Взыскать долг и расторгнуть договор: практика по коммерческой аренде

В середине 2017 года арендатор известил арендодателя о расторжении договора и в начале следующего месяца освободил здание, а спустя два года получил в ответ уведомление о задолженности по аренде за полтора года на 12,3 млн руб.

Мнения нижестоящих судов по этому вопросу разошлись. Первая инстанция указала, что акт возврата помещения из аренды не составили по причинам, зависящим от арендодателя. И на этом основании суд отказал арендодателю во взыскании арендной платы. Апелляционная и кассационная инстанции оказались иного мнения: они посчитали, что отсутствие акта возврата арендованного имущества свидетельствовало о том, что оно осталось в пользовании арендатора и за такое использование имущества арендатор должен заплатить.

Верховный суд указал, что по общему правилу при прекращении договора аренды стороны должны оформлять документ, подтверждающий возврат арендованного имущества. Но если арендатор прекратил использование имущества, освободив его, а арендодатель уклоняется от приемки, то требовать уплаты арендной платы арендодатель не вправе (дело № А56-10933/2022).

По словам руководителя практики сопровождения коммерческой деятельности Maxima Legal Дмитрия Урякина, такие ситуации встречаются в практике довольно часто. С принятием определения ВС их должно стать меньше, ожидает эксперт. Суды уже обратили внимание на это определение и используют его при вынесении решений. Так, в деле № А42-8775/2023 арендатор в апелляции подтвердил освобождение имущества косвенными доказательствами. 

В последнее время чаще возникают споры, связанные с требованием арендатора о пересчете арендной платы, установленной в результате торгов, отмечает юрист практики специальных проектов Versus.legal Алиса Щеглова. Арендная плата, устанавливаемая в результате торгов, не регулируемая. Поэтому даже при изменении или появлении обстоятельств, которые могли бы повлиять на размер арендной платы, суды не учитывают подобные факты после заключения договора.

За прошедший год Верховный суд дал несколько ценных разъяснений по этому вопросу. Так, в деле № А73-19953/2021 арендатор, как единственный участник аукциона, заключил договор аренды публичной земли по начальной цене — 1,5% от кадастровой стоимости. Впоследствии арендатор оспорил размер кадастровой стоимости участка и на основании этого потребовал пересмотра арендной платы. Три инстанции удовлетворили требование, но ВС отменил судебные акты и указал: даже в случае заключения договора аренды в результате несостоявшихся торгов плата не регулируемая и, соответственно, она меняется в результате изменения кадастровой стоимости.

В марте 2022-го «Икеа» приостановила работу и согласовала с торговым центром «Павелецкая площадь», где находился магазин, период, когда не будет начисляться неустойка. Он закончился 1 июня 2022 года, но магазин так и не заработал, поэтому ТЦ потребовал неустойку за срок приостановки работы (дело № А40-181975/2022). Из материалов дела выяснилось: договор обязывал ответчика вести коммерческую деятельность в помещении в рабочее время в течение всего срока аренды и не допускать перерыва ее ведения без письменного согласования с арендодателем. Санкцию тоже предусмотрели: ежедневная неустойка в размере 2/30 части от ежемесячной фиксированной арендной платы.

Нижестоящие инстанции решили, что «Павелецкая площадь» получит неустойку только начиная с 1 октября 2022 года — в этот день завершился банкротный мораторий, который не допускал начисление неустойки. Кроме того, суды применили ст. 333 ГК и снизили размер договорной неустойки до 0,2%.

Верховный суд пересмотрел решения в пользу истца. Во-первых, судьи указали, в период действия моратория финансовые санкции не начисляются только на те требования, которые возникли до введения моратория. В этом споре требование возникло 2 июня, после того как завершился оговоренный сторонами срок на возобновление работы магазина. Во-вторых, ВС напомнил: 333-я статья ГК применима к коммерческим организациям в исключительных случаях.

«Для такого существенного уменьшения размера неустойки, подлежащей взысканию с коммерческой организации, необходимо правильно распределить бремя доказывания наличия негативных последствий», — объясняет специалист компании «PARADIGMA» Мария Кокшарова.

В середине 2004 года столичное правительство заключило инвестконтракт на строительство административного здания. В 2010-м фирма «Валента Девелопмент» выкупила все права и обязанности по сделке за 52 млн руб. Но в 2012 году участок, на котором велось строительство, исчез из ЕГРН. Взамен там сформировали новый в тех же границах. Компания попробовала внести изменения в договор аренды, чтобы поменять номер участка, но власти отказали. В 2017 году столичные чиновники полностью отказались от инвестиционного договора, предварительно расторгнув соглашение об аренде земельного участка. «Валента Девелопмент» потребовала возместить ей 14,14 млн руб., которые выплатила за аренду земельного участка со старым кадастровым номером, а также 52 млн руб., потраченные на выкуп прав у первоначального инвестора (дело № А40-128594/2020).

Нижестоящие суды отказали в иске, но ВС их решения отменил. Чиновники подтверждали реализацию инвестиционного контракта, были осведомлены о возникших трудностях, но самоустранились от их решения, продолжая принимать от инвестора в бюджет арендные платежи. Поэтому инвестор, не получив возможности использовать земельный участок, вправе требовать от арендодателя уплаченные деньги. При повторном рассмотрении спора «Валента» смогла взыскать арендные платежи в полном объеме.

Это решение ВС продолжает сложившийся подход, согласно которому арендатор не должен платить, если не имел возможности использовать участок по назначению по независящей от него причине. При этом чаще всего этот подход применяется по искам арендодателей о взыскании задолженности по арендной плате, отмечает юрист Land Law Firm Ксения Зварич. В обратных исках от арендаторов встречается негативная практика: они не всегда могут доказать, что им не было известно о будущей невозможности использования арендуемого имущества при заключении договора. Например, так произошло в дошедших до ВС делах № А45-36360/2017 и № А40-2004/2017.

Из позиции суда следует, что в сфере инвестиционных отношений договор аренды оформляет имущественную основу для будущего строительства. «Поэтому невозможность использования земельного участка в конечном счете влечет невозможность реализации инвестиционного проекта в целом», — объясняет Зварич.

Проблемы с предоставленными участками возникают и при аренде для окончания работ на объекте незавершенного строительства (ОНС). Это связано с тем, что Земельный кодекс допускает только однократное предоставление участка собственнику ОНС для завершения строительства, объясняет Щеглова, — затем предполагается изъятие ОНС, чтобы работы завершил другой застройщик.

Но в законе не определено, что будет, если договор аренды, заключенный для завершения строительства, истек, а публичный орган не изъял объект в положенный шестимесячный срок. В такой ситуации, с одной стороны, собственник не может продолжать строительство, поскольку у него отсутствуют права на землю, а с другой — публичный орган не может предоставить участок другому лицу, поскольку на нем располагается ОНС, принадлежащий частному лицу.

ВС в этой проблеме занял сторону частных собственников таких объектов. В деле № А41-64746/2022 судьи указали: без судебного акта об изъятии собственник вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства, даже если он уже реализовал свое право на однократное предоставление участка. 

А в ситуации, когда объект фактически достроен, для целей предоставления участка он перестает считаться ОНС, даже если не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В таком случае собственник объекта может претендовать на получение участка на общих основаниях, а не для достраивания объекта. Такой вывод экономколлегия сделала в деле № А63-4067/2021, а позднее Президиум ВС закрепил позицию в одном из обзоров.

Еще один спор с несговорчивыми чиновниками был в деле № А46-1071/2022. Компания хотела выкупить у города земельный участок, но чиновники назвали цену в три раза выше рыночной. Оспорить ее удалось в суде, но все это время компании пришлось платить аренду — всего набежало 4,7 млн руб. В трех инстанциях фирма проиграла спор о взыскании этой суммы в качестве убытков.

Верховный суд с решениями не согласился. Изначально предложенная департаментом цена выкупа арендуемого имущества более чем в три раза превысила рыночную стоимость имущества. При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для взыскания убытков с властей нельзя признать правомерным, подчеркнули в экономколлегии. Чтобы подсчитать размер убытков в таком деле, нужно определить:

В деле № А12-16447/2022 спор шел не столько об аренде земельного участка, сколько о том, кому достанется выросший на этом участке урожай. В ноябре 2021-го на общем собрании собственников, где участвовали и представители арендатора, владельцы решили расторгнуть договор. В следующем месяце арендатору направили уведомление о необходимости подписать допсоглашение о расторжении сделки и акт приема-передачи земли. Фирма этого не сделала, но безуспешно попыталась оспорить протокол собрания в судах общей юрисдикции.

Уже в январе владельцы участка сдали его часть в аренду индивидуальному предпринимателю, который вырастил там подсолнечник. Фирма сослалась на то, что ей не направили отказ от договора, и потребовала признать за ней право на урожай. Нижестоящие суды удовлетворили иск.

ВС по итогам рассмотрения спора указал: отсутствие записи о прекращении договора аренды в ЕГРН не свидетельствует о продолжении его действия для сторон сделки, если договор расторгли в соответствии с законом или договором. Значение имеет осведомленность арендатора о волеизъявлении арендодателя на расторжение договора, а не соблюдение формального условия о направлении соответствующего уведомления, объясняет решение Кокшарова.

Бывают в практике ВС и интересные отказные определения, когда судьи отказались передать спор на рассмотрение и тем самым подтвердили выводы нижестоящих инстанций. На один из таких актов обратил внимание Павел Медведев, советник управляющего партнера АБ Казаков и партнеры Речь о деле № 5-КАД24-17-К2.

Столичные власти включили здания в список объектов недвижимости, по которым налог на имущество уплачивается исходя из кадастровой стоимости. Из-за этого ему пришлось платить больше налогов. Здания использовались для размещения административных помещений производственной компании, хотя сами производственные линии были размещены в другом регионе. Но столичное правительство полагало, что такие помещения (так называемые опенспейсы) в полной мере соответствуют легальному понятию «офис».

Нижестоящие инстанции удовлетворили иск, что позволило фирме-собственнику вернуть 22 млн руб. переплаты по налогу. Суды решили: производственный характер помещений определяет род деятельности компании, а административно-управленческие помещения производственной компании — это элемент такой деятельности.