Суд решил снести курортный поселок через 20 лет после приватизации: какие проблемы видят юристы

В 1991 году власти Туапсинского района в Краснодарском крае передали земли промышленного назначения площадью 0,5 га в бессрочное пользование «Сургутспецжилстрою». Фирма получила от инспекции государственного архитектурно-строительного надзора разрешение и начала строительство гаражей. Позднее единый массив поделили на несколько участков, которые сформировались под недостроенными зданиями. В 2006 году местные жители зарегистрировали дачный потребительский кооператив «Буревестник» и стали выкупать земли у администрации района. Впоследствии недостроенные гаражи реконструировали в коттеджи.

В 2024 году межрайонный прокурор потребовал признать коттеджи самовольной постройкой и снести их (дело № 2-18/2025). Истец заявил, что земли со статусом курорта краевого значения приватизировали незаконно, поскольку местные органы власти не могли распоряжаться федеральной и краевой собственностью. Кроме того, объекты возвели с нарушением градостроительных норм.

Сами ответчики настаивали, что не знали об особом статусе земель, а региональные власти были осведомлены о сделках. Это подтверждается тем, что как минимум в семи случаях покупатели переводили деньги за участки на счет Департамента имущественных отношений Краснодарского края. При этом следственные органы не нашли в действиях должностных лиц, которые выдавали разрешение на приватизацию, нарушений, и признали, что глава района действовал в рамках законодательства того времени. Собственники также обращали внимание, что после вступления в силу федерального закона № 469-ФЗ курорты, которые были созданы до его принятия, утратили статус особо охраняемых территорий.

Суды с этим не согласились и решили, что органы власти неправомерно изменили вид разрешенного использования земли, позволив строительство коттеджей для отдыха. Более того, спорные участки не могли перейти в частную собственность ввиду прямого законодательного запрета на приватизацию участков из состава особо охраняемых земель (п. 2 ст. 27 Земельного кодекса). При этом, по мнению судов, ответчики не могли об этом не знать и изначально не намеревались использовать земли по назначению, поэтому их нельзя признать добросовестными приобретателями. Дополнительно суды отметили, что ФЗ № 469 не содержит каких-либо положений о том, что поправки распространяются на отношения, возникшие до его вступления в силу, поэтому к нему применяется общие положения ст. 4 ГК. Помимо прочего, инстанции отклонили доводы собственников о пропуске срока давности, отсчитав его с момента проведения прокурорской проверки.

Ответчиками по делу выступают 57 лиц, среди них Ольга и Кирилл Хахалевы — мать и сын Елены Хахалевой, экс-судьи Краснодарского краевого суда. У нее ранее конфисковали имущество по антикоррупционному иску.

Интересы 12 ответчиков представляет руководитель Центра конституционного правосудия Иван Брикульский. По его мнению, суды не только безосновательно не применили срок давности и отказались оценивать добросовестность покупателей по отдельности, но допустили и другие нарушения. Он отмечает, что прокурор предъявил иск в защиту «сразу всех»: Российской Федерации, Краснодарского края, неопределенного круга лиц и Департамента имущественных отношений Краснодарского края, что противоречит существу ст. 45 ГПК. Суды также удовлетворили требование об изъятие земель, не указав в чью пользу должно быть присуждение. Это делает решения противоречивыми и не позволяет их законно исполнить, полагает Брикульский. По его словам, ущерб от сноса поселка ответчики оценивают в порядка 700 млн руб.

В январе 2025 года Конституционный суд уже давал разъяснения по похожему спору (постановление № 3-П). Тогда в госсобственность по требованию прокурора изъяли земли Сочинского национального парка, которые еще в советское время передали садоводческим товариществам, а позднее их приватизировали частные лица. КС объяснил: истребовать такие земли можно, но с выплатой справедливой компенсации и с учетом добросовестности собственников и сроков исковой давности.

По словам Брикульского, суды по делу «Буревестника» не применили эти разъяснения, поскольку критерии оценки добросовестности КС сформулировал недостаточно четко. Правоустанавливающие документы отошли на второй план, а суды сконцентрировались лишь на том, знал ли покупатель или должен был знать, что участок в принципе не мог находиться в частной собственности, добавляет он.

