Снос как крайняя мера: когда достаточно демонтировать часть постройки

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не означает, что здание нужно снести. Президиум ВС закрепил снос как исключительную меру в обзоре судебной практики от 16 ноября 2022 года (п. 7). Позже Пленум ВС в Постановлении от 12.12.2023 № 44 подтвердил, что суд должен учитывать характер нарушения, возможность его устранить и баланс публичных и частных интересов.

Недавно Верховный суд применил эти принципы в споре о гараже, частично расположенном на муниципальной земле (определение № 69-КГ26-9-К7). Администрация Сургута потребовала от собственницы освободить самовольно занятый участок и снести постройку. Первая инстанция обязала освободить участок, но апелляция назначила экспертизу и установила, что ответчица заняла 33 кв. метра муниципальной земли, из которых сам гараж занимал только 13 «квадратов». Эксперт подтвердил, что для устранения нарушения достаточно демонтировать выступающую за границы участка часть строения. ВС поддержал апелляцию. Он указал, что частичный демонтаж позволит освободить чужую землю и восстановить права муниципалитета без несоразмерного ущерба для собственницы гаража.

Рашид Гитинов, руководитель практики разрешения споров с государственными органами, споров в области интеллектуальной собственности и корпоративных прав Бюро адвокатов Де-юре, считает, что определение продолжает намеченную линию на обязательный учет баланса частных и публичных интересов. Он приводит в пример ранее рассмотренное ВС дело, в котором гараж занимал публичную землю лишь на 5% своей площади (определение № 14-КГ26-2-К1). Суд отказал в полном сносе, поскольку из-за общих стен и фундамента демонтаж мог причинить несоразмерный ущерб соседним гаражам.

Частичный демонтаж возможен, если незаконную часть здания можно отделить без ущерба для остальной конструкции. Как поясняет Артем Синев, старший консультант M&A и корпоративной практики O2-Stream, суды могут обязать собственника снести пристройку, надстройку или выступающую часть крыши, сохранив основное здание. Если же постройка нарушает вид разрешенного использования участка или ограничения охранной зоны, суд должен проверить, можно ли привести ее в соответствие требованиям. В некоторых случаях частичного демонтажа для этого недостаточно.

В деле № А47-5857/2024 «Газпром трансгаз Екатеринбург» требовал демонтировать часть парниково-тепличного комплекса предпринимателя, расположенного слишком близко к газораспределительной станции. Экспертиза установила, что из 10 000 кв. метров комплекса в зону минимальных расстояний попадают около 3600. Суд признал частичный демонтаж технически возможным — после него комплекс сохранит признаки недвижимости — и удовлетворил иск.

Суды также могут ограничиться сносом отдельных этажей и пристроек, если нарушения касаются только этих частей здания, отмечает руководитель практики недвижимости и строительства, управляющий партнер московского офиса Регионсервис Анна Жолобова. В деле № А40-77273/2023 ответчик пытался сохранить самовольно надстроенный 10-й этаж, ссылаясь на давно зарегистрированное право собственности на помещения. Суд отклонил этот довод и обязал демонтировать этаж, поскольку собственник провел реконструкцию без разрешения, а экспертиза выявила нарушения пожарной безопасности.

Иногда демонтаж незаконных конструкций может повредить самому зданию. В споре, приведенном в п. 13 тематического обзора ВС от 1 июля 2026 года, собственник объединил комнаты, обустроил антресоль и возвел стену в холле. Владелец помещений в другой части здания потребовал снести самовольные конструкции и вернуть помещения в первоначальное состояние. Суд обязал ответчика демонтировать стену и крышу над входной группой, но разрешил сохранить изменения внутри помещений. Экспертиза установила, что они безопасны, а обратная реконструкция может нарушить целостность здания, поскольку выполненные работы укрепили несущие конструкции.

Даже если частичный демонтаж невозможен, это не означает по умолчанию необходимости снести здание полностью. Суды могут обратиться к альтернативным способам устранения нарушений, сохранив постройку. Например, в деле из п. 28 тематического обзора ВС собственник построил деревянный жилой дом с нарушением норм о противопожарных расстояниях до соседнего участка. Первая инстанция и апелляция отказали в сносе, поскольку сочли нарушения устранимыми, а требование истца — несоразмерным. Кассация не согласилась: суды установили нарушение прав соседа, но не определили, как их восстановить. При этом экспертиза предложила возвести противопожарную стену, чтобы устранить угрозу жизни и здоровью. Кассация указала, что нижестоящим судам следовало рассмотреть этот способ защиты наряду с вариантами сноса или частичного демонтажа.

В другом споре ВС потребовал проверить, можно ли восстановить права собственника соседнего участка без сноса трехэтажного дома (определение № 18-КГ25-395-К4). Фундамент здания заходил на чужую землю всего на 0,38 кв. метра. Нижестоящие суды удовлетворили иск о сносе, не рассмотрев другие варианты решения проблемы. ВС указал на необходимость проверить существование реестровой ошибки, возможность изменения границ участков или выплаты компенсации.

