Топ-5 споров о недвижимости с начала 2026 года

Государственная компания «Автодор» требовала в судебном порядке изъять участок у предпринимателя для строительства скоростной трассы. Возмещение компания оценила в 899 550 руб. Собственник с суммой не согласился.

Первая инстанция сначала отказала истцу в выделении требования о размере возмещения в отдельное производство, сославшись на п. 4 ст. 281 ГК: изъятие до разрешения вопроса о компенсации невозможно. Но после назначения оценочной экспертизы суд удовлетворил повторное ходатайство, чтобы избежать затягивания процесса. Суд первой инстанции изъял участок в 2024 году и обратил решение к немедленному исполнению. Апелляция и кассация поддержали данный акт. При этом суд определил окончательный размер возмещения (1,9 млн руб.) лишь в 2025 году.

КС признал п. 6 ст. 279 и п. 4 ст. 281 ГК, п. 2 ст. 56.11 ЗК не противоречащими Конституции, но обозначил конкретные условия их применения. Разделить требования об изъятии участка и определении размера возмещения можно в двух случаях. Если сама по себе обоснованность требования об изъятии не вызывает сомнения, а промедление грозит существенными последствиями для здоровья, прав и интересов других лиц либо для обороны и безопасности. Второй вариант: участок с согласия правообладателя уже используется для тех целей, ради которых его изымают.

При этом КС заключил, что решение об изъятии должно предусматривать предварительную выплату или внесение на депозит нотариуса суммы возмещения. Бывший собственник вправе получить разницу между полученным авансом и суммой возмещения, которую определил суд. Кроме того, он вправе взыскать убытки, на сумму можно начислить проценты, а производство по выделенному делу нельзя прекратить из-за отказа истца от иска.

Алена Дурнева, советник Land Law Firm, поясняет, что КС, по сути, признал порядок разделения требований исключением. Теперь недостаточно сослаться на необходимость ускоренной реализации государственного проекта — суд должен отдельно установить обстоятельства, которые объясняют изъятие до завершения спора о компенсации, и обеспечить предварительное возмещение. Практика позицию уже поддержала, например в деле № А43-21242/2024, указывает эксперт.

Постановление КС от 09.04.2026 № 22

Два налогоплательщика получили налоговые уведомления на имущество за прошлые периоды, где суммы налогов рассчитывались из кадастровой стоимости, превышавшей реальную рыночную в десятки раз. После обнаружения этого они обратились в региональные бюджетные учреждения с заявлениями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Однако им отказали в принятии, поскольку по ч. 7 ст. 22.1 закона «О государственной кадастровой оценке» заявления разрешено подавать лишь в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка. Суды также отказывали в принятии административных исков.

КС признал ст. 22.1 закона неконституционной. Он отметил, что шестимесячный срок не может быть признан разумным в контексте определения размера налоговой обязанности, ведь налогоплательщик не обязан контролировать результаты кадастровой оценки, а первое уведомление о налоговых последствиях может прийти к нему позже чем через год после утверждения результатов. В итоге действующий добросовестно налогоплательщик не имеет возможности оспорить архивную кадастровую стоимость, которую налоговые органы продолжают применять при расчете базы.

КС установил, что архивную стоимость можно оспорить в течение года со дня, когда гражданину стало или должно было стать известно о налогово-правовых последствиях установления кадастровой стоимости. Возможность пересмотра составляет три года, предшествующих году подачи заявления.

Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям Качкин и Партнеры, отмечает, что постановление уже повлияло на формирование нормативной базы, поскольку оно легло в основу законопроекта Росреестра о поправках к закону «О государственной кадастровой оценке».

Постановление КС от 14.07.2026 № 48

В 2007 году предприниматель потребовал признать за ним право собственности на здание кафе. Ответчиком выступала компания, которую ликвидировали еще до вынесения решения. Суд удовлетворил иск. К 2024 году на месте кафе уже находился комплекс, принадлежавший третьему по счету владельцу. В том же году администрация города получила от Росреестра сведения о первоначальной записи о праве собственности на спорный объект. При этом разрешение на строительство в городском архиве отсутствовало. Администрация обратилась в суд.

Апелляция восстановила срок обжалования, привлекла администрацию и всех собственников в цепочке и отменила решение 2007 года. Производство прекратили, поскольку ответчик был ликвидирован еще до начала того спора. Окружной суд отменил постановление апелляции: по его мнению, доводы администрации подтверждали лишь ее заинтересованность в исходе дела, но не свидетельствовали, что решение принято о ее правах и обязанностях.

