История спора
Бизнес-центр «Омега Плаза» появился на карте Москвы в 2009 году. Девелопер проекта Михаил Абрамов построил современный офисный комплекс на улице Ленинская Слобода. К 2019 году, когда предприниматель трагически погиб в авиакатастрофе, все помещения в здании принадлежали новым владельцам. За Абрамовым оставалась только управляющая компания «Резерв Эссет Менеджмент», которая отвечала за эксплуатацию комплекса.
Основным подрядчиком УК выступал «Бизнесцентрсервис» (БЦС), принадлежавший Исидору Гинсбургу и его дочери Екатерине Павлычевой. После завершения подрядного договора БЦС изменил схему работы: вместо продления контракта с управляющей компанией он заключил прямые договоры с арендаторами офисов на охрану и уборку.
Компания укрепила свои позиции, став собственником здания с электроподстанцией, питающей бизнес-центр. БЦС также установил шлагбаумы на общей парковке, хотя не имел прав на эту территорию. По данным собственников БЦ, компания собирает около 400 млн руб. в год за эксплуатацию комплекса, выводя более 35% на дивиденды. При этом БЦС формально не несет ответственности за техническое состояние объекта.
Собственники помещений оказались в сложной ситуации: они не получают доходов от эксплуатации здания, но должны самостоятельно оплачивать городу аренду земли под бизнес-центром и парковкой. В 2021 году владельцы помещений создали товарищество собственников недвижимости «Слобода, 19». ТСН объединило собственников 65% площадей бизнес-центра и взяло на себя выплату арендных платежей городу.
Следующим шагом ТСН запланировало навести порядок в расчетах за электроэнергию, отремонтировать системы вентиляции и организовать цивилизованную работу парковки. Это означало перевод всех договоров с БЦС на товарищество собственников. БЦС, не желая терять контроль над финансовыми потоками, начал активно противодействовать этим планам через суды. Еще компания приобрела 16 м² в «Омега Плазе», чтобы получить статус собственника и право на участие в общих собраниях. Эта площадь составляет всего 0,018% от общей площади здания.
Судебные процессы
«Бизнесцентрсервис» выбрал два основных направления противодействия в судах. Первое — добиться наложения обеспечительных мер на любые действия ТСН «Слобода, 19». Второе — попытаться признать нелегитимными решения собраний собственников.
И 12 февраля 2024 года БЦС добился успеха: Симоновский районный суд Москвы вынес определение о запрете ТСН «Слобода, 19» вести деятельность по управлению общим имуществом бизнес-центра «Омега Плаза» и прилегающей территории и их эксплуатации. В заявлении об обеспечительных мерах БЦС указала на «попытки рейдерского захвата» со стороны руководства ТСН.
При этом ТСН получило это определение суда только 25 ноября, после чего обратилось в суд с жалобой. В ней товарищество указывает на множество процессуальных нарушений. Так, в документе нет номера дела, не указаны мотивы принятия мер и ссылки на нормы закона. Кроме того, суд рассмотрел ходатайство на открытом заседании, хотя по закону такие вопросы решаются в день поступления заявления без вызова сторон, пишет заявитель.
ТСН подчеркивает, что запрет на управление создает прямые риски для работы здания. Под угрозой оказалась работа систем пожарной безопасности, электро- и теплоснабжения. При этом сам БЦС, по апрельскому решению АСГМ по делу № A40-158481/2023, «не является управляющей организацией нежилым зданием БЦ «Омега Плаза».
Товарищество собственников опровергает заявления БЦС о попытках силового захвата технических помещений. Как следует из материалов дела, ТСН действовало по запросу «Россети Московский регион», которым требовался доступ к электрощитовым для определения схемы электроснабжения. БЦС семь месяцев блокировал доступ энергетиков в технические помещения. Проверка прокуратуры Южного административного округа Москвы не выявила в действиях ТСН «признаков противоправной деятельности».
31 января суд должен рассмотреть вопрос о сохранении обеспечительных мер (дело № 02-1358/2024). Решение напрямую затронет интересы всех владельцев помещений в бизнес-центре. ТСН «Слобода, 19» считает, что обеспечительные меры нарушают баланс интересов сторон и права третьих лиц — всех собственников бизнес-центра «Омега Плаза».
Сергей Беседин, адвокат ответчика ТСН «Слобода, 19», считает, что «обеспечительная мера, принятая судом, — это карательное явление, которое причиняет значительный ущерб имущественным интересам всех собственников недвижимого имущества. Меры препятствуют социально ориентированной деятельности ответчика, ведут к возникновению ЧС, несут угрозу безопасности жизнедеятельности собственников, арендаторов и посетителей «Омега Плаза», поскольку невозможно обслуживать общее имущество ТСН. Также это приводит к ограничению поставки энергоресурсов в здание из-за их неоплаты ТСН, убыткам, которые связаны с приостановлением деятельности всех ранее заключенных договоров с ТСН «Слобода, 19», заключенных до принятия оспариваемого решения. А еще — к невозможности установить общедомовой прибор учета и вести расчет по показаниям приборов, а не расчетным методом».
Партнер адвокатского бюро «Максима» Алексей Швачкин, комментируя спор, указывает: «Верховным судом в качестве критериев обоснованности мер по обеспечению иска указывается, в частности, их разумность и обоснованность, связь с предметом заявленного требования, обеспечение баланса интересов сторон, интересов третьих лиц. С учетом указанных критериев необходимо отметить, что решение суда по иску о признании недействительным решения общего собрания собственников, строго говоря, вообще не предполагает принудительного исполнения. В этом случае решение есть правовая оценка собрания. Прекращение полномочий управляющей компании в таком случае — следствие решения, но не содержание его резолютивной части, которая подлежала бы исполнению.
Кроме того, меры по обеспечению иска не могут быть по последствиям тождественны решению, вынесенному по существу спора. Их задача — обеспечить исполнение решения, но не предвосхитить его. В этом случае суд применяет правовые последствия в виде фактического удовлетворения требований истца еще до рассмотрения их по существу. То есть, по сути, суд выносит «временное» решение по существу спора еще до его рассмотрения. Полагаю, здесь нет баланса интересов сторон. Недвижимость, очевидно, нуждается в управлении. Каким образом управление имуществом может воспрепятствовать последующей смене управляющей компании, если решение общего собрания собственников недвижимости будет признано недействительным? Скорее наоборот: если недвижимым имуществом никто не будет управлять, его не будут должным образом эксплуатировать, охранять, это естественным образом приведет к его порче. И после смены управляющей компании новой придется иметь дело с испорченным имуществом, управлять которым более затруднительно».
А старший юрист практики «Разрешение споров» адвокат Алексей Панюшкин отмечает проблему с извещением ответчика: «Одного упоминания определения без раскрытия его содержания недостаточно. Если ответчик не получал ограниченный доступ к судебному акту, его копия должна быть направлена судом».
Партнер АБ Мухамед Афаунов считает, что восстановление пропущенного срока возможно, но потребует серьезной аргументации. По его мнению, «при таком значительном пропуске — более девяти месяцев — необходимо убедительно обосновать, что заявитель не мог узнать о вынесенном акте ранее, несмотря на разумную осмотрительность». По мнению Панюшкина, в этом деле можно усмотреть уважительные причины для восстановления пропущенного процессуального срока. В то же время адвокат предупреждает: если ответчик участвовал в заседаниях после принятия обеспечительных мер и знакомился с материалами дела, суд может расценить это как осведомленность о принятых мерах. Афаунов подчеркивает, что сама запись в карточке дела о вынесении определения не делает участников процесса автоматически уведомленными: «Если определение не было опубликовано или отправлено стороне, это может быть расценено как нарушение права на защиту. Суды требуют надлежащего извещения о процессуальных актах».
В свою очередь, адвокат коллегии адвокатов «Титул» Роман Мельников полагает, что «определение о принятии мер по обеспечению иска препятствует законной уставной деятельности ТСН, в целях которого оно и было создано (ст. 123.12 ГК). Согласно п. 5 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 09.07.2003 № 11, принимая решение о применении обеспечительных мер, суду подлежит учитывать, что они не должны приводить общество к фактической невозможности осуществлять свою деятельность или к существенному затруднению его деятельности, а также к нарушению этим обществом российского законодательства».
«Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Верховного суда от 01.06.2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты», принимаемые меры должны иметь своей целью защиту интересов заявителя — «Бизнесцентрсервиса», иных лиц, — а не создание другому лицу (ТСН) необоснованных препятствий для осуществления своей законной уставной некоммерческой деятельности», — считает юрист.
