"Право.ru" провело конференцию, посвященную правовым вызовам Краснодарского края, но темы обсуждались вполне универсальные. На сессии, посвященной праву недвижимости, эксперты рассказали, как оспорить в суде кадастровую ошибку с пересечением границ и как добиться большей компенсации за изъятие земель. Кроме того, докладчики осветили последние изменения в корпоративное и банкротное законодательство и дали практические советы коллегам.
29 сентября в Краснодаре прошла конференция "Право.ru", посвященная правовым вызовам южного региона. Одна из панелей была посвящена вопросам недвижимости, в том числе земельных участков, что актуально для Кубани как сельскохозяйственного региона. О том, как правильно разрешаются споры о пересечении границ земельных участков, рассказал старший юрист Адвокатского бюро «Юг» Сергей Радченко. По его словам, таких дел очень много, и в них очень много ошибок. Виной тому недостаточное законодательное регулирование, в результате чего суды не знают, как решать подобные споры, объяснил докладчик. Он рассказал о трех способах, которыми обычно пытаются решить проблему пересекающихся границ.
- Требование об исправлении реестровой ошибки
Обычно требуют снять участок с кадастрового учета целиком. Это повсеместная ошибка, считает Радченко: ведь закон запрещает исправление, которое приведет к прекращению зарегистрированного права на объект (п. 3 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости). Вместо этого выступающий советует просить «исправить ошибку путем корректировки границ».
- Требование об установлении границ
«Если предыдущий иск направлен на исправление виртуальных, бумажных границ, то здесь они физические, на земле», – объяснил отличие Радченко.
- Требование признать недействительным межевание (межевые работы/межевой план/действия кадастрового инженера)
Здесь Радченко выделяет два недостатка. Во-первых, признать недействительным можно юридический факт, но межевание само по себе не влечет юридических последствий. Во-вторых, иск о признании чего-либо недействительным возможен тогда, когда это предусмотрено законом [а здесь – нет]. Чтобы защитить право, такого иска недостаточно – на это, по мнению Радченко, «намекнул» и Верховный суд в определении 32-КГ16-29.
Он рассказал и о том, почему суды отказывают в подобных требованиях и как с этим бороться.
80% отказов обусловлены тем, что суды видят спор о праве. Но здесь можно говорить не о праве, а об охраняемом законом интересе, считает юрист АБ «Юг». Другая частая причина отказов – недоказанность требований. Радченко советует получить межевой план до предъявления иска, а если его недостаточно – позже просить о землеустроительной экспертизе,
– Сергей Радченко, Адвокатское бюро "Юг".
Собравшиеся затронули и другие земельные вопросы. Партнер практики «Недвижимость и строительство» Национальной юридической компании «Митра» Роман Дьяков рассказал о нюансах сделок с долевой собственностью. Управляющий партнер АБ «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко дал советы, что делать, если предстоит изъятие земель. Уже когда письмо об этом получено, нужно «работать с людьми, узнать, по каким методам работают оценщики», и доказывать, что земля стоит больше. «Можно выйти на приемлемую сумму без суда, потому что судиться может быть дороже, – рассказал Домащенко. – Так получилось у наших клиентов, у которых изъяли землю для строительства Керченского моста». Тем более если речь о полях и незастроенных участках, тут арбитражная практика не на стороне собственников, признал докладчик.
Какие требования к застройщикам появились совсем недавно, рассказал советник по финансовым вопросам АБ «Домащенко и Партнеры» Дмитрий Рудь. Чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия, застройщик уже должен иметь трехлетний опыт работы, что кажется спикеру абсурдным. Кроме того, надо иметь полностью оплаченный уставный капитал, величина которого зависит от количества возводимых квадратных метров. Кроме того, есть еще одно ограничение – «один застройщик – один объект», продолжал Рудь. «Пока один объект не введен в эксплуатацию, к следующему приступить не можешь», – пояснил юрист. Ввиду этого в ближайшее время можно будет купить юрлица, которые имеют нужный опыт строительства – они будут иметь ценность, предсказал Рудь. По его мнению, эти и другие требования могут осложнить жизнь девелоперам. В то же время даже у мелких компаний есть возможность заработать, например, на брошенных объектах, рассказал Рудь. Власть заинтересована в том, чтобы кто-то «подхватил» и закончил недострои, которые могут располагаться не только на окраинах, но и в центре. На межведомственной комиссии (с участием прокуратуры) можно добиться увеличения пятна застройки или согласовать более высокую этажность, так что в достройке многих таких объектов есть экономический смысл, заключил Рудь.
