовольных построек на примере практики Московского региона рассуждал управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов. Он поделился списком оснований, по которым к таким искам получится применить исковую давность. Например, если есть договор купли-продажи с указанием площади такой постройки или старые акты Госинспекции по недвижимости (ГИН). А к срокам кадастровой оценки и тем, что указаны в базах БТИ или ЕГРН, суды относятся неоднозначнее. При этом если суд применил сроки из старого акта ГИН, а экспертиза установила, что самовольная постройка не угрожает жизни и здоровью, то департамент городского имущества оспаривать решение не будет. Это же касается случаев, когда площадь строения прописана в договоре аренды земельного участка.

Еще Литвинов отметил, что при решении вопросов о применении срока исковой давности, помимо решения Пленума ВС № 44, районные суды руководствуются обзором практики № 66, утвержденным постановлением президиума Мосгорсуда в 2022 году.

На конференции обсудили и такой аспект, как самовольную реконструкцию. О ней говорил управляющий партнер Сирота и партнеры Артем Сирота. По словам эксперта, четко провести грань между перепланировкой и реконструкцией нельзя, поскольку не определен перечень работ и каждый раз квалификация происходит только с привлечением экспертов. Но в некоторых случаях поможет Градостроительный кодекс, постановление правительства Москвы № 432-ПП и решение Пленума ВС № 44. Эксперт объяснил, что считать реконструкцией, на примере таких конструкций, как антресоль (дело № А65-27656/2015), тамбур (дело № А65-5743/2022) и самонесущая стена (дело № А53-7545/2017). 

Соруководитель практики недвижимости и строительства ЕПАМ Екатерина Верле напомнила, что не для каждой реконструкции нужно получать разрешение. Так, согласно ст. 52 ГрК разрешение нужно только для изменений, которые будут влиять на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий или, если такие изменения превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Риски для застройщиков и подрядчиков

Заведующий МГКА Де-Юре Никита Филиппов рассказал, как снизить риски подрядчиков, участвующих в строительстве бюджетных объектов и оборонной инфраструктуры. Наиболее серьезный риск в этой сфере — уголовное дело за нарушения условий контракта по гособоронзаказу, поскольку за этим важным направлением следит правительство. Эксперт отметил, что иногда может грозить до десяти лет лишения свободы. При этом от следователя зависит, как разграничат преступление и неисполнение договора. Если он решит, что нарушение умышленное и было спланировано, то возбудят уголовное дело по статье о мошенничестве или по специальному составу. Филиппов также напомнил, что госзаказчики могут навредить и без обращения в суд. В частности, они могут отказаться от контракта, раскрыть банковскую гарантию и зачесть встречное требование заказчика о выплате неустойки. Чтобы эти риски минимизировать, эксперт советует активно участвовать в каждой стадии исполнения контракта (в том числе в преддоговорной), проверять полномочия подписантов и внимательно работать с претензиями. 

Продолжил тему уголовно-правовых рисков управляющий партнер Criminal Defense Алексей Новиков. Он отметил, что поскольку проекты в строительной сфере масштабны и тянутся не один год, то избежать некоторых моментов нельзя. Например, к уголовным рискам могут привести ослабление бизнес-партнеров, конфликты с клиентами или контрагентами и ухудшения внутри компании. Среди возможных последствий — доследственные и надзорные проверки, ухудшение деловой репутации и потенциальные блокировки счетов. Отдельно Новиков остановился на таком явлении, как «долевое мошенничество», когда дольщики обращаются в правоохранительные органы, чтобы напугать коммерсантов, рассчитывая на достройку дома или плату. Но в 90% не получают желаемого и делают только хуже: стройка замораживается до окончания всех проверок, которые у следователей занимают немало времени.

Некоторыми налоговыми рисками и методами управления ими поделился старший налоговый консультант Tax Compliance Иван Цветков. Так, в отношении временных зданий и сооружений, которые делятся на титульные (временные площадки и обустройства) и не титульные (складские помещения и навесы), есть свои особенности налогообложения. Например, при ликвидации титульных построек нужно учесть, связаны ли эти расходы со строительством другого объекта. Если да, то расходы и остаточная стоимость капитализируются, а если нет — относятся к внереализационным расходам. Другой риск связан с исчислением НДС по таким объектам. По мнению эксперта, один из способов его избежать — проанализировать, какие временные здания и сооружения будут построены, и учесть их в условиях договора. 

Одним из самых распространенных рисков Цветков считает признание контрагента недобросовестным. Как правило, бизнес не может видеть налоговые «разрывы», а значит, неспособен обезопасить себя от сделок с потенциально проблемной компанией. Но теперь налогоплательщики могут проверить как себя, так и контрагентов по 27 критериям с помощью интерактивного сервиса «Личный кабинет налогоплательщика юрлица», отметил консультант. Цветков поделился и другим способом для их проверки — ресурсом РАДО, который тоже создали при участии ФНС. 

В последнее время в сделках и строительных контрактах стали появляться условия, по которым контрагент обязуется компенсировать имущественные потери в связи с доначислением налога. Верле отмечает, что такая конструкция не требует доказывания ответственности контрагента (подрядчика) в доначислении налога, ведь потери возмещаются независимо от того по чьей вине они возникли. И если заказчик включает в договор такое условие, то ему неважно, кто отвечает за факт, вызвавший потери (доначисление налога), поскольку он может компенсировать их. 

Не обошлось и без риска привлечения застройщика к субсидиарной ответственности, о котором рассказал управляющий партнер Арбитраж.ру Даниил Савченко. Спикер отметил, что девелопмент — драйвер роста для страны. А из-за того, что, по статистике, 66% россиян предпочитают недвижимость вкладам в банке, законодателю приходится под это подстраиваться и дополнительно защищать участников долевого строительства, например через банкротство застройщика. Савченко отметил, что, по сравнению с обычными делами о несостоятельности, в первом случае вопрос о субсидиарке возникает в два раза чаще — 15% против 30. В большинстве случаев к ответственности привлекают руководителей и учредителей за невыгодные сделки, вывод активов или сокрытие документов от управляющего. По мнению эксперта, устранить такое неравенство можно, если государство смягчит политику в отношении застройщиков. Бизнесу же Савченко посоветовал усилить защитные механизмы.