Отсылка к «делу Долиной» не помогла: ВС признал сделку по продаже квартиры недействительной

Татьяна Смурова* продала свою квартиру в Новгороде директору риелторского агентства Геннадию Сергееву* за 1,9 млн руб. Через девять дней она написала заявление в полицию о мошенничестве. Женщина рассказала, что с ней связались неизвестные и вынудили продать квартиру, чтобы «сохранить» недвижимость. Деньги от продажи она передала курьеру. Ей сказали, что средства вернут покупателю, а тот переоформит квартиру обратно на владелицу. Смурову признали потерпевшей по уголовному делу, и она также оспорила сделку по продаже квартиры в суде.

Первая инстанция ей отказала, поскольку поведение не было подозрительным. Смурова объяснила покупателю срочную продажу переездом, они вместе собирали документы, а договор заключили в банке через сервис безопасных расчетов. По мнению суда, истец не подтвердила, что существенно заблуждалась, а возбуждение уголовного дела само по себе не может быть основанием для признания договора недействительным.

Апелляционный суд назначил судебную психолого-психиатрическую экспертизу. В заключении подробно описали состояние Смуровой и ее характеристики: 73-летняя женщина страдает органическим расстройством личности, ей присущи медлительность, нарушение абстрактного мышления, снижение критичности, эмоциональная нестабильность, а также доверчивость и повышенная внушаемость. Эксперты пришли к выводу, что Смурова не понимала значения своих действий во время совершения сделки. Апелляция это учла, признала договор недействительным и применила реституцию. Истцу вернули квартиру, а в пользу ответчика взыскали ее стоимость. Доводы покупателя о его добросовестности отклонили: ответчик руководит агентством недвижимости, поэтому он не мог не знать, что квартиру продают по заниженной стоимости. Кассация с этим согласилась.

После этого покупатель направил жалобу в Верховный суд (дело № 84-КГ26-1-К3). Коллегия по гражданским делам ее отклонила и полностью поддержала выводы апелляции: заблуждение истца было настолько существенным, что, разумно оценивая ситуацию, она бы не совершила сделку, в результате которой потеряла единственное жилье.

В декабре Верховный суд вынес решение по резонансному спору между Ларисой Долиной и Полиной Лурье, в котором однозначно поддержал покупательницу квартиры (дело № 5-КГ25-174-К2). После этого казалось, что добросовестные приобретатели получили защиту и при похожих обстоятельствах риска оспаривания сделки не будет, говорит советник Orchards Петр Мацкевич. Вслед за ВС кассационные суды стали отменять решения нижестоящих инстанций, которые признавали сделки недействительными по мотиву заблуждения (дела № 8Г-1490/2026, № 8Г-24321/2025 и № 8Г-31933/2025).

В этот раз ВС отказал добросовестному покупателю, который, очевидно, ссылался на позицию по «делу Долиной», отмечает Мацкевич. Новое определение подтверждает, что универсального подхода в таких делах нет и судам необходимо отталкиваться от обстоятельств конкретного спора, говорит руководитель практики разрешения экономических споров Бюро Адвокатов "Де-юре" Яков Присяжнюк.

В деле Смуровой квартиру купил директор агентства недвижимости, профессиональный участник рынка. Он понимал, что объект продают по цене существенно ниже рыночной, имел специальные знания и при должной осмотрительности мог распознать несовпадение намерений и действий продавца, считает юрист. ВС прямо не говорит о злоупотреблении правом, хотя из контекста понятно, что покупателя не считают в полной мере добросовестным, продолжает Присяжнюк. Помимо этого, суды сделали большой акцент на социальном положении продавца и выводах экспертов о психическом состоянии женщины. Еще одно важное отличие от «дела Долиной»: здесь продавец не понимала в принципе, что именно она заключает — договор купли-продажи квартиры или другую сделку для обеспечения сохранности своих сбережений, добавляет Мацкевич.

Главный вывод: суды не могут автоматически штамповать решения по «мошенническим продажам». В каждом деле нужно устанавливать, действительно ли продавец находился в состоянии заблуждения и мог ли покупатель это распознать. В этом случае квартиру купил профессиональный участник рынка, и ВС решил, что тот не мог не заподозрить неладное: зачем бабушке 73 лет продавать свою единственную квартиру по низкой стоимости в короткие сроки? Остается надеяться, что эта позиция не коснется простых покупателей, которые действительно не могли распознать, что продажа осуществляется под влиянием мошенников.

Ведущий юрист Land Law Firm Софья Бабушкина указывает, что суды прежде подходили к разрешению таких споров слишком формально: если поведение продавца внешне было логичным и последовательным, а недобросовестность покупателя не доказали, то оспорить сделку по мотивам заблуждения (ст. 178 ГК) или обмана (ст. 179 ГК) не получалось. Суды чаще вставали на сторону покупателя, который не знал и не мог знать о влиянии на продавца третьих лиц. При этом для оценки его поведения применяли стандартные критерии разумности и осмотрительности.

В этом споре суды возложили на ответчика обязанность проявить повышенную степень осмотрительности и тем самым дифференцировали стандарт добросовестности в зависимости от профессионального статуса покупателя, считает Бабушкина. По ее мнению, такой подход ориентирован на защиту потерпевшей стороны и переоценку критериев добросовестности участников гражданского оборота. Он смещает акцент с формальной оценки сделки на анализ реального волеизъявления сторон и обстоятельств его формирования.

По словам адвоката Delcredere Егора Ковалева, новое решение Верховного суда в целом согласуется с устоявшейся практикой и наивно было ожидать ее разворота после «дела Долиной». Он отмечает, что судьи тогда не раз оговаривались: такое распределение ответственности между продавцом и покупателем (когда квартиру оставляют за последним) справедливо только в этой конкретной ситуации и для этих конкретных участников. По мнению Ковалева, ВС учит соотносить заблуждение продавца с осмотрительностью покупателя и разрешать спор в пользу более слабой стороны. Адвокат не исключает, что коллегия решила разобрать дело Смуровой намеренно, чтобы не допустить перекоса в пользу покупателей.

Жертвами мошенников чаще становятся представители менее защищенных слоев. ВС исходит из принципа наименьшего вреда. Так, в споре между Долиной и Лурье наименьшее из зол — отдать квартиру покупателю, потому что обманутый мошенниками продавец богаче и статуснее. В деле Смуровой наименьший вред — вернуть единственную квартиру одинокой пожилой женщине. И, признаться, в обоих случаях нет ощущения, что решения несправедливы.

* Имя и фамилия изменены редакцией.