Согласно закону о залоге, ипотека земельного участка распостраняется на все, что построят на таком участке. На это рассчитывал чешский банк, когда выдавал российскому застройщику кредит под залог земли. Многоэтажку построили, а вот часть квартир оказалась выведена из-под залога с помощью договора долевого участия в строительстве. Три суда не нашли в этом ничего незаконного. К доводам банка о злоупотреблении правом прислушался только Верховный суд.
На днях Верховный суд принял к рассмотрению дело о том, как застройщик избавился от ипотеки с помощью "лазейки", которую дает закон о долевом строительстве, а суды фактически оставили банк без возможности защитить свои права. Чешский "Комерчни банк" в 2011 году дал ООО "Мегаполис" €26,8 млн на возведение многоэтажного дома под залог участка для строительства. Такой залог в силу ст. 64 закона об ипотеке распространялся на все, что построят на этом участке. 24 ноября 2014 года «Мегаполису» разрешили ввести в эксплуатацию 26-этажный дом с офисами и стоянками близ центра Казани "Clover House".
Но банк обнаружил, что буквально за несколько дней до этого – 14 и 19 ноября – застройщик заключил с компанией "Щербаковский парк" договоры участия в долевом строительстве 19 квартир, и в марте 2015 года Росреестр оформил их в собственность компании. Как гласит п. 8 ст. 13 закона о долевом строительстве, приобретатели получают квартиры свободными от залога. А вскоре после этого "Щербаковский парк" передал квартиры в паевой инвестиционный фонд "Ростовский".
"Комерчни банк" с этим не согласился и подал иск о признании своей ипотеки на 19 квартир (А65-31062/2015). Но Арбитражный суд Татарстана ему в этом отказал:
Залог земли распространяется на построенные на ней объекты только с того момента, как дом будет достроен, а значит, квартиры можно будет зарегистрировать, – АС Татарстана
А поскольку право собственности "Щербаковского парка" возникло раньше, чем квартиры были закончены, то и ипотека банка не успела возникнуть, объяснил АС Татарстана. По его мнению, банк пошел неправильным путем: ему следовало попробовать зарегистрировать ипотеку в Росреестре и в случае отказа обжаловать его в суде. Эту точку зрения поддержали 11-й ААС и АС Поволжского округа, после чего "Комерчни банк" пожаловался в Верховный суд.
Повод применить ст. 10 Гражданского кодекса
Зарегистрирован залог квартир или нет, значения не имеет, настаивал кассатор:
Ключевой аспект в том, что стороны действовали недобросовестно: заключили договор долевого участия в строительстве с целью обойти закон об ипотеке, – "Комерчни банк"
Из текста соглашения следует, что "Щербаковский парк" знал об обременении, а "Мегаполис" распорядился квартирами без согласия банка, указал истец. Способ защиты права, который ему предложили суды (обжаловать отказ в регистрации), банк назвал "безрезультатным". Дело в том, что у Росреестра здесь нет бесспорных формальных оснований для регистрации, объясняет партнер «Инфралекса» Артем Кукин. Банк имел в виду, что спор о праве уже возник и разрешать его следует в суде, говорит Кукин.
В этом разбирательстве надо было применить п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК о том, что ипотека не прекращается, поскольку обеспеченное обязательство не исполнено, предлагает старший юрист независимой юргруппы «Стрижак и Партнеры» Дмитрий Печагин. По его словам, иначе нарушаются права банка, который рассчитывал на то, что кредит будет обеспечен построенными объектами. «Именно для таких случаев и должна использоваться ст. 10 ГК [о недобросовестности]», – подытоживает Печагин.