Снос объекта применяется в качестве исключительной меры только тогда, когда нарушение невозможно устранить иным способом. Например, когда невозможно найти баланс между защитой прав собственника и соблюдением градостроительных, противопожарных и иных норм и правил. Поэтому незначительное незаконное занятие объектом чужой земли (не только публичной) не считается безусловным основанием для удовлетворения требования о его сносе.

Кроме того, Гитинов советует рассматривать альтернативы сносу, в том числе выкуп или аренду спорной части участка, если закон позволяет оформить такие права. Это может помочь устранить нарушение и сохранить вложения в строительство.

Синев обращает внимание, что если частичный демонтаж технически невозможен, а полный снос причинит несоразмерный ущерб, ответчику стоит попытаться устранить само основание для сноса. Например, если здание частично заходит на публичную землю, эксперт советует подать заявление о перераспределении участков (ст. 39.28 ЗК) или оформить права на землю по специальным правилам, когда такая возможность предусмотрена законом. Если суд установит, что ответчик может законно оформить права на участок, это будет основанием для отказа в иске о сносе (п. 17 постановления Пленума № 44). На время административных процедур или спора с госорганами ответчик может попросить суд отложить заседание, а если есть предусмотренные законом основания — приостановить производство по делу (статьи 169 и 215 ГПК).

Суд может отказать в сносе, если к объекту неприменимы правила о самовольных постройках или если нарушение можно устранить без его уничтожения.

Статья 222 ГК о самовольных постройках распространяется только на недвижимость. В деле № А40-238481/2023 правительство Москвы и департамент городского имущества потребовали признать помещение самовольной постройкой, снести его и признать отсутствующим зарегистрированное право собственности. Суд удовлетворил иск частично: признал отсутствующим право собственности, но отказал в сносе. Кассация поддержала этот подход, поскольку помещение оказалось некапитальным объектом, который можно переместить без несоразмерного ущерба. Следовательно, суд не мог применить к нему положения ст. 222 ГК.

Кроме того, объект сохранят, если нарушения формальные. В деле № А40-174007/24 правительство Москвы и департамент городского имущества требовали снести надстройку площадью 454 кв. метра, которую компания «Камелот» возвела без разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию. Экспертиза установила, что работы затронули несущие конструкции, но не изменили общую конструктивную схему здания. Надстройка соответствовала строительным и противопожарным нормам и не создавала угрозы жизни и здоровью людей. Суд счел полный снос несоразмерным нарушению и сохранил ее.

Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдать условия п. 3 ст. 222 ГК, напоминает Жолобова. Застройщик обязан иметь право на участок, допускающее строительство соответствующего объекта. Сама постройка должна отвечать требованиям законодательства, а ее сохранение не может создавать угрозу жизни и здоровью граждан или нарушать права третьих лиц. Кроме того, суд оценивает добросовестность застройщика, в частности принимал ли он необходимые меры для получения разрешения на строительство (постановление Пленума № 44).

В спорах о сносе строительно-техническая экспертиза помогает установить, какие нарушения допустил застройщик, насколько они опасны и можно ли их устранить без полного демонтажа. Гитинов отмечает, что, даже когда есть разрешительная документация, суду может потребоваться экспертиза для проверки соответствия постройки градостроительным, пожарным и другим обязательным требованиям.

Перед экспертом важно поставить конкретные вопросы: какие требования нарушены, создают ли нарушения угрозу жизни и здоровью, можно ли устранить их без полного сноса и какие части конструкции потребуется изменить или демонтировать. Гитинов советует после устранения недостатков ходатайствовать о дополнительной экспертизе, чтобы подтвердить безопасность сохраненной постройки. Жолобова добавляет, что экспертиза может помочь определить, как изменить конструкцию здания и сохранить его хотя бы частично.

Суд обязан рассмотреть возможность устранения нарушений независимо от того, требует истец только сноса или допускает приведение постройки в соответствие установленным требованиям (п. 3.1 ст. 222 ГК, пункты 30 и 31 постановления Пленума № 44). Если суд установит, что нарушения можно исправить, он должен предусмотреть в решении два способа исполнения: снос или приведение постройки в соответствие требованиям. Выбор способа исполнения остается за должником.

Готовиться к таким делам следует сильно заранее, так как спор о сносе выигрывают или проигрывают в первой инстанции и апелляции. Кассация работает с установленными фактами, поэтому экспертизу, расчеты и документы о попытках легализации нужно собрать до вынесения решения по правилам первой инстанции.

Что делать, если ограничения на участке обнаружились уже после строительства и теперь под угрозой сноса весь объект? 22 октября на конференции Право.ru «Территория роста: правовые решения для недвижимости и строительства» обсудят правовой режим зон с особыми условиями использования территорий и защиту готовой недвижимости. Еще эксперты разберут, какие риски стоит предусмотреть заранее и как действовать, если спор уже возник.