Верховный суд разобрался в споре чешского банка и компаний, взявших в нем кредит под залог ипотеки на участок. ВС пришлось разрешить вопрос о том, действительно ли договор долевого участия, оставивший чешский банк без заложенного имущества, помог компаниям обойти закон об ипотеке (дело № А65-31062/2015).
Компания «Мегаполис» заключила с чешским банком "Комерчни банка" кредитный договор. По его условиям компании предоставляли целевой кредит в размере 26,86 млн евро. Деньги предназначались для строительства многоквартирного жилого дома с автостоянкой и офисными помещениями. Для обеспечения кредита в залог банку по договору об ипотеке передан земельный участок, принадлежащий заемщику на праве собственности и отведенный для строительства дома. Обременение земельного участка в пользу банка зарегистрировали в Едином госреестре прав на недвижимость.
Впоследствии без согласия банка компании «Мегаполис» и «Щербаковский парк» заключили договоры долевого участия в строительстве. По их условиям «Мегаполис» обязался построить и передать «Щербаковскому парку» расположенные в многоквартирном доме квартиры, нежилые и офисные помещения и машиноместа. Разрешение на ввод в эксплуатацию 26-этажного 399-квартирного жилого дома и автостоянки выдали 24 ноября 2014 года. Договоры долевого участия в строительстве зарегистрированы 29 декабря 2014 года и 31 марта 2015 года. После ввода дома в эксплуатацию недвижимость передали во владение «Щербаковскому парку». Затем часть принадлежащих «Щербаковскому парку» объектов по договорам купли-продажи отчуждена в пользу долевых участников паевым фондом.
«Щербаковский парк» обратился в суд, потребовав признать отсутствующим залог в отношении приобретенных компанией девятнадцати квартир. Компания сослалась на возникновение у нее права собственности по договорам долевого участия в строительстве, стороной которых банк не являлся, и на отсутствие оснований для регистрации обременения в пользу банка.
Банк заявил встречный иск о признании ипотеки в отношении объектов, приобретенных «Щербаковским парком» по договорам, заключенным с «Мегаполисом». Банк настаивал, что залог в отношении земельного участка распространяется на возведенное на нем здание, и ссылался на с. 64 Закона об ипотеке.
Суды признали требования «Щербаковского парка» к банку о погашении регистрационных записей об ипотеке обоснованными. Они указали, что записей о регистрации обременения в отношении квартир нет – как на день заключения ДДУ, так и на день передачи застройщиком спорных объектов «Щербаковскому парку» как участнику строительства.
Банку же отказали в удовлетворении встречного иска. Суды обратили внимание, что он избрал ненадлежащий способ защиты. В судебных актах трех инстанций указано, что по закону об ипотеке банк может обратиться в уполномоченный орган за регистрацией обременения недвижимости залогом.
Банк с этим не согласился и направил жалобу в Верховный суд. По его версии, отсутствие регистрации ипотеки на недвижимость не имело решающего значения для правильного рассмотрения спора. При этом недобросовестные лица, осведомленные о правах банка, использовали конструкцию договора долевого участия в строительстве не в соответствии с ее предназначением, а для того, чтобы обойти Закон об ипотеке.
По мнению подателя жалобы, в действиях общества «Мегаполис», которое провело отчуждение помещений без согласия банка и в нарушение условий сделки, а также в действиях «Щербаковского парка», который знал об обременении, есть признаки злоупотребления правом. А это и есть самостоятельное основание для отказа в удовлетворении первоначального иска.
Банк указал, что договоры долевого участия в строительстве, на которых основывает свое право «Щербаковский парк», признаны недействительными в рамках дела № А65-14703/2015. А способ защиты, который суды предложили банку по его иску, являлся, по мнению кредитной организации, заведомо безрезультативным. Не рассмотрев требования банка по существу, суды лишили его права на судебную защиту, настаивали представители банка.
Однако в Верховном суде коллегия под председательством судьи Ивана Разумова определила кассационную жалобу оставить без рассмотрения по существу. Решение было принято после того, как правопреемник банка, ООО "НПП «Казаньнефтехиминвест", заявил ходатайство об отзыве кассационной жалобы, поданной банком.