Корпоративное право: крупные сделки и доступ к информации
Не меньший интерес у собравшихся вызывали изменения в корпоративное законодательство, о которых рассказал исполнительный директор Национальной юридической компании «Митра» Заурбек Ахметов. По его словам, для многих процедур были сокращены сроки, а также изменились правила проведения общих собраний. В 2017 году вступил в силу важный блок изменений относительно сделок с заинтересованностью и крупных сделок. На практике с такими сделками Ахметов видит перекосы в обе стороны: некоторые компании вообще игнорируют правила (но это грозит возможным оспариванием), а иногда, наоборот, гендиректор не хочет брать на себя ответственность и предлагает решать совету директоров.
Как определить, какая сделка для компании крупная? Здесь недостаточно стоимостного критерия. Поможет уточнение в законе, какая деятельность является для компании обычной. Например, одна компания-арендодатель сдавала в аренду «материнской» фирме комплекс недвижимости. Директор «дочки» переживал, что по формальным критериям сделка крупная, а отношения с миноритариями у них были напряженными. Но мы выдали заключение, что сделка не является крупной. Ведь аренда продолжалась уже 15 лет, компания не прекращала деятельность, а менялась лишь арендная плата,
– Заурбек Ахметов, Национальная юридическая компания "Митра".
Изменились и правила доступа к информации, появились расширенные редакции статей с перечнем документов, доступных любому участнику или акционеру (хотя в АО все по-прежнему зависит от владения тем или иным процентом акций). По словам Ахметова, это пригодится участникам, которые уже не относятся к своему участию так легкомысленно, как раньше. Сейчас, по наблюдениям юриста, поднялась волна корпоративных споров, в том числе вокруг доступа к информации. С другой стороны, дополнен перечень документов, которые общество должно хранить, отметил Ахметов.
После него выступил адвокат Алексей Иванов, который посетовал, что корпоративные конфликты «любят» решать возбуждением уголовных дел. Уголовно-правовые риски несут и госконтракты. «На примере дела Серебренникова в этом можно убедиться», – прокомментрировал Иванов. Он дал рекомендации, как заниматься профилактикой уголовно-правовых рисков в компаниях. В частности, он советует избегать бесплатных почтовых сервисов, не пренебрегать антивирусами и помнить, что аудиторы, проверяющие вашу компанию, могут попасть в поле зрения правоохранительных органов.
Банкротство: нежилое жилье и бухгалтеры в опасности
Еще одна сессия конференции в Краснодаре была посвящена вопросам банкротства. Главные тенденции 2017 года выделил партнер КА г. Москвы «Ковалев, Тугуши и партнеры» Сергей Кислов. По его мнению, это усиление субсидиарной ответственности, а также ужесточение ответственности управляющих, которая качнулась, как маятник, «от безнаказанности к абсолютной ответственности». Об актуальных проблемах банкротства физлиц рассказал Денис Фридман, заместитель председателя КРО АЮР Денис Фридман. Например, единственное жилье нельзя продать за долги, но как быть семье, которая живет в двухэтажном гараже, задается вопросом Фридман. «Мы пытаемся помочь им и расширить понятие жилья через призму Конституции и международного права», – поделился юрист. Еще один «опасный» аспект банкротства физлиц – общее имущество супругов. «Надо успевать выделять долю, иначе это сделают за вас», – предупредил Фридман.
Обзор последних изменений законодательства в части субсидиарной ответственности представила советник по корпоративной защите АБ «Домащенко и Партнеры» Елена Лазарева. Увеличился срок привлечения к ответственности. Сейчас он составляет 3 года с тех пор, как заявитель узнал или должен был узнать о поводе привлечь к ответственности, но не позднее трех лет со дня признания должника банкротом (прекращения производства) и не позднее 10 лет со дня, когда имели место незаконные действия. «Сейчас управляющие задумаются, а не проверить ли им балансы за 4, 5 и так далее лет, проследить, выводилось ли имущество», – прокомментировала Лазарева.
Чтобы привлечь контролирующее лицо к ответственности, надо доказать, что оно контролировало должника: «имело право давать обязательные указания или иным образом определять его действия». В частности, это может быть возможно в силу нахождения с должником в родстве, свойстве, должностном соподчинении. По словам Лазаревой, предприятия могут оформляться на кого угодно – жену, тещу, водителя и так далее. Но сами связи еще ни о чем не говорят, надо доказать, что лицо контролирующее, подчеркнула юрист. Она также обратила внимание на уязвимое положение главных бухгалтеров.
Надо защитить от риска субсидиарной ответственности главных бухгалтеров, которым волей-неволей надо составить «хороший» баланс, чтобы компания получила кредит или оборудование в лизинг. Для этого стоит прописать в должностной инструкции, что бухгалтер действует по поручению директора,
– Елена Лазарева, "Домащенко и партнеры".
