Разделение предмета залога не влечет его гибели – такую позицию поддержал сегодня Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. Он признал правомерность действий Федеральной регистрационной службы, отказавшейся регистрировать переход права собственности на заложенную недвижимость, проданную владельцем после ее разделения на два объекта.
Конфликт между Сбербанком, Сергеем Мельничуком, ООО "Арус" и Ухтинским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Коми (дело А29-1504/2010) произошел из-за недвижимости, которую Мельничук сначала заложил под кредит, а потом продал. Одним из пунктов его договора с кредитной организацией о залоге было обязательное разрешение Сбербанка на распоряжение заложенной недвижимостью до полного исполнения кредитных обязательств. Заручившись разрешением банка, Мельничук провел разделения заложенного объекта на два, зарегистрировав соответствующие права собственности с отметкой об обременении залогом.
Однако позднее, так и не погасив кредит, он продал свою недвижимость ООО "Арус". Эта организация, в свою очередь, обратилась в подразделение ФРС за перерегистрацией объектов на себя, но ей было отказано. Регистрационный орган сослался на отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение.
На этом этапе начались судебные разбирательства. Арбитражный суд Республики Коми удовлетворил требования "Аруса", который настаивал на том, что отдел УФРС должен провести регистрацию объектов недвижимости, так как Мельничук обязан был согласовывать отчуждение только помещения, оговоренного в договоре залога, а не тех, по поводу которых в регистрационные органы обратился покупатель. Так же рассудили и судьи Федерального Арбитражного Суда Волго-Вятского округа, добавившие, что первоначально заложенное помещение прекратило свое существование как объект гражданских прав, то есть произошла гибель предмета залога. С таким выводом не согласились судьи Второго арбитражного апелляционного суда, которые посчитали, что в результате преобразования первоначального помещения не произошло физической и юридической гибели предмета залога, и, соответственно, залог не прекратился.
Позицию апелляционного суда поддержала коллегия судей ВАС (Александра Медведева, Елена Борисова и Валентина Куликова), передавшая дело на рассмотрение президиума. Они указали, что ч.3 п.1 ст. 352 ГК РФ, по которой залог прекращается в лучае гибели его предмета, была применена судами первой и кассационной инстанций неправомерно. На это указывает и свидетельство регистрации разделенных помещений за Мельничуком, в котором оговаривается обременение их ипотекой – следовательно, они продолжали оставаться в залоге у Сбербанка. Из этого коллегия сделала вывод, что до момента полной выплаты кредита Мельничук не вправе был отчуждать заложенное им имущество.
Несмотря на довод представителя "Аруса" и Мельничука Антона Юркина о том, что первоначальное свидетельство о собственности на объект погашено и получено два самостоятельных свидетельства на более мелкие помещения получены, и, значит, гибель залогового имущества все-таки произошла, Президиум ВАС оставил постановление суда апелляционной инстанции силе и отменил акты суда первой инстанции и кассации.
Мотивировочная часть решения президиума будет опубликована позднее, но специалисты и сейчас видят в решении надзорной инстанции стремление максимально прочно гарантировать права залогодержателя. Юрист юрфирмы "Некторов, Савельев и партнеры" Александр Киселев считает, что ВАС в очередной раз напомнил нижестоящим судам о необходимости защищать интересы залогодержателя. Иное толкование законодательных норм, по его словам, неминуемо подставит под удар надлежащее исполнение кредитных договоров, обеспеченных ипотекой, и негативно отразится на банковском секторе, так как даст недобросовестным должникам беспрепятственно снимать обеспечение и перевести имущество на третьих лиц, что зачастую может означать невозможность возврата кредита.
