Подпадает ли предварительный договор купли-продажи квартиры с учетом оплаты полной ее стоимости под действие закона о долевом строительстве? Суды думали, что нет, и отказали покупателю во взыскании неустойки со строительной компании. Верховный суд решил иначе и объяснил почему.
В 2008 году Сергей Рябкин* заключил со строительной компанией ООО "Л1-1" предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме за 17 млн руб. Сама фирма, в свою очередь, заключила договор о финансировании проектирования и строительства жилого дома с другой компанией – застройщиком.
Деньги Рябкин заплатил "Л1-1" сразу после подписания сделки, а основной договор стороны собирались заключить в течение 90 дней после госрегистрации права собственности продавца на квартиру. При этом изначально закончить строительство планировалось до конца года, но стройка затянулась. А в июле 2009 года истек срок передачи квартиры по предварительному договору. Рябкин потребовал от строительной компании расторгнуть сделку, вернуть ему деньги, а также заплатить проценты в соответствии с Законом "Об участии в долевом строительстве", но ответа так и не получил.
После этого, в 2014 году, Рябкин отправился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга. Там он попросил взыскать со строительной фирмы уже уплаченные 17 млн руб., а также 22,3 млн руб. неустойки, потребительский штраф и судебные издержки (дело № 2-895/2015 ~ М-8/2015). В процессе рассмотрения дела фирма сама вернула покупателю 17 млн руб., а вот добиться неустойки и штрафа Рябкин так и не смог.
Судья Татьяна Матусяк пришла к выводу, что спорные правоотношения не регулируются законом "Об участии в долевом строительстве", так как Рябкин не заключал договор с застройщиком. Кроме того, как указал суд, разрешение на строительство было вообще получено до вступления в силу этого закона, а поэтому его нормы применять нельзя. В результате Матусяк взыскала с ответчика лишь расходы по оплате государственной пошлины.
В апелляции с выводами первой инстанции согласились, дополнительно взыскав с фирмы 200 000 руб. потребительского штрафа (дело № 33-14156/2015). Но Рябкин остался недоволен и таким решением и пошел добиваться неустойки в Верховном суде. Там выяснилось, что нижестоящие инстанции неправильно квалифицировали спорную сделку.
Если предварительный договор устанавливает обязанность покупателя квартиры заплатить полную ее цену или большую часть еще до заключения основного соглашения, то суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, указывается в определении ВС. Соответственно на такие правоотношения распространяются положения закона "Об участии в долевом строительстве". Спорная сделка фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве, указывали судьи ВС, а заключена она была до вступления в силу закона об этом, а значит, логика нижестоящих инстанций неверна.
В итоге "тройка" отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Санкт-Петербургский городской суд. 9 июня 2016 года судья Виктория Цыганкова вынесла новое решение, однако на сайте суда его текст отсутствует.
* – имена и фамилии изменены редакцией