Советник Land Law Firm Алена Дурнева тоже считает вывод о недобросовестности всех приобретателей спорным. Многие курортные зоны были установлены в советский период, когда привычных публичных реестров не существовало, поэтому сведения об их границах долгое время оставались недоступны для граждан. В результате земли с особым статусом по ошибке переходили в частную собственность. В рассматриваемом деле суды решили, что границы особой зоны установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 27 сентября 1988 года № 406, а отсутствие о них сведений в ЕГРН не имеет правового значения. При этом документ не содержит картографического материала и каталога координат характерных точек границ округа санитарной охраны курортов, отмечает руководитель проектов Versus.legal Алексей Калинкин. Это стало причиной отдельного иска о признании постановления недействительным (дело № АКПИ23-544). По мнению Дурневой, в таких ситуациях возлагать всю ответственность на собственников не справедливо, а суды должны были устанавливать добросовестность каждого приобретателя индивидуально с учетом истории покупки, доступности сведений об ограничениях и конкретных обстоятельств строительства.

Ее поддерживает партнер Резник, Гагарин и Партнеры Андрей Жуков. Он отмечает, что в ситуации, когда органы власти непосредственно участвовали в отчуждении участков, согласовывали документацию и меняли вид разрешенного использования земель, а также на протяжении многих лет регистрировали в ЕГРН права собственности, граждане могли и должны были полагаться на законность совершаемых ими действий. 

Конституционный суд также подчеркивал, что доказать умышленное противоправное поведение покупателя обязан истец, а все сомнения толкуются в пользу гражданина. Но в деле «Буревестника» бремя доказывания фактически возложили на собственников, отмечает адвокат и руководитель Zharov Group Евгений Жаров. 

Решение по «Буревестнику» демонстрирует тревожную тенденцию: суды формально сослались на особый статус земель, отказались исследовать реальную добросовестность каждого приобретателя, проигнорировали активную роль государства в создании спорной ситуации и не применили компенсаторный механизм. Это не только противоречит позициям КС, но и подрывает доверие граждан к публичной регистрации прав и действиям органов власти.

Кроме этого, в кассационной жалобе жители Туапсе указывали, что суды необоснованно изъяли имущество без какого-либо возмещения. Тем не менее, по словам Калинкина, применительно к компенсации суды в своей логике были правы. КС по жалобе сочинских садоводов указывал, что выплата полагается либо в случае неистечения срока давности, либо при добросовестности ответчика. Поскольку суд в деле «Буревестника» исходил из того, что и давность не истекла, и ответчики недобросовестны, то оснований обсуждать вопрос о компенсации нет, объясняет юрист. Кроме того, разъяснения КС касались федеральных особо охраняемых природных территорий, которые имеют особую ценность для государства и подлежат изъятию, несмотря на давность и добросовестность. А в новом споре речь шла о региональном курорте, и в этом случае при установлении добросовестности ответчика или факта истечения срока давности суд должен отказать в иске, добавляет эксперт.

В июне в силу вступили поправки, которые ограничили срок исковой давности по делам о деприватизации десятью годами. Их приняли уже после апелляционного определения по делу «Буревестника», поэтому в этом споре они не применимы. Тем не менее, выводы судов расходятся с разъяснениями из постановления Пленума Верховного суда от 29 сентября 2015 года № 43, которые требуют устанавливать не только дату прокурорской проверки, но и осведомленность уполномоченного органа о нарушении, отмечает Жаров. Если краевые власти получали выкупные платежи еще в 2007–2009 годах, они должны были узнать о нарушении права значительно раньше, добавляет адвокат.

Суды в деле «Буревестника» развили идею о том, что на исковую давность не может ссылаться недобросовестное лицо в целях легализации неправомерно полученного имущества, продолжает Калинкин. Но такой подход, по его мнению, скорее, обоснован в делах о коррупции или явных нарушениях закона со стороны собственников.

Сейчас ответчики готовят обращение в Верховный суд, и Дурнева высоко оценивает шансы на пересмотр дела.

Дела садоводов из Сочи и Туапсе, безусловно, различаются и напрямую распространять все выводы КС на новый спор нельзя. Но общий подход к защите добросовестных собственников имеет принципиальное значение, поэтому у ответчиков есть серьезные аргументы для обращения в ВС. Это, прежде всего, доводы о необходимости индивидуальной оценки добросовестности покупателей, правильном определении правового режима земель и применении исковой давности.