ВС поддержал апелляцию. Суд указал, что администрация распоряжается землей и выдает разрешения, поэтому вправе обжаловать судебный акт в публичных интересах. Кроме того, решение 2007 года позволило легализовать самовольную постройку в обход специального разрешительного порядка.

Дурнева отмечает, что в этой позиции ВС обозначил пределы действия принципа стабильности судебных актов применительно к недвижимости. Регистрация права и длительность существования объекта не всегда устраняют порок первоначального титула, объясняет эксперт. 

Вывод для сделок с недвижимостью состоит в расширении предмета due diligence. Если первоначальное право возникло на основании судебного решения, имеет смысл анализировать не только ЕГРН и последующую цепочку сделок, но и само дело: основания признания права, правовой режим земли, участие собственника участка, наличие разрешительной документации и обстоятельства создания объекта.

Алексеев подчеркивает, что отмена первоначального судебного акта еще не означает автоматического прекращения права каждого последующего приобретателя — такие вопросы требуют самостоятельного разрешения.

Дело № А51-12610/2007

Садовое товарищество «Крокус» обратилось в департамент архитектуры Сочи за согласованием предоставления участка для садоводства. Департамент отказал: по генплану 2009 года участок находился в зоне зеленых насаждений общего пользования, где садоводство не предусмотрено. Кроме того, его границы попадали в охранную зону автодорог, а землю планировали использовать для ремонта дороги. Товарищество оспорило отказ.

Апелляция рассмотрела дело по правилам первой инстанции, признала отказ незаконным и обязала департамент согласовать предоставление участка. Суд исходил из сведений, фигурирующих в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Сочи за 2020 год и генплана 2009 года. Согласно им участок относился к территориальной зоне, где садоводство было одним из основных видов разрешенного использования. Кассация согласилась с этими выводами.

ВС отменил акты нижестоящих судов. К 2023 году власти утвердили новый генплан, по которому участок оказался в зоне озелененных территорий общего пользования и уже не предназначался для садоводства. Экономколлегия указала, что при разрешении таких споров нужно учитывать обстоятельства как на момент обращения за участком, так и на момент рассмотрения дела. Решение суда должно соответствовать действующему законодательству и оставаться исполнимым на дату его принятия. По правилам землепользования и застройки участок по-прежнему соответствовал заявленной цели. ВС подчеркнул, что эти правила устанавливают с учетом функциональных зон и параметров их развития, закрепленных в генплане. Если планы застройки ему не соответствуют, это основание согласовать их между собой. Дело направили на новое рассмотрение.

Виктория Галицкая, юрист «Регионсервис», указывает, что такой подход нельзя считать традиционным для ВС. Обычно суды разрешают споры исходя из актов, действовавших на дату принятия оспариваемого решения. По словам эксперта, экономколлегия подчеркнула приоритет генплана над правилами землепользования и застройки. Аналогичный подход ВС применил в недавно рассмотренном деле № А74-10057/2024.

Дело № А32-23519/2022

Истец арендовал муниципальное помещение, а затем заявил о преимущественном праве на его выкуп. Стороны не смогли договориться о цене, и арендатор обратился в суд. После определения стоимости объекта он потребовал вернуть арендную плату, внесенную за весь период спора. Три инстанции удовлетворили иск. Суды посчитали, что департамент незаконно затягивал заключение договора купли-продажи: направил проект с существенно завышенной ценой объекта и тем самым продлил арендные отношения.

ВС отменил судебные акты и отказал в иске. Экономколлегия установила, что департамент соблюдал сроки: заказал оценку, принял решение о приватизации и направил проект договора. При этом он исходил из рыночной стоимости, которую определил независимый оценщик. Само расхождение оценок сторон не свидетельствует о неправомерных действиях департамента, поскольку рыночная стоимость носит вероятностный характер. Суд также отметил, что арендатор обратился в суд не по вине ответчика.

Алексеев поясняет: пока действует договор аренды и арендатор продолжает пользоваться помещением, он платит за полученное в действительности встречное предоставление.

Ключевой вопрос для взыскания убытков состоит в том, был бы договор купли-продажи заключен раньше при надлежащем поведении органа. Если да, то арендные платежи за период незаконной задержки могут быть компенсированы. Если же аренда продолжалась вследствие обычного преддоговорного спора, платежи остаются законной платой за пользование имуществом.

Дело № А40-46058/2025