ВС разъяснил последствия неоплаты договора купли-продажи

В августе 2020 года индивидуальные предприниматели Елена Бондаренко, Дмитрий Павлов и Юрий Долгачев заключили договор купли-продажи долей в праве собственности на земельные участки площадью 24,1 млн м² в Пензенской области. Павлов передал 1/3 доли, а Бондаренко — 2/3. Покупатель получил участки в день заключения договора и обязался оплатить его в течение трех месяцев. Через полтора месяца ему согласовали рассрочку оплаты до конца июля 2021-го. Деньги от Долгачева так и не поступили, и продавцы отказались от договора. В феврале 2022-го участки вернулись к ним, а в июле стороны подписали соглашение о расторжении.

Поскольку Долгачев бесплатно владел и пользовался участками, от него потребовали неосновательное обогащение за период с 4 августа 2020-го (дата заключения договора) по 7 февраля 2022 года (день возврата участков). Эта сумма составила 24,99 млн руб. Из них 8,3 млн руб. причитались Павлову, а 16,6 млн руб. — Бондаренко. Еще продавцы рассчитали 12,3 млн руб. упущенной выгоды, образовавшейся от сдачи Долгачевым их участков в аренду: 4 млн руб. для Павлова и 8,2 млн руб. — для Бондаренко.

Суды отклонили иск продавцов (дело № А40-222783/2022). Три инстанции указали, что Долгачев законно владел участками, ведь с момента заключения договора и регистрации перехода права Павлов и Бондаренко утратили право распоряжения землей.  А еще при расторжении договора стороны не определили обязанность Долгачева по возмещению стоимости пользования участками.

В жалобе в Верховный суд Бондаренко утверждала: за нарушение Долгачев несет эквивалентную ответственность в виде платы за фактическое пользование землей до момента ее возврата. Еще заявитель возражал против вывода апелляции о добросовестности покупателя, который запросил реквизиты для оплаты лишь спустя четыре месяца после наступления момента последнего платежа и получения уведомления об отказе от договора.

Виновное неисполнение обязательства покупателем не должно приводить к возникновению некомпенсируемых имущественных потерь на стороне продавца, нарушенный интерес которого должен быть восстановлен, подчеркнул ВС.

Так, участки находились во владении Долгачева более полутора лет без получения продавцами встречного предоставления. В этот период он передал участки третьим лицам, в том числе кооперативу «Доценг». Истцы утверждали, что условия договора с кооперативом были невыгодными: арендная плата была в 7–8 раз ниже рыночного уровня, а арендатор — неплатежеспособен. В итоге Бондаренко и Павлов не смогли тогда заключить договор с другой компанией на более выгодных условиях. А еще отсутствие в соглашении о расторжении договора условий об имущественных последствиях такого расторжения не мешает судам разрешать спор на основе положений закона.

Решения судов трех инстанций отменили. При новом рассмотрении дела АСГМ должен учесть выводы экономколлегии.