Общество «Россо-Траст» было арендатором двух земельных участков в Иркутске. Один выделили для строительства открытой автомобильной парковки, другой — для офисного здания. В 2018 году компания построила на участках пункты охраны, по одному на каждом участке. Зарегистрировав право собственности на них, «Россо-траст» обратился в министерство имущественных отношений Иркутской области, чтобы приобрести участки в собственность. Это произошло в конце 2018 года.
С 1 января 2019-го полномочия по распоряжению земельными участками в Иркутске перешли к местной администрации. А в феврале «Россо-Траст» снесло вспомогательные постройки — те самые пункты охраны.
Администрация заявила иск о признании договоров купли-продажи земли недействительными (дело № А19-19018/2019). Поскольку основные объекты недвижимости на участках, предоставленных для строительства, так и не построили, пункты охраны нельзя признать вспомогательными объектами, заявили истцы. Возведение на публичных участках, предоставленных для строительства и эксплуатации офисного здания и размещения парковки, только двух пунктов охраны не наделило общество правом на их выкуп без торгов, подчеркнул заявитель.
Три инстанции поддержали в этом споре «Россо-Траст». Суды указали, что на момент продажи участков существовали все законные основания для заключения договора. Последующий снос вспомогательных построек значения не имеет.
А поскольку спорные сделки одобрило и исполнило министерство имущественных отношений, у покупателя «отсутствовали объективные основания сомневаться в действительности сделок». Иное нарушило бы принцип эстоппеля: в силу п. 5 ст. 166 ГК заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Верховный суд с этим не согласился. Возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка, напомнила экономколлегия.
А раз так, то сделка посягнула на публичные интересы: ведь на участках не было основных зданий, для строительства которых предназначались объекты спора. У общества не было права выкупа, и оно об этом знало, а дальнейшие действия по сносу пунктов охраны только подтверждают его недобросовестность. В такой ситуации ответчик не может ссылаться на эстоппель, уверен ВС.
Экономколлегия признала договоры купли-продажи земельных участков недействительными, а вопрос о последствиях недействительности сделки отправила на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.