ВС запретил ограничивать сроки гарантии на отделочные работы

В практике можно встретить самые разные формулировки ограничения сроков в договоре между дольщиком и застройщиком, отмечает юрист практики недвижимости и строительства ЮК Центральный округ Ксения Алферова. Нередко застройщики предусматривают в договоре отдельные гарантийные сроки для части работ или передаваемого покупателю недвижимости имущества, продолжает эксперт. 

«Застройщик, будучи профессиональным участником рынка и пользуясь возможностью составить договор, как правило, указывает в свою пользу все, что не запрещено законом, — продолжает юрист. — При этом в рамках ограничения гарантийных сроков и такого «дробления» сроков в отношении имущества не всегда юристы учитывают корреспондирующую праву застройщика обязанность соблюдения норм закона о защите прав потребителя».

«Включение застройщиками в договор долевого участия сокращенных, как правило годичных, гарантийных сроков на комплектацию квартиры: двери, сантехнику, окна и прочее — широко распространенная практика, и суды, по нашим наблюдениям, с такими условиями соглашаются», — подтверждает управляющий партнер ЮГ Юрий Пустовит. По словам эксперта, это происходит из-за того, что закон о долевом участии прямо не устанавливает минимальный гарантийный срок на такое имущество.

Такой законодательный пробел может быть закрыт судебной практикой, и Верховный суд вновь попытался это сделать.

Спор о неровных стенах

Данил Антошин* купил у группы компаний «ПИК» квартиру по договору участия в долевом строительстве. Акт приема-передачи подписали без нареканий в 2017 году. Спустя почти пять лет мужчина обратил внимание на недостатки, которые нельзя было определить визуально: они касались неровностей стен и полов. Дольщик обратился к оценщикам компании «Независимая оценка и экспертиза», которые определили стоимость устранения проблем с отделкой в 661 828 руб. Согласно выводам оценщиков, дефекты возникли из-за низкого уровня квалификации приглашенных застройщиком рабочих. Антошин направил «ПИК» претензию, но компания отказалась ее удовлетворить.

После этого владелец недвижимости подал в суд на фирму, требуя снизить стоимость сделки с застройщиком на стоимость работ по устранению недостатков. Три инстанции ему отказали (дело № 88-15435/2023). Суды обратили внимание на условия договора между дольщиком и застройщиком: там стороны согласились, что гарантийный срок на монтаж напольных и настенных покрытий составляет год. Истец выявил дефекты, которые касались ремонтно-отделочных работ, через четыре года после приемки квартиры. Суды не нашли оснований удовлетворить иск.

Антошин пожаловался в коллегию ВС по гражданским делам, которая в марте рассмотрела и удовлетворила его жалобу. В определении судьи напомнили: гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять меньше пяти лет. При этом срок гарантии начинается со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости.

Прописанный в договоре между Антошиным и «ПИК» годичный гарантийный срок на работы по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры: дверей, дверных ручек, сантехники, окон, напольных и настенных покрытий, труб и электропроводки — противоречит ч. 5 ст. 7 закона об участии в долевом строительстве. «Указанное условие договора ограничивает права потребителя, гарантированные ему законом о защите прав потребителей, а соответственно, ущемляет права участника долевого строительства, в связи с чем считается ничтожным», — подчеркнул ВС и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело № 5-КГ23-158-К2). Повторно дело пока не рассмотрено.

Мнения юристов

Верховный суд, по сути, приравнял правовой режим комплектации квартиры к правовому режиму самой квартиры, отмечает Пустовит. Поскольку у них общий правовой режим, то теперь на двери, сантехнику и окна должен всегда действовать минимальный пятилетний гарантийный срок, объясняет эксперт. С одной стороны, для покупателей квартир это хорошо: пятилетняя гарантия лучше годичной. С другой — расширение гарантии с года до пяти лет повлечет повышение издержек застройщика, что может привести к росту стоимости на квартиры, предупреждает он.

Старший юрист практики разрешения споров юридической компании «ССП-Консалт» Анна Ермолаева считает, что радикальной смены вектора судебной практики в связи с принятием определения ВС не произойдет. По мнению эксперта, судьи гражданской коллегии лишь исправили ошибку судов нижестоящих инстанций, которые необоснованно разделили работы по строительству объекта долевого строительства и отделочные работы и тем самым позволили застройщику сократить гарантийный срок на последние в ущерб законным интересам потребителя.

Позиция ВС соответствует складывающейся практике по спорам между застройщиками и участниками долевого строительства в рамках гарантийных обязательств, подтверждает руководитель практики урегулирования споров и договорного права «СтройКапиталКонсалтинг» Дмитрий Журавлев. Он объясняет: «Привлекая к ответственности застройщиков, суды руководствуются тем, что действующее законодательство не исключает возможность обнаружения строительных недостатков в процессе эксплуатации объекта в период гарантийного срока, вне зависимости от их характера». Хотя эксперт называет такой подход спорным. Журавлев считает, что таким образом нивелируется значение передаточного акта как документа, который должен подтверждать отсутствие претензий к качеству принятого объекта. К тому же собственнику предоставляется право в пределах гарантийного срока предъявлять требования застройщику в отношении любых недостатков, о которых он мог даже не знать в момент приемки.

По словам Ермолаевой, единственный нюанс, в котором судебная практика позволяет застройщику отойти от установленного в законе гарантийного срока в отношении объекта долевого строительства, — это гарантийный срок на отделочные материалы и иное имущество, входящее в комплектацию квартиры, но не на работы по их установке, что и подтвердил ВС.

* Имя и фамилия изменены редакцией.