Вывеска на фасаде дома: как правильно ее разместить и не нарушить права жильцов

17 февраля Верховный суд вернул на новое рассмотрение спор между управляющей компанией «Южный берег» и владельцем нежилых помещений в многоквартирном доме в Анапе (дело № 18-КГ25-471-К4). Конфликт возник из-за того, что собственник спортзала, спа и салона красоты, расположенных в доме, разместил на фасаде вывеску с информацией о них. Он сделал это с разрешения местного муниципалитета, но согласие жильцов дома он не получал. На этом основании управляющая компания попыталась через суд добиться демонтажа вывески. Заявитель настаивал, что конструкция мешает нормальному содержанию фасада, под ней скапливаются влага и мусор.

Три инстанции отказали в требовании, сославшись на разрешение местной администрации, которая сочла конструкцию информационной. Но ВС не согласился с таким подходом и напомнил, что передача имущества многоквартирного дома в пользование третьим лицам возможна только по разрешению общего собрания жильцов, независимо от целей конструкции. Суд отменил решение трех инстанций, отметив, что суды не поставили перед участниками спора вопрос о назначении экспертизы.

Такие споры долгое время остаются камнем преткновения в российской судебной практике, говорит юрист ALTHAUS Анастасия Коковина. В корне проблемы лежат два конкурирующих интереса: право собственника распоряжаться общим имуществом (ст. 36 ЖК) и публичная обязанность предпринимателя раскрывать информацию о себе (ст. 9 закона «О защите прав потребителей»).

Коковина напоминает, что если на вывеске указано лишь название, адрес и режим работы, то она считается информационной. Такой подход Конституционный суд закрепил в определении № 554-О. И КС четко указал, что общее собрание собственников не может запрещать размещение информационных вывесок, иначе возможность вести предпринимательскую деятельность ставилась бы в зависимость от воли жильцов.

Долгое время суды в разрешении подобных споров исходили из формального признака: речь идет о рекламе или об информировании. В первом случае получать согласие собственников необходимо, во втором — не всегда. И хотя ФАС в приказе № 412/24 разъяснила, что информация о названии, адресе и режиме работы (даже если нанесен товарный знак и есть динамическая подсветка) сами по себе не считаются рекламой, единообразия в судебной практике до сих пор нет. Суды оценивают не только содержание, но и размер и исполнение вывески. Поэтому похожие конструкции в разных спорах иногда получают разную квалификацию, говорит юрист.

Как обращает внимание юрист Land Law Firm Кристина Мершон, определить категорию конструкции — это лишь первый шаг. ВС указывал, что при рассмотрении подобных споров суды должны оценивать не только правовой статус вывески, но и последствия ее размещения: не вредит ли она общему имуществу, не препятствует ли содержанию дома. Именно на это обратила внимание гражданская коллегия в споре управляющей компании с предпринимателем, поясняет юрист.

Нижестоящие суды ограничились выводом, что вывеска носит информационный характер. Но они не проверили доводы управляющей компании о том, что под конструкцией скапливаются влага и мусор, а значит, есть риск повреждения фасада. Для оценки таких обстоятельств нужна строительно-техническая экспертиза. То, что ее не назначили, Верховный суд расценил как процессуальное нарушение, уточняет Мершон.

Этот подход не противоречит позиции Конституционного суда, так как даже информационная вывеска не должна нарушать права других собственников. Таким образом, в практике выстроилась двухуровневая модель оценки: сначала суды определяют правовой статус вывески, а затем — влияет ли она на состояние дома.

Если вывеска информационная, следует убедиться, что ее содержание соответствует требованиям ст. 9 закона «О защите прав потребителей». Любые сведения, кроме наименования, адреса и графика работы, могут изменить статус конструкции и повлечь обязанность согласовывать ее размещение с другими собственниками.

Вместе с тем вид и размер объявления не должны противоречить нормативным правовым актам органов местного самоуправления. В Москве, напоминает Мершон, действует постановление № 902-ПП. В таких документах обычно устанавливают допустимые размеры, требования к цветам и материалам. В некоторых муниципалитетах потребуется согласование с местными органами, например, в Санкт-Петербурге нужно получить разрешение комитета по печати.