Публичные интересы выше стабильности оборота: ВС отменил решение по самострою спустя 17 лет

В 1995 году индивидуальный предприниматель Татьяна Иващенко купила у частной компании незавершенное здание во Владивостоке, достроила его и открыла в нем кафе. Через несколько лет она обратилась в АС Приморского края и добилась признания права собственности на объект (дело № А51-12610/2007). Спустя 17 лет администрация города оспорила решение суда. Заявитель указал, что только в 2024 году получил сведения о регистрации права собственности на спорное здание из управления Росреестра. Администрация проверила архивные документы и выяснила, что власти города не давали разрешения на строительство объекта на земле, которая принадлежит городу.

5-й ААС восстановил администрации срок на обжалование, отменил решение от 2007 года и прекратил производство, поскольку ответчика по иску (продавца здания) ликвидировали еще до рассмотрения спора. Но АС Дальневосточного округа отказал заявителю в праве на жалобу. Кассация указала, что сама по себе заинтересованность муниципалитета в судьбе объекта не означает, что его права нарушили.

Верховный суд с этим не согласился. Экономколлегия обратила внимание, что спор о легализации самовольной постройки изначально рассмотрели без уполномоченного органа. ВС указал, что право собственности на такой объект нельзя признавать без учета воли собственника земли. Иначе лица, которые используют участок без оформления прав и не по целевому назначению, смогут легализовать самострой, а затем претендовать на землю под ним. По этой причине экономколлегия оставила в силе решение апелляции.

По мнению юристов, таким образом Верховный суд продолжает борьбу с известными способами легализации самовольных построек. Это схемы, при которых застройщик инициирует искусственный спор с «удобным» ответчиком (например, прежним номинальным владельцем), тот признает иск, а суд регистрирует право собственности на самострой, объясняет партнер AKS Legal Александр Свинцов. Экономколлегия подчеркнула: если ответчик признал иск, это не освобождает суд от обязанности проверить разрешительную документацию и права на землю. 

Помимо этого, важен вывод о неразрывной связи права на землю и права на постройку, говорит ведущий юрист Land Law Firm Софья Бабушкина. Если публичный собственник участка несогласен на строительство, это исключает саму возможность возникновения права частной собственности на возведенный объект. Коллегия прямо назвала стороны, которые инициируют подобные иски, недобросовестными, продолжает юрист. Так, ВС пресек попытку использовать судебные механизмы с целью искусственно придать незаконному объекту правомерный вид.

Верховный суд и нижестоящие инстанции последовательно исходят из того, что добиваться признания права собственности через судебные механизмы нельзя. Они не подменяют собой административный порядок получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Особенно если затронута публичная земля.

Прежде арбитражные суды ставили во главу угла принцип стабильности вступившего в силу судебного акта. Долгое время считалось, что «ломать» решения 15-летней давности опасно для экономики, говорит Свинцов. Но ВС решил, если публичного собственника земли не привлекли к участию в деле, то срок для обжалования для него начинает течь только с момента, когда тот юридически достоверно узнал о нарушении. «Теперь коллегия, похоже, дает судам новый сигнал: защита публичных интересов, касающихся, например, безопасность застройки или целевого использования земли, весомее стабильности гражданского оборота. Это значит, что недобросовестная легализация самостроя не может быть защищена давностью лет», — предполагает Свинцов.

Это дает прокурорам и другим органам власти универсальный ключ для оспаривания тысяч старых судебных актов. С высокой долей вероятности позиция судов будет следующей: если человек обошел установленный законом порядок легализации, то судебный акт не делает постройку законной. Таким образом, ВС санкционировал масштабную «расчистку» реестра недвижимости и снял главный барьер для чиновников в виде пропуска процессуальных сроков.

При этом, по словам юристов, ВС не задает новый тренд, а только закрепляет и масштабирует подход, который уже обозначил в обзоре судебной практики по делам о самовольных постройках (2022) и в Постановлении Пленума ВС от 12.12.2023 № 44.

Адвокат, руководитель практики разрешения споров «Инфралекс»Михаил Гусев считает такой подход ВС спорным. С одной стороны, коллегия сделала логичные выводы. Именно собственник земли должен санкционировать строительство там объектов. Без его согласия и других разрешительных документов есть основания признать постройку самовольной и ограничить право распоряжаться таким объектом в силу ст. 222 ГК. С другой стороны, адвокату кажется спорным вывод о том, что администрация не имела возможности узнать о регистрации права на кафе целых 17 лет. «Действуя разумно и осмотрительно, любой собственник обязан следить за тем, какие объекты возводят на его участке. Публичный собственник не исключение», — говорит Гусев.

То, что администрация «случайно» узнала о судебном решении спустя 17 лет, не позволяет восстановить срок по уважительной причине. Иначе суды по любым жалобам публично-правовых образований начнут восстанавливать пропущенные сроки. Это будет дополнительно подрывать стабильность гражданского оборота и создавать существенные риски при покупке любых объектов недвижимости, если они расположены на публичных землях либо ранее принадлежали публичным собственникам.

Бабушкина считает, что риски существенно возрастают для объектов, чей правовой статус основан на старых судебных решениях начала 2000-х. Если объект изначально построили или ввели в оборот с нарушениями, то сам по себе многолетний стаж записи в ЕГРН больше не может служить гарантией стабильности права, отмечает юрист.