Легко ли новому собственнику земли избавиться от обременения в виде договора аренды на 49 лет, если он хочет пользоваться участком сам и не желает видеть на нем посторонних? Дело агрофирмы "Южная" показывает: возможны ситуации, когда обременение прекращается на глазах у арендатора помимо его воли. Или оно сохраняется, как бы ни хотелось обратного новому собственнику? В ситуации разбирался Верховный суд.
В деле А65-21616/2014 суды решали, сохраняется ли право агрофирмы "Южная", если она в 2010 году взяла в аренду землю у долевых собственников (около 3800 га), а спустя пару лет один из них скупил доли нескольких товарищей, выделил свою часть (235 га) и продал третьему лицу, Рамису Гайнуллину. После этого у "Южной" начались проблемы: покупатель перестал пускать арендатора на свой надел. "Когда мы засеяли землю по весне, нам показали бумаги, это не ваш участок, а урожай мы сами соберем", – рассказывал Дмитрий Чернов, представитель "Южной".
Агрофирма решила бороться: сначала подала иск в Нурлатский райсуд к Гайнуллину о нечинении препятствий в пользовании землей, но проиграла (найти его на сайте суда не удалось). Затем арендатор попытался зарегистрировать первоначальный договор на 49 лет в отношении нового надела, но получил отказ. Чиновники объяснили: раз участок выделен с новым кадастровым номером, то и соглашение надо заключать еще раз.
В земельном законодательстве нет нормы, которая сохраняла бы право аренды на выделенный участок с новым кадастровым номером, говорит Артем Кукин, партнер "Инфралекс". "Корень проблемы в том, что земельные доли удостоверяют не вещное право, а набор обязательственных прав, – рассказывает Кукин. – Изначальный участок [вещь] был обременен арендой. Но когда из него выделили другой участок поменьше, то в свидетельстве на него написали, что правом аренды обременены доли (судя по материалам дела)".
Дальше – "матрешка": внутри вещно-правовых отношений [по поводу участка. – "Право.ru"] происходят изменения обязательственных прав – переход долей, который арендатор не может контролировать. Этот фокус (по сути, путаница между вещными и обязательственными отношениями) в итоге приводит к тому, что цепочка обременений разрывается.
Артем Кукин, "Инфралекс"
Чтобы этого избежать, судья Арбитражного суда Татарстана Лилия Адеева в отсутствие прямой нормы применила по аналогии правила об ипотеке земельных участков, а именно ст. 11.8 Земельного кодекса, которую растолковал Пленум ВАС в своем постановлении "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" от 17 февраля 2011 года. Пункт 10 этого документа гласит, что ипотека как обременение сохраняется при любом выделе, разделе, объединении или перераспределении земельных участков. "Если из объекта выделен новый самостоятельный, то право на первоначальный объект трансформируется в право на вновь выделенные, если на этот счет нет распорядительных сделок правообладателя," – рассудила Адеева. Опиралась она и на ст. 617 ГК, которая сохраняет договор аренды в силе при смене собственника. Требования "Южной" судья удовлетворила. Правильность решения подтвердила апелляция, но в кассации оно не устояло.
Арбитражный суд Поволжского округа под председательством Алексея Петрова подошел к вопросу с позитивистской точки зрения. Коллегия заключила, что в ситуации выделения нового участка из старого арендатор не сохраняет право на него: такой нормы в земельном праве нет. Арендатор может лишь понуждать нового собственника подписать договор аренды на тех же условиях. Такое соглашение "Южная" и новый собственник не заключали, значит, у Росреестра не было правовых оснований регистрировать аренду, решил АС ПО.
10 октября Верховный суд рассмотрел жалобу заявителя на постановление кассации. Представитель агрофирмы Чернов поддержал решение первой инстанции. Он в своей аргументации пошел от противного – говорил не о наличии оснований для регистрации, а о том, что законных оснований для прекращения аренды "Южной" нет ни в Гражданском, ни в Земельном кодексах.
Чернов обратил внимание на п. 5 ст. 14 последнего закона. Она дает право долевому собственнику выделить свою землю и распорядиться ею, как он хочет, если такой собственник не согласен с решением своих товарищей сдавать общий участок в аренду. В ситуации с "Южной" такого не было, говорил Чернов, все владельцы были согласны на аренду и регулярно получали за это плату в течение нескольких лет. Сейчас же агрофирма пользуется большей частью участка – выращивает пшеницу и другие культуры – а к наделу строптивого владельца доступа не имеет. "Это какой-то рейдерский захват!" – жаловался Чернов.
Председательствующая Елена Борисова спросила его, каким он видит взаимодействие агрофирмы с Гайнуллиным, если ВС решит в ее пользу. Чернов ответил, что "Южная" хочет дальше пользоваться спорным участком и платить за это. Он не сказал, как агрофирма планирует налаживать отношения с владельцем, который не хочет видеть ее на своей земле. После совещания "тройка" ВС подтвердила правоту заявителя и отменила постановление АС ПО.
С таким решением не согласен Евгений Корчаго, председатель коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры". Ему видится обоснованной позиция кассационного суда, который применил специальные нормы, а именно – положения Земельного кодекса, которые не предполагают в случае выдела участка автоматического перехода обязанностей по аренде к новому собственнику. Отказ Росреестра Корчаго считает законным.
Иного мнения придерживается Кукин из "Инфралекс": "Позиция кассации создает риски для любого арендатора земельного участка, находящегося в общей долевой собственности". Проблему необходимо решать законодательно, полагает Кукин: либо допускать аренду только участков, выделенных в натуре, либо ограничивать права долевых собственников арендованного участка на выдел долей в натуре и совершение сделок.
