Что делать с ипотекой, если оказалось, что здание незаконно реконструировали, и это теперь самовольная постройка? Два суда нашли повод признать залог недействительным, ведь он не позволяет привести строение в первоначальный вид или снести. К тому же закон прямо запрещает распоряжаться самовольной постройкой тому, кто ее возвел. Банк с этим не согласился и указал Верховному суду на недобросовестность залогодателя.
Верховный суд принял к рассмотрению жалобу Международного банка Азербайджана (МБА), который оспаривает решения судов, признавших ипотеку недействительной (А40-46238/2016). Обременение было снято по иску залогодателя ООО «С-Гений», которое в 2012 году заложило здание торгового центра в Москве по кредитам другой компании, "Рома С Компания А". Но долги последняя так и не отдала. И в апреле 2016 года Таганский райсуд взыскал с нее 544,4 млн руб. по всем договорам с процентами, а также решил наложить арест на торговый центр и право аренды земли начальной продажной стоимостью 318 млн руб.
За месяц до того, как районный суд вынес такое решение, залогодатель «С-Гений» обратился в Арбитражный суд Москвы с целью признать ипотеку недействительной. Дело в том, что торговый центр перестроили: добавили третий этаж и реконструировали подвал, причем, без разрешения. А значит, он приобрел признаки самовольной постройки, и гендиректор не имел права отдавать здание в залог (запрет на такое распоряжение устанавливает ст. 222 ГК). АСГМ согласился с такими аргументами истца и добавил, что запись об ипотеке мешает поступить с самовольной постройкой так, как предписывает закон: или привести ее в прежнее состояние, или снести. Суд отклонил заявление банка о пропуске срока исковой давности, ведь он не применяется к требованиям, которые не связаны с лишением владения (ст. 208 ГК). 9-й ААС отменил этот судебный акт по корпоративным основаниям, связанным с нюансами заключения сделок. Но АС Московского округа, в свою очередь, предпочел согласиться с первой инстанцией и оставить в силе ее решение.
Затем с жалобой в экономколлегию обратился Международный банк Азербайджана, который настаивает на недобросовестности залогодателя. Ведь ипотеку не оспаривали до тех пор, "пока не стало очевидно, что районный суд решит обратить взыскание на объекты залога". По мнению банка, «С-Гений» не стремится признать здание самовольной постройкой, а хочет всего лишь снять под этим предлогом залоговое обременение. "При этом истец не принимал никаких мер, чтобы привести здание в другое состояние", уточняет МБА. К этим доводам прислушался судья экономколлегии Иван Разумов, который назначил дело к рассмотрению на 21 сентября.
