Водоем на участке: частная собственность или охраняемый объект

Индивидуальный предприниматель Дмитрий Филиев купил земельный участок в Дмитровском районе Московской области, на котором располагался изолированный пруд. После оформления права собственности новый владелец засыпал пруд землей. Региональному регулятору, однако, эти действия не понравились, и он решил добиваться восстановления водоема. Московско-Окское бассейновое водное управление подало иск к Филиеву в АС Московской области, потребовало признать действия предпринимателя незаконными и изъять участок (дело № А41-14292/2024). Также истец хотел исключить сведения о его границах из ЕГРН и обязать ответчика восстановить безымянный пруд.

Первая инстанция и апелляция отказали в удовлетворении требований. Суды установили, что водоем площадью 0,003 кв. метра создали искусственно и он не связан гидравлически с другими водными объектами. Закон не запрещает иметь обособленные искусственные пруды и распоряжаться ими по собственному усмотрению.

Кассация не согласилась с таким подходом. Инстанция сделала акцент не на характеристиках объекта, а на его истории. Суд округа указал: пруд выкопали в советский период (1966–1979), а тогда действовал абсолютный запрет на частное владение водными объектами. Он автоматически стал частью государственного водного фонда и сохраняет статус федеральной собственности, который не мог быть изменен при последующей приватизации земли. Таким образом, решение первой инстанции и апелляции отменили, а дело направили на новое рассмотрение. После чего оно еще раз прошло все инстанции.

Точку в споре поставил Верховный суд. Экономколлегия установила, что суд округа не имел оснований для отмены первого решения, а суды нижестоящих инстанций корректно применили нормы водного и земельного законодательства.

Ситуация, с которой столкнулся предприниматель в этом деле, особенно характерна для споров вокруг земель с водоемами в Московской области, в южных регионах и на территориях с активной коттеджной застройкой, отмечает Елена Тимошенко, руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики «Бюро адвокатов «Де-юре» Многие такие объекты сформировались в советский период как противопожарные пруды, элементы мелиорации, рыбхозы или технические водоемы. При этом у них нет четкого разграничения водного и земельного режима, поясняет юрист.

После приватизации в 1990-х годах часть собственников воспринимала пруды как часть своей территории, но в последние годы госорганы и прокуратура чаще обращают внимание на правовой статус подобных объектов. Управляющий партнер московского офиса «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова подтверждает, что недавняя практика показывает тренд на массовый пересмотр сделок, которые заключили много лет назад. В качестве аргументации используют различные данные: это и неправомерная смена вида разрешенного использования земельного участка, и вспомогательный характер таких объектов, и размещение участка у береговой полосы.

Советское происхождение водного объекта само по себе редко становится основанием для отнесения его к федеральной собственности, сходятся во мнении юристы. Если водоем искусственный, обособленный и не связан с природной водной системой, споры обычно разрешаются в пользу частной собственности, указывает Тимошенко. Если же пруд имеет природное происхождение и входит в единую водную сеть, суды чаще защищают публичный режим.

Чтобы понять, искусственный водоем или природный, суды назначают гидрологическую экспертизу, поясняет юрист АЛЬТХАУС Анастасия Коковина. Эксперт проводит комплексный анализ и изучает исторические карты или иные архивные материалы, оценивает морфологию объекта и особенности рельефа, выясняет характер питания пруда и фиксирует, есть ли там гидротехнические сооружения. Еще исследуют кадастровые архивные документы и спутниковые снимки.

При этом, поясняет Дмитрий Богданов, советник практики недвижимости и строительства SL LEGAL, ни Водный, ни Земельный кодекс не связывают статус водоема с его происхождением. Ключевое значение для суда имеет отсутствие гидравлической связи с другими водными объектами, и прежде всего они оценивают именно изолированность и обособленность пруда. Как отмечает Михаил Гусев, адвокат, руководитель практики разрешения споров ИНФРАЛЕКС, этот критерий закреплен в п. 23 обзора судебной практики Верховного суда № 2 (2019).

Тем не менее, добавляет юрист, в судебной практике все же встречаются случаи, когда даже изолированность объекта не спасает от передачи в федеральную собственность. Оценка статуса в таких делах нередко зависит от совокупности доказательств, которые суд соотносит с данными экспертиз, архивных материалов и с информацией об использовании территории.

Чтобы минимизировать риски, юристы рекомендуют перед сделкой проверить:

выписку из ЕГРН в части категории земель, вида разрешенного использования, границ участка, ограничений, сервитутов и водоохранных зон;

правоустанавливающие документы;

градостроительный план земельного участка;

документы об образовании участка и межевании.

Перед покупкой важно убедиться, что водный объект не отражен в государственном водном реестре, подчеркивает Жолобова. Отдельно эксперт рекомендует запросить справку уполномоченного органа гидрометеорологии и мониторинга по результатам натурного обследования территории. Это позволит подтвердить, что пруд не связан гидравлически с иными водными объектами. Дополнительно Коковина советует привлечь специалиста-гидролога, если на участке есть втекающие и вытекающие ручьи и канавы. Они могут быть в одной системе с другими водоемами или реками, поэтому экспертиза поможет точно определить, есть ли гидравлическая связь.

Также можно запросить документы на водопользование (договоры и решения) и акты проверок надзорных органов, рекомендует Богданов. Юрист советует получить как можно больше сведений о соседних участках и водных объектах, чтобы избежать споров об уточнении границ. А чтобы определить, искусственный объект или природный, можно использовать старые топографические планы, уточняет Тимошенко